Il compenso dell'amministratore di condominio.

Il codice civile del 1942 all’art. 1135/1 stabilisce che è l’assemblea dei condomini a determinare l’eventuale retribuzione dell’amministratore. La retribuzione è dunque eventuale e non obbligatoria. Un dato legislativo non trascurabile che va inquadrato storicamente. Il codice Rocco nasce nel 1942, epoca nella quale l’amministrazione dei condomìni era, nella quasi totalità dei casi, ”retta” a turno dai singoli condomini, vista la esiguità del numero degli stessi e la banalità degli adempimenti richiesti ad un amministratore.
La realtà attuale è fortemente diversa: il bisogno di una più puntuale gestione, la nascita di supercondomìni ed il proliferare di normative sempre più tecniche e complesse hanno portato la progressiva espansione dell’amministratore “professionista”, e quindi per una persona che svolge in maniera professionale l’attività di amministratore, il compenso è la regola.
Tale remunerazione è nel suo quantum stabilita di comune accordo tra l’amministratore e l’assemblea, che bene farebbe però a non dimenticare di chiarire le singole mansioni per le quali si delibera il compenso, ovvero sarebbe opportuno, al fine di evitare futuri contenziosi, che il compenso determinato sia riferito a specifiche attività e non lasciato alla genericità dell’interpretazione.
Cercheremo in questa sede di affrontare con il conforto della giurisprudenza, alcune delle situazioni più comuni e tipiche che hanno impegnato i giudici italiani.
PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA STRAORDINARIA
Innanzi tutto ricordiamo che è da considerarsi straordinaria l’assemblea che non è ordinaria, la quale nel caso del condominio si indice una sola volta l’anno, cosicché saranno da considerarsi straordinarie tutte le altre svolte per qualunque motivo durante l’anno solare. La Corte di Cassazione ha recentemente confermato (sent. N° 3596/2003) che la partecipazione all’assemblea straordinaria è da ricomprendere tra i compiti caratteristici e propri dell’amministratore. L’amministratore, quindi, non potrà richiedere compensi extra per il fatto di aver partecipato ad una o più assemblee straordinarie, tranne l’ipotesi che l’assemblea stessa, assecondando le richieste motivate dell’amministratore, non deliberi in tal senso.
COMPENSO PER I LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Sempre più i condomìni oggi vengono sottoposti ad interventi di manutenzione straordinaria, necessaria per il mantenimento del decoro architettonico dello stabile. Va da sé che il mandato conferito dall’assemblea all’amministratore è, di norma, ristretto alla ordinaria gestione. Ne consegue che tutti gli atti afferenti quella straordinaria non sono ricompresi né nel mandato originario, né nella retribuzione ad esso correlata. Ovvero, ogni atto straordinario è aggiuntivo e come tale andrebbe separatamente retribuito. Diciamo andrebbe poiché non è né scontato, né automatico, in quanto ogni incarico aggiuntivo, così come è separatamente deliberato, potrà essere separatamente retribuito, qualora l’assemblea lo ritenga giusto.
E a nulla può valere la presunzione dell’attività troppo onerosa e quindi economicamente non più soddisfacente (Cass. Civ. sent. N. 2149/2000) per vedersi riconosciuto a posteriori un compenso non deliberato al momento del conferimento dell’incarico, poiché, hanno asserito i giudici della Suprema Corte, “l’assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico”. Tuttavia l’amministratore ha facoltà di recedere dal contratto qualora ritenga che la sua attività non sia sufficientemente retribuita ( Trib. Genova n. 1501 del 29-5-2001).
AMMINISTRATORE NOMINATO DALLA AUTORITÀ GIUDIZIARIA
Ai sensi dell’art. 1129, primo comma, quando i condomini sono più di quattro l’assemblea nomina un Amministratore. Se l’Assemblea non provvede la nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini. Bisogna notare che l’autorità giudiziaria può nominare per tale incarico sia un libero professionista iscritto ad un Albo (Geometra, Ragioniere, Avvocato ecc…) sia altro soggetto di fiducia del Giudice. Ai fini del riconoscimento del compenso i due casi sono molto diversi. Nel secondo il compenso sarà determinato o dall’assemblea conformemente alla richiesta avanzata dall’amministratore giudiziario nominato, o dal Giudice Ordinario (sent. Cass. N. 1513/1988), qualora l’assemblea non trovi accordo. Mai dal Giudice che ha effettuato la nomina, avendo questo esaurito l’incarico con la nomina stessa.
Nel primo caso, invece, l’amministratore giudiziario “libero professionista” non potrà esimersi dall’applicare la tariffa professionale di competenza, poiché questa è di norma inderogabile e sancita da una legge dello Stato. Provvederà quindi ad espletamento dell’incarico a farsi liquidare la relativa parcella dal proprio Ordine (quale emanazione del Ministero di Grazia e Giustizia) che il condominio non potrà esimersi dall’onorare, indipendentemente dal fatto se l’ha deliberata preventivamente o meno.
E’ da notare che all’amministratore giudiziario è comunque dovuto il compenso anche nell’ipotesi che il regolamento di condominio preveda la gratuità dell’incarico di amministratore.
REVOCA ANTICIPATA DELL’AMMINISTRATORE
Vi è da fare una doverosa distinzione: se il compenso deliberato riguarda un importo mensile oppure annuale. Appare infatti evidente che qualora l’importo deliberato sia mensile, nulla sarà dovuto all’amministratore rimosso “in ogni tempo” dall’assemblea per il restante periodo del mandato non concluso. Così non è qualora il compenso sia stato pattuito annuale. In questo caso, anche nell’ipotesi di revoca anticipata sarà dovuto l’intero compenso annuale, pena il diritto al risarcimento del danno a norma dell’art. 1725 codice civile.
AMMINISTRATORE CESSATO DALLA CARICA PER SCADENZA DEL TERMINE
Nelle more del passaggio di consegne tra il vecchio ed il nuovo amministratore, per ovvie ragioni tecniche, quasi sempre intercorre un periodo di interim. Per questo tempo l’amministratore uscente matura il diritto al riconoscimento di un compenso stabilito secondo i criteri applicati nel periodo nel quale era in carica, ma relativamente al tempo effettivamente prestato (Cass. N. 2214 del 14-6-1976).E’ scontato che potranno essere impugnate quelle delibere assembleari che stabiliscano compensi per l’Amministratore abnormi ed irragionevoli rispetto ai compensi medi correnti nella città, rammentando però che l’assemblea condominiale è sovrana su ogni decisione dalla stessa presa se non contraria ai dettami del codice civile e delle Leggi, e che nella sostanza il mandato assembleare di nomina dell’amministratore con il relativo compenso è un contratto.
…concludendo
Onde evitare contenziosi inutili e dispendiosi, l’assemblea e/o l’amministratore dovrà valutare in maniera attenta e oculata non soltanto la somma richiesta per la gestione, ma anche le singole attività che si fanno rientrare in tale compenso, specificandole dettagliatamente e definendo così i limiti del proprio incarico entro i quali è legato il compenso.
Fonte: Servizi Immobiliari