Imposte tasse Irpef sulla seconda casa: calcolo tassazione e indicazione nel 730

Questo articolo descrive come viene tassata la seconda casa nella vostra dichiarazione dei redditi al fine di contribuire all'analisi di quello che potrebbe costare un livello di tassazione avere una casa a disposizione non potersi intestare come prima casa.

Premessa

Se state leggendo questo articolo immagino che stiate pensando di comprare una seconda casa in montagna o al mare, e in entrambi i casi vi segnalo anche l'articolo dedicato alle tasse sull'acquisto della seconda casa che ripercorre brevemente quali sono le imposte che si pagano al momento dell'acquisto.
Prima fra tutti l'imposta di registro del 9% sul valore catastale dell'immobile che pesa come un macigno sul mercato delle seconde case, oltreché poi pagarci sopra le imposte di bollo, IMU, TASI e Irpef.

Qui parliamo molto semplicemente dell'Irpef sulle seconde case. Altrimenti potete leggere l'articolo dedicato alla tassazione sugli affitti. Vi segnalo poi in calce all'articolo altri due link dedicati invece alla tassazione dell'acquisto sulle seconde case e al calcolo dell' IMU.

A dispetto di quello che si possa sembrare l'introduzione dell'IMU ha inasprito il livello di tassazione sulle seconde case, ma al contempo ha sostituito l'Irpef nonché le addizionali regionali sulla rendita prodotta da queste e vediamo di seguito in quale modo.

Nel caso in cui la seconda casa si trovi nello stesso comune dove il contribuente ha stabilito la propria abitazione principale e nel caso in cui questa sia soggetta ad IMU, allora la seconda casa contribuirà alla formazione del reddito imponibile Irpef del proprietario solamente per una quota parte del suo reddito fondiario.

In estrema sintesi senza pretesa di esaustività, la tassazione sulla seconda casa sarà data dalla metà della rendita catastale da indicare nel quadro dei fabbricati del modello 730 o modello unico a seconda di quello che voi compilate.

Differenza tra residenza e abitazione principale

La differenza che esiste fra e abitazione principale: abitazione principale deve ritenersi quella nella quale il contribuente ha stabilito la propria dimora abituale per sé per i suoi familiari. Se avete qualche situazione particolare in famiglia potrebbe tornarvi utile leggere l'articolo dedicato proprio alla differenza tra prima casa, residenza e abitazione principale che contiene risposte e domande su fattispecie particolari con alcuni spunti per capire se si soddisfano tali definizioni.

In sintesi quindi il fatto di avere la seconda casa fa si che la rendita catastale indicata in una qualsiasi misura catastale o indicato nell'atto notarile con cui avete acquistato casa contribuisca alla determinazione del reddito imponibile Irpef nella misura del 50% sempre che questa sia soggetta all'IMU.

Inutile dirvi che vi segnalo l'articolo dedicato alla guida al pagamento dell'IMU in cui potrete trovare se effettivamente siete assoggettati o meno al versamento della imposta municipale unica.

Seconda casa a disposizione

Nel caso di immobile tenuto a disposizione (immobile sfitto) sappiamo ormai che il legislatore intende inasprire la tassazione prevista su questa tipologia di immobili al fine di incentivarne la messa sul mercato, Aumentare l'offerta e conseguentemente ridurre il prezzo affitto. In questa particolare fattispecie dovrete incrementare la rendita catastale di un terzo. Se per esempio vale mille euro allora il reddito fondiario sarà 1000 * 95% * 133% = 1.263,5 da indicare nel quadro dei fabbricati del 730.

Seconda casa affittata

Nel caso di seconda casa data in locazione a terzi, spero abbiate abbiate già avuto modo di leggere l'articolo dedicato alla tassazione dei proventi dagli affitti. Altrimenti per questo come per altri dubbi potete usare la comoda ricerca interna al sito (in cima a tutte le pagine ed anche nella barra laterale qui a destra.

Tuttavia ripercorro brevemente la sintesi della tassazione dei canoni di affitto. Naturalmente ormai conoscete tutti la cedolare secca che rappresenta un regime sostitutivo dell'imposta sulle locazioni che vi consente di fruire di una tassazione agevolata ridotta pari al 10% o 19%. (Leggi articolo di approfondimento sulla cedolare secca al 10%).

Nel caso in cui invece non si faccia ricorso alla cedolare secca vi sono comunque previsti dei regimi di tassazione agevolati nel caso in cui adottiate canone concordato laddove l'unità immobiliare sia situata in uno dei comuni ad alta densità abitativa che vi consentiranno di ridurre la tassazione del 30%.

Canoni concordati

Nel caso di affitto con canone concordato il provento derivante da locazione sarà pari al reddito fondiario ridotto del 30%. Il reddito fondiario sarà pari al maggior valore tra il canone risultante dal contratto di affitto ridotto forfettariamente del 5% e il valore della rendita catastale rivalutata del 5%. Inutile dirvi che al 99,9% il valore del canone ridotto del 5% e ridotto del 30% sarà il vostro reddito imponibile irpef da inserire nella dichiarazione dei redditi. Considerate che per casa normale è intorno ai mille euro.

Per fruire dell'agevolazione fiscale sarà necessario non solo avere l'immobile in uno dei comuni ad alta densità abitativa (condizione da verificare durante tutta la durata del contratto di affitto) indicare nel 730 o nel modello unico il codice catastale del Comune dove è situato l'immobile nonché gli estremi di registrazione del contratto di locazione l'anno the registrazione.

Immobili di interesse storico o artistico

Vi sono anche immobili che sono caratterizzati da vincoli di interesse cosiddetto storico artistico che godono di regimi di tassazione agevolata secondo cui il reddito fondiario sarà calcolato come il maggior valore tra il valore del contratto ridotto forfettariamente del 35% che la metà della rendita catastale rivalutata del 5%.

Se non mi pagano vengo tassato ugualmente?

Visto il periodo di crisi di liquidità vi segnalo comunque l'articolo dedicato anche alla tassazione dei canoni non riscossi dagli inquilini morosi la cui fattispecie a giudicare da quello che mi raccontano fornisce sembrerebbe essere all'ordine del giorno anche alla luce delle novità che hanno consentito ai proprietari di non vedersi tassare il canone maturato ma non riscosso.

Come applicare la cedolare secca

Regime agevolato della c edolare secca sugli affitti