Il leasing immobiliare: le novità

Dal primo gennaio 2014 i leasing immobiliari o locazioni immobiliari sono caratterizzati da alcune novità introdotte in materia di regime fiscale applicabile ai contratti, all’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, all’imposizione connessa al riscatto, alla responsabilità solidale dei soggetti coinvolti nel pagamento delle imposte, alle  modalità di stipula del contratto di leasing, riscatto e imposte ipotecarie e catastali e soprattutto alla durata minima del contratto.

Novità per i contratti stipulati dal primo gennaio 2014
La maggiore novità risiede nella durata minima del contratto di locazione finanziaria che deve avere e che la Legge 147 del 2013 ha fissato in minimo 12 anni e laddove la durata e la cui deducibilità segue al solito per quelle che concerne quota capitale il regime di deduzione ordinario del costo ai fini ires ed Irpef rispettivamente se trattasi di Immobili condotti in leasing da un’impresa o un libero professionista.

La deduzione del leasing immobiliare forse è una dei più grandi ritorni attesi nel 2014

Ai fini della deduzione della quota di interessi passivi invece valgono le previsioni viste dall’artiolom96 del Tuir che subordina come al solito la deduzione degli interessi passivi al rispetto di alcuni vincoli.

Ai fini Irap vale anche qui come al solito la deduione del costo dal valore della produzione netta e l’indeducibilità degli interessi passivi in quanto componente finanziaria che all’Irap non piace.

Nel caso la durata sia inferiore ai 12 anni ogni anno si dovrà riprendere a tassazione il costo del canone e che si potranno dedurre solo al termine del contratto e comunque entro i massimali fissati dal tuir.

Responsabilità solidale tra società di leasing ed utilizzatore dell’immobile
Per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2010 soggetto obbligato al pagamento delle imposte ipocatastali e di registro o Iva era solo ed esclusivamente il soggetto che acquistava l’immobile (la società dio leasing) e non anche il soggetto che prendeva in leasing l’immobile. Dal primo gennaio invece anche i soggetti che prendono il locazione finanziaria l’immobile saranno anch’essi obbligati al pagamento dell’imposte in modo tale da avere più soggetti da aggredire nel caso di mancato pagamento.

Questo vale anche nel caso di immobili da costruire o in corso di costruzione.

Per quello che concerne le modifiche nella disciplina della stipula del contratto di leasing immobiliare la registrazione cessa di diventare elemento obbligatorio da effettuarsi entro 30 giorni e diviene obbligatorio solo in caso di uso. Questo implica che il pagamento delle imposte di registro non è più obbligatorio ma sarà vincolato alla volontà ed al giudizio di convenienza di colui che prende in locazione il bene e che vorrà dare data certa all’atto e che raggiungeva somme cospique per patrimoni immobiliari considerevoli.

A quali immobili si applica la nuova displina fiscale
Il legislatore fiscale non ha previsto limitazione al trattamento fiscale sui nuovi contratti di leasing potendo in tal modo rientrare nell’ambito di applicazione sia gli immobili abitativi sia gli immobili strumentali

Trattamento fiscale per la società di Leasing
Sul lato della società di Leasing invece l’acquisto dell’immobile oggetto di futura locazione, che fino ai contratti stipulati al 31 dicembre 2010 trovava l’opportunità di ridurre del 50% il valore delle imposte in base al Decreto Bersani oggi sconterà imposte di registro ed ipocatastali o Iva in misura piena, fattispecie agevolativa questa che troverà applicazione solo nel caso in cui nelle parti prendano parte fondi immobiliari chiusi.

Il riscatto dell’immobile in leasing va a misura fissa
Saranno contenti i soggetti che decideranno di acquistare la titolarità al diritto di proprietà del bene al termine del contratto di leasing mediante esercizio dell’opzione laddove sia previsto un riscatto in quanto le imposte ipotecarie e catastali, registro andranno in misura fissa.

IPT sul leasing immobiliare dal 2014
Per questa tipologia di contratti viene data facoltà per il pagamento di una imposta sostitutiva che prevede il versamento ridotto delle imposte nella misura del 4%. L’aliquota va calcolata su una base imponibile formata dal prezzo più la quota capitale compresa nei canoni residui e l’importo del riscatto dell’immobile.

Nel calcolo della rata del contratto di leasing sarà pertanto determinante, come in ogni contratti di leasing immobliare analizzare l’impatto fiscale connesso all’operazione e non solo, vi consiglio altresì di verificare quale potrebbero le vostre future decisioni di scelta economica, se intendete ragionare su un orizzonte di breve o di medio periodo.

In futuro cercherò di sviluppare un software in grado di calcolare la convenienza e l’impatto fiscale di una operazione di leasing immobiliare in modo.

La deducibilità degli interessi sul leasing
Come visto sopra segue le regole dell’articolo 96 per cui dovranno rispettare i seguenti requisiti e quidni deducibili integralmente fino a conocrrenza degli interessi attivi o parzialmente per l’eccedenza nel limite del 30% del Risultato Operativo Lordo della gestione caratteristica (ROL), individuato come differenza tra le voci A) RICAVI  e B) Costi della produzione del Conto Economicoal netto dei canoni di locazione finanziaria dei beni strumentali, gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali ed immateriali. La parte ancora che dovesse residuare è indeducibile nel periodo d’imposta di competenza ma riportabile al successivo esercizio con le stesse regole.

Come influisce il valore dei terreni nel leasing immobiliare
Per quello che concerne il valore dei terreni questi abbattono la misura della base imponibile in misura pari al 20 o al 30 per cento della quota capitale in base sempre al solito principio della quota parte riferibile al valore del terreno che non deve avere essere soggetta ad ammortamento.

Da sapere:

Imu e laesing Immobiliare
Nel caso di leasing immobiliare il costo dell’IMU grava sul locatoario anche nei casi di immobili ancora da costruire o in corso di costruzione e l’obbligo nascerà dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.

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