Immobili e terreni ai figli: donazione o cessione quale convenienza

Quando si hanno delle proprietà e dei figli ci si pone la domanda di come dovrà avvenire il passaggio generazionale di terreni, immobili, attività ai propri figli e quale sia il trattamento fiscale migliore per abbattere l'irpef. Domande e chiarimenti sull' imposta di donazione e sul trattamento fiscale delle donazioni che ha alla base la seguente domanda.

La domanda del lettore sulla successione o vendita di terreni

Buongiorno, ho una domanda relativa alla categoria immobili e terreni e vi chiedo se cortesemente potete fornirmi un feedback. Due genitori hanno un terreno agricolo a loro intestato. Il terreno potrebbe diventare edificabile e vorrebbero venderne una parte per poi costruire due case per le due figlie nella restante parte.

La domanda è come conviene fiscalmente procedere:
- donare (o vendere?) tutto il terreno non edificabile alle figlie
- donare (o vendere?) parte del terreno non edificabile alle figlie e tenere la parte da vendere.
- donare (o vendere?) il terreno già edificabile alle figlie
- vendere parte del terreno, costruire le case sul terreno e vendere o donare le case alle figlie.

Non credo ci siano altre possibilità e vorrei sapere qual'è la strada migliore.
Grazie per la disponibilità,
Laura

Buongiorno Laura,
non so se Le è arrivata la mail di ieri sera perchè ero con il telefonino. In primis le consiglio di leggere laGuida fiscale sulle Donazioni . Successivamente le dico che la cessione dei terreni genera concretamente effetti fiscali significativi per via della plusvalenza che si ha dalla differenza tra corrispettivo pattuito tra le parti e valore fiscale del terreno attributio dall'agenzia delle entrate sul valore del terreno.

Fondamentale per il fisco è sapere la tipologia del terreno oggetto di cessione: se edificabile o meno e quanto tempo è passato tra l'acquisto precedente e la vendita successiva per identificare o meno il carattere speculativo dell'operazione.

Come Le ho scritto è rilevante determinare la natura del terreno ed identificare la data di possesso. La tassazione sui terreni opera in ordine cronologico in quanto si possono presentare 2 fattispecie inquadrate dall'art. 67 e 68 del Tuir, comma 1 lett a e b che vi consiglio sempre di leggere personalmente:

1. Possesso di terreno agricolo (non suscettibbile di opere edificatorie che intendiamo come il momento della lottizzazione per essere più precisi) da più di cinque anni. L'impatto fiscale qui è ridotto in quanto nel calcolo della plusvalenza tassabile si prende come base di calcolo il valore del terreno al quinto anno anteriore alla data della lottizzaizone: questo perchè il legislatore riconosce che si sono sostentui dei costi per la lottizzazione. La plusvalenza sarà soggetta a tassazione come un reddito diversa e pertanto sconterà imposte secondo gli scaglioni di reddito.
2. Terreno della stessa natura del primo e qundi non edificabile: in questo caso il Legislatore intravede un intento speculativo e quindi interviene disponendo che la cessione di tale terreno genera una plusvalenza che si calcola prendendo come valore del terreno il valore normale alla data di cessione aumentato di ogni altro onere direttamente imputabile al terreno.

E se donassi il terreno

Nel caso di donazione si genereranno ugualmente delle plusvalenze, questa volta calcolate avendo come riferimento del prezzo di cessione il valore dichiarato nelle relative denunce. Per quello che concerne i terreni suscettibili di utilizzazione edficiatoria il prezzo di acquisto è riferito al prezzo sostenuto dal donante.

Ritengo pertanto che qualora Vi sia ancora tempo, intendendo che il terreno agricolo non sia stato lottizzato, sarà conveniente procedere attraverso la cessione del terreno alle figlie in modo da abbassare l'impatto fiscale derivante dalla tassazione della plusvalenza come reddito diverso che seguirebbe comunque la tassazione per scaglioni Irpef ma sarebbe su un imponibile ridotto.

Imposta sostitutiva rivalutazione Terreni
Regime fiscale cessione terreni
Locazione Terreni ed aree edificabili

Acquisto casa al figlio

Altro tema non meno importante e correlato (tanto il fine è smepre quello di dare un tetto o un bene ai propri figli) è realtivo alle problematiche fiscali che potrebbero insorgere nel caso di acquisto di casa al figlio e su cui ho scritto un interessante articolo per farvi tranquillizzare contro ipotesi di accertamento sintetico da redditometro sul figlio. IN pratica anni e anni fa se un padre acquistava casa al figlio il figlio veniva accerato dall'agenzia delle entrate perchè in pratica il fisco non capiva da dove avesse preso i soldi....chissà chi sarà stato....mah

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