Immobili dei Professionisti deduzione spese manutenzione ordinaria e straordinaria

Continua la serie di post dedicati al trattamento fiscale dei costi e delle spese a carico dei liberi professionisti lavoratori autonomi titolari di parita Iva con specifico riferimento alle spese sostenute sugli immobili adibito all’esercizio dell’attività a titolo di manutenzione ordinaria e straordinaria .
La prima distinzione infatti da fare riguarda prorpio la destinazione che diamo allo studio, alla casa all’appartamento ai fini dell’esercizio dell’attività in quanto possiamo comprare un ufficio accatastato come A10 e qui svolgerci la nostra ttività, ma possiamo anche adibire una stanza all’esercizio della libera professione: è il caso per esempio di medici, avvocati o dottori commercialisti che destinano una stanza alla propria attività e qudini dicimao che essi destinano promiscuamente l’immobile anche ai fini dell’attività e qudini diventano in parte immobili strumentali.

In tal modo essendo strumentali danno il diritto a chi li utilizza di portare in deduzione i costi sostenuti per l’immobile sempre in relazione alla percentuale di destinazione alla propria attività. In genere si applica un 50% forfettario del costo sostenuto  a cui si dovranno applicare poi le percentuali stabilite dal TUIR o dal testo unico Iva e sempre a meno che il professionista non sia titolare di altro immobile sito nello stesso comune ad uso professionale esclusivo.
Il caso più comune sono le spese di acqua luce, gas, utenze, ma è anche il caso di prendere in considerazione le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

In caso di immobili acquistati a partire dal 1.1.2007 le spese relative all’ammortamento, alla ristrutturazione ed alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria sono deducibili in base ai coefficienti di ammortamento previsti per gli immobili. In caso di immobile acquistato prima di questa data, cioè prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina che abbiamo riassunto nelle righe sopra, la deducibilità è entro la quota del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili.

Per quanto riguarda la documentazione delle spese, i costi sostenuti devono essere verificabili attraverso le fatture delle imprese che hanno eseguito i lavoro o, nel caso di lavori condominiali, dal rendiconto del condominio con la suddivisione delle spese a carico del professionista. Per le manutenzioni eseguite da una ditta direttamente a favore del professionista, la spesa è soggetta ad IVA e la fattura deve essere annotata sul registro IVA acquisti. L’IVA è detraibile purché non si tratti di un immobile ad uso abitativo. Per altre spese potete considerare gli articoli dedicati per esempio alla deduzione spese teleofoniche, adsl, internet per i professionisti.

Occhio però perché uno spunto di riflessione che fino ad oggi non ho avuto modo di condividere con nessuno è che qualora vi deduciate i costi si potrebbe tassare la plusvalenza o dedurre nello stesso modo la plusvalenza derivante da un’ipotetica cessione. Per cui se avte intenzione di cedere fate questa riflessione con largo anticipo, magari l’anno precedente così che smettiate di destinare il vostro immobile anche per la vostra attività libero professionale.

Gli immobili possono essere strumentali per natura (classico esempio un ufficio con categoria catastale A/10) oppure essere destinati ad uso promiscuo per la vostra vita personale e la vostra attività (esempio casa che è anche studio).
Nel primo caso non avete problemi in quanto il 100% del costo e dell’Iva sono rispettivamente deducibilie dal reddito Irpef e nella liquidazione Iva.
Vi riporto il testo della norma che può esservi utile in quanto recita che “Per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione, e’ deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili nonche’ quelle relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili utilizzati, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono”.

La norma non fa esplicito riferimento all’ipotesi di locazione dell’immobile accatastato come residenziale e che successivamente viene destinato ad uso promiscuo (I.e. il caso di un professionista che si affitta casa e che la destina in parte anche a proprio studio). Tuttavia gli si possono dare due interpretazioni contrastanti una che vede l’impossibilità perchè è accatastato come residenziale ma caus di esclusione a mio avviso non reggerebbe: l’altra che invece tiene in considerazione la finalità e la strumentalità del costo sostenuto. Seguendo questo filone si potrebbe concedere anche la deduzione dei canoni di locazione pagati. Del resto non vedo la differenza da un punto di vista sostanziale anzi mi verrebbe più da tutelare un libero professionista alle prime armi che non ha la disponibilità per concedersi l’affitto di uno studio piuttosto che un professionista con casa da una parte e disponibilità per un affitto di uno studio dall’altra.

Per dare una guida ai titolari di partita Iva e liberi professionisti che relativamente ai costi di manutenzione ordinaria e staordinaria sostenuti su immobili strumentali o adibiti promiscuamente alla propria attività professionale. La guida fiscale spiega brevemente come detrarre i costi dell’attività e su come calcolare l’IVA. Come sapete, il libero professionista può detrarre  l’IVA pagata ai fornitori. Allo stesso tempo, ai fini del calcolo del’Irpef, l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, il libero professionista dedurrà  i costi e le spese sostenute dai compensi incassati dai clienti e tra questi anche quelli relativi allo studio professionale, all’ufficio, all’immobile o casa ad utilizzo promiscuo.
Nel caso dobbiate provvedere a fare dei lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria dello studio professionale o del vostro ufficio dove esercitate la professione, ad esempio, le spese sono deducibili dal vostro reddito imponibile con alcuni regole da tenere a mente.

In pratica se sostengo una spesa ordinaria di manutenzione il suo costo lo dedurrò subito nell’esercizio di sostenimento mentre nel caso di spesa straordinaria il costo sarà capitalizzato sul valore dell’immobile e pertanto risulterà deducibile per il tramite delle quote di ammortamento dell’immobile che ha coefficienti di ammortamento (molto bassi) pertanto su un orizzonte temporale ben più lungo.
Rispetto all’mbito sogettivo di applicazione i soggetti che possono richiedere la deduzione dei costi sono coloro che sono fiscalmente residenti nel terriorio dello Stato e titolari di partita Iva per immobili ivi ubicati e potranno beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali su questi, cioè affittuari, usufruttuari, soci di imprese.

Manutenzione ordinaria e straordinaria
Inizialmente dobbiamo fare una distinazione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria per capire se spesare interamente il costo nell’esercizio o capitalizzarlo sul valore dell’immobile  e procedere ad ammortamento.
La detrazione è concessa per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la tinteggiatura, la realizzazione di servizi igienico sanitari, il rifacimento dell’impianto elettrico, di riscaldamento, il cambio degli infissi, eccetera.
In relazione alle spese di ristrutturazione occorre distinguere tra spese che per loro caratteristiche sono imputabili ad incremento del costo degli immobili, che ne determinano anche l’aumento del valore commerciale e le spese che invece non lo sono. Questo perché le spese che riguardano lavori tali da comportare un aumento di valore del bene immobile sono deducibili per intero seguendo i medesimi criteri previsti per le quote di ammortamento dell’immobile a cui si riferiscono, mentre, le spese di ammodernamento, manutenzione e ristrutturazione che non siano imputabili ad incremento del costo degli immobili, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili (quindi non solo dell’immobile di riferimento).
Da notare che gli Enti locali non sono ammessi alla detrazione, poiché non sono soggetti IRPEF. Inoltre precisiamo che le imprese e altri soggetti commerciali non sono ammesse alla detrazione se intervengono su immobili non residenziali.

Vi ricordo inoltre che anche ia fini Irap il regime fiscale di deduzione delle spese e, in questo caso delle componenti che dovranno essere dedotte dal valore della produzione netta, è il medseimo previsto ai fini irpef.

Risposta ad un commento: Le segnalo a proposito una sentenza della corte di cassazione: 13 ottobre 1983 numero 1367 che sostiene chiaramente che possono definirsi strumentali unicamente quesgli immobili che hanno come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali. L’agenzia delle entrate quindi immagino si attacchi alla parola unicamente, tuttavia se lei è un avvocato  ma non ha i soldi per pagarsi un affitto per lo studio che cosa fà? Deve chiudere l’attività ed andare sotto i ponti determinando un costo per la collettività e richiedere un assegno di disoccupazione? Le segnalo anche il riferimento normativo del Tuir a cui fare riferimento che è l’articolo 54 comma 3 del Tuir. Questo però preciso sotto egida condizione che non possiede altro immobile nello stesso comune adibito a studio. In tal modo forfettariamenteconsidera il 50% dei costi e per intenderci le utenze più che altro e ai fini Iva pur non potendo fare una forfettizzazione del 50% come avviene nei costi e allora mi baserei (a dire il vero forse sarebbe meglio anche farlo per i costi) per esempio sulla volumetria della parte di casa adibita a studio. Tuttavia le segnalo anche che quando ho provato a rpoporre il crtierio degli effettivi metri quadrati adibiti all’attività di casa rispetto a quella abitativa mi hanno guiardato come e fossi esagerato in quanto la norma non va così nello specifico per cui la forfettizzazione del 50% sarebbe più che sufficiente.