Il contratto di locazione in sintesi: tipologie, obblighi delle parti, deposito cauzionale

Affittare casa o darla in locazione necessita una conoscenza minima delle tipologie di contratti disponibili, dei diritti e doveri in capo alle parti, proprietario dell'immobile e all'inquilino che vanno dal rendere disponibile la casa, al pagamento dei canoni mensili e che qui in sintesi potete trovare in modo da avere un primo approccio giuridico. In seguito vi saranno anche i riferimenti agli articoli correlati in cui potrete trovare anche il trattamento fiscale ed altre curiosità e chiarimenti per questo argomento che in un momento di crisi e di introduzione di nuove tassazioni è sempre attuale.

Ambito giuridico di riferimento del contratto di locazione o dell'affitto: la definizione

Secondo la definizione generica che ne dà l'art. 1571 c.civ., la locazione è il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto, detto conduttore, una cosa (per cui non solo un appartamento ma anche un'auto o addirittura un albergo, per un dato periodo di tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (periodico o in un'unica soluzione).

Cosa è possibile affittare

Nell'ambito di una così ampia fattispecie possono ovviamente distinguersi situazioni con profonde differenze:
- locazione di beni mobili (auto, attrezzi, libri, etc.);
- locazione di beni immobili (ad uso abitativo o commerciale);
- locazione di beni produttivi (aziende, alberghi, fondi rustici, etc.).

Gli obblighi a carico delle parti

In tutti e tre i casi il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato, mantenendola in modo da garantirne l'uso convenuto (eseguendo tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione) ed il pacifico godimento per tutta la durata del rapporto. Il conduttore è viceversa obbligato a prendere in consegna il bene, servendosene con diligenza e per l'uso previsto, riconsegnandolo alla scadenza del rapporto nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto (salvo il degrado d'uso), nonché a pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi concordati. L'alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto, purché la locazione abbia data certa, ma solo l'avvicendamento dei conduttori-proprietari.

Il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione della durata; in questo ultimo caso ciascuna delle parti può recedere in qualsiasi momento, dandone disdetta con un congruo preavviso. Tale discorso non è però applicabile alla locazione immobiliare nella quale, come vedremo, il legislatore ha introdotto ampi limiti all'autonomia contrattuale e specificatamente alla durata dei rapporti, al fine di garantire stabilità e tutela alle parti più deboli (gli inquilini).

Locazione immobiliare:
Senza dubbio l'ambito di applicazione più diffuso per la locazione è quello immobiliare. Il contratto di locazione immobiliare per essere valido deve necessariamente avere la forma scritta. Al momento della redazione è bene ricordarsi di inserire quantomeno la data della stipula, l'indicazione delle parti contraenti (nome, cognome, codice fiscale, residenza), la descrizione dell'immobile (indirizzo completo, metri quadri, numero vani, dati catastali, eventuali pertinenze), l'uso convenuto (uso abitativo, ufficio, albergo), il prezzo del canone di locazione e la durata del rapporto.

Che cosa è il Deposito cauzionale
Molti ho sperimentato che non sanno cosa sia il deposito cauzionale pur essendo quasi sempre previsto nei contratti. Il deposito cauzionale nella locazione è come un fondo messo a disposizione dell'inquilino per remunerare il proprietario in caso di inadempimenti da parte del primo. Oltre a ciò, si è soliti prevedere il versamento di un deposito cauzionale (mai superiore a tre mensilità di canone), che serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento del conduttore (omesso pagamento canoni, danni all'immobile, etc.). Al termine del contratto, infatti, nel caso in cui il conduttore non abbia adempiuto alle proprie obbligazioni, il locatore potrà trattenere, in tutto o in parte, la cauzione. A garanzia delle obbligazioni contrattuali il conduttore, oltre al deposito cauzionale, potrebbe tutelarsi anche mediante il rilascio di una fidejussione bancaria (la banca garantirà il puntuale pagamento dei canoni) o di una garanzia da parte di terzi (in questo caso il terzo garante sarà obbligato al pagamento in caso di omissioni del conduttore).
Sul deposito cauzionale inoltre possono manturare interessi attivi che saranno di proprietà dell'inquilino.

L'informativa alle forze dell'ordine
Dopo aver sottoscritto il contratto, al fine di non incorrere in sanzioni amministrative, il locatore deve comunicare, entro 48 ore, (anche a mezzo raccomandata ar) l'avvenuta cessione in locazione dell'immobile all'autorità locale di Pubblica Sicurezza (Questura, Vigili Urbani o Carabinieri), la sua esatta ubicazione, nonché le generalità del conduttore ed i suoi estremi del documento di identità. Successivamente, entro 20 giorni dalla stipula, si dovrà procedere alla registrazione del contratto presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Per l'incombente è necessario portare almeno due copie del contratto con firma in originale, oltre alla ricevuta di pagamento della tassa di registro (modello F23).

Le tipologie di contratti di locazione immobiliare
Nell'ambito della locazione immobiliare ad uso abitativo è possibile individuare varie tipologie contrattuali:
- contratto libero della durata di anni 4 + 4;
- contratto a canone concordato della durata di anni 3 + 2;
- contratto ad uso transitorio della durata da 1 a 18 mesi;
- contratto ad uso studenti della durata da 6 a 36 mesi.

Locazione periodi inferiori a 30 giorni
I contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno, non sono obbligatoriamente soggetti a registrazione (articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al Tur). Per stabilire tale durata, è necessario fare riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell'immobile intercorso nell'anno con lo stesso locatario e affittuario (circolari 12/1998 e 26/2011). Qualora la durata del contratto, determinata in tal modo, sia inferiore a trenta giorni nell'anno, la registrazione è prevista solo in caso d'uso, ossia quando l'atto dev'essere presentato, ad esempio, a una cancelleria giudiziaria

Per il trattamento fiscale non posso non segnalarvi la serie di articoli dedicati alla cedolare secca sugli affitti.

Non solo immobiliare: potete anche trovare contratti di noleggio auto

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Detrazione sui contratti di affitto
Se invece siete inquilini vi ricordo di leggere l'articolo dedicato alla detrazione dei canoni di affitto o locazione.

Registrazione contratto di locazione
Vi segnalo che a partire dal 3 febbraio 2014 è in vigore la nuova modalità di registrazione del contratto di locazione con il modello RLI .Vi ricordo che le parole in celeste sono rimandi agli articoli di approfondimento per cui per approfondire queta nuova modalità leggete l'articolo sul modello RLI. Vi segnalo comunque che è consentito un periodo transitorio in cui è possibile utilizzare la precedente modalità di registrazione

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