La nozione civilistica per le pertinenze edilizie

Le pertinenze edilizie e le relative opere che si possono realizzare, rappresentano la maggior parte degli interventi di trasformazione del territorio (leggi anche Permesso di costruire, quando le varianti si definiscono leggere o essenziali?).

Si possono annoverare tra le pertinenze edilizie, la realizzazione di garage, cantine, locale caldaia, gazebo, dehor, impianti tecnologici, ecc.

Il codice civile, approvato con regio decreto 16 marzo 1942, n. 262, (Gazzetta Ufficiale 4 aprile 1942, n. 79), con l’articolo 817 stabilisce le condizioni necessarie per definire in modo inequivocabile le pertinenze edilizie.

Infatti, si intendono per pertinenze, ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”, ovvero quelle opere che non costituiscano manufatti autonomi ma che siano pertinenza di immobile già esistente.

Ne consegue che l’art. 817 del codice civile stabilisce un rapporto pertinenziale dei beni in conseguenza dei seguenti presupposti:
- presupposto oggettivo: consiste nella destinazione durevole a servizio o ad ornamento fra un bene e un altro bene principale per soddisfare un miglior uso di quest’ultimo;
- presupposto soggettivo: consiste nella volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima cosa principale, diretta a porre la pertinenza in un rapporto funzionale con la cosa principale.

L’art. 818 del codice civile invece, prescrive che:
- alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale, qualora non sia disposto in modo differente;
- le pertinenze possono:
1) essere oggetto di separati atti;
2) formare rapporti giuridici disgiunti;
- la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi che abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

L’art. 819 del codice civile, invece, contempla i diritti preesistenti sulle pertinenze a favore di terzi e, conseguentemente, stabilisce che:
-  la destinazione di una cosa al servizio o all’ornamento di un’altra non pregiudica i diritti preesistenti su di essa a favore dei terzi;

tali diritti non possono essere opposti ai terzi di buona fede se non risultano da scrittura avente data certa anteriore (Qualora la cosa principale sia rappresentato da un bene immobile o un bene mobile iscritto nei pubblici registri).