La locazione è definita dall’art 1571 c.c. come il contratto con il quale una parte detto locatore si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario/a) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo.
In generale, la locazione è un contratto a forma libera. Una forma determinata è richiesta solo per la locazione di beni immobili per un periodo di tempo superiore a nove anni; in questo caso, il contratto deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità e, deve essere trascritto (art. 2643 co 3 c.c.).
Una precisazione è doverosa: sebbene nel linguaggio comune la controprestazione del conduttore è chiamata “affitto”, per il nostro ordimento, tale termine è riferito alla locazione avente per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile (art. 1615 ss c.c.).
Obblighi del locatore
Gli obblighi del locatore sono elencati nell’art. 1575 c.c.. esso deve:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (la cosa deve presentare le caratteristiche e qualità necessarie per la sua utilizzazione.
se al momento della consegna, la cosa locata presenta dei vizi che ne diminuiscono lìidoneità all’uso convenuto, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo, salvo che si tratti di vizi ada lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
- mantenerla in stato da servire all’uso convenuto. Pertanto il conduttore dovrà eseguire le riparazioni necessarie (diciamo straordinarie), tranne quelle definite “piccole riparazioni” che, invece, sono a carico del conduttore;
- garantire il pacifico godimento della cosa locata; pertanto il locatore dovrà astenersi da compiere atti che possano procurare disturbo al conduttore e, dovrà difendere lo stesso da eventuali molestie di terzi che pretendono di avere dei diritti reali sul bene locato.
Obblighi del conduttore
A mente dell’art. 1587 c.c. il conduttore deve:
- prendere in consegna la cosa;
- osservare nell’utilizzo del bene la diligenza del buon padre di famiglia;
- servirsi per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura della res medesima);
- far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti
- custodire la cosa in quanto, l’art 1588 c.c. stabilisce che egli è responsabile della perdita e del deterioramento della cosa che possono avvenire nel corso della locazione, qualora non provi che siano avvenute per cause a lui non imputabili;
- restituire la cosa al locatore, alla scadenza del contratto, nello stesso stato in cui l’ha ricevuta.
I principali contratti di locazione
La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 (conosciuta come “equo canone”) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti . Tra questi, due sono quelli principali:
- il contratto di locazione “a canone libero”; in esso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima;
- il contratto “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
Vi sono poi altre tipologie di locazione quali quella per studenti universitari o, per uso diverso dall’abitazione. Di questo e del mondo della locazione torneremo ad occuparci.