La trasformazione urbana degli uffici Bnl grazie alla nuova sede. In particolare quelli della Domus Aventino a Piazza Albania. Con una proposta\idea

Belle le operazioni immobiliari che sta facendo la Bnl su Roma. Per fortuna un'altra azienda italiana è stata tolta dalle mani italiane e romane ed è finita agli stranieri e per questa storica banca finire in mani francesi è stata una salvezza, ovviamente. Niente più raccomandati, niente più ingerenze della politica che avevano massacrato l'istituto, meno margini di manovra e appigli per i terrificanti sindacati di casa nostra. La banca è risorsa ed oggi è un'azienda sana. Tanto sana da ripensare anche ai suoi spazi e fare, come si fa in tutto l'occidente evoluto, un processo di riqualificazione e razionializzazione degli uffici: basta sedi sparse in mezza Roma anti economiche, costose da mantenere e difficili da gestire e ben venga un grande headquarter centralizzato da realizzare a fianco della nuova Stazione Tiburtina per la firma di un buono studio di architetti (i 5+1AA) e con l'obbiettivo di lasciare tutte le sedi raggruppando tutto qui.
E nelle sedi che si stanno via via liberando cosa si fa? Progetti di trasformazione urbana, possibilmente di qualità. Sta succedendo ad esempio nella pregiatissima (nonostante il degrado soverchiante tutt'intorno) area di Piazza Albania dove tre grandi palazzi ex Bnl sono ora trasformati dalla BNP Paribas Real Estate in residenze di grande cura e finitura (Domus Aventino il nome dello sviluppo immobiliare) grazie alle cure architettoniche di Giorgio Maria Tamburini, lo stesso architetto che assieme a Luca Zevi ha progettato il Museo della Shoah che dovrebbe sorgere a Villa Torlonia.
Molto bene, insomma. Ci chiediamo solo una cosa - la stessa domanda vale anche per il development immobiliare di cui abbiamo parlato qui la settimana scorsa - ovvero: dove vanno a finire i soldi degli oneri concessori di questo sviluppo? E soprattutto: quanti sono questi soldi? A quanto ammontano? Sono frutto di quale trattativa? Come verranno impiegati? Una società immobiliare, infatti, per ottenere dal Comune il cambio di destinazione d'uso di un'area o di un lotto (in questo caso da uffici a residenze) deve dare qualcosa - tanto, ci auguriamo! - in cambio per "il disturbo". E il disturbo non è cosa da poco. Trasformare tre grandi palazzi in residenze da uffici che erano ha un grande impatto, non trascurabile. Il comune deve portare lì servizi (lasciamo stare che poi non funzionano, ma la teoria è questa) come la nettezza urbana o anche banalmente la sicurezza. Ci sarà poi richiesta di servizi postali, ci sarà maggior pressione sulla sosta e ci sarà più usura delle strade e così via per mille altri aspetti. Ecco perché si pagano gli "oneri concessori". Solo che sarebbe interessante sapere questi oneri dove vadano a finire, sarebbe da capire se vanno nella spesa corrente squallida o se vengono reinvestiti sul territorio circostante alla trasformazione urbana in questione.
COSA HA LA CITTÀ IN CAMBIO?
E sarebbe assai bello - ecco la proposta! - che a fianco del cartello di cantiere vi fosse un altro cartello dove si dettagli per filo e per segno quanti sono e come vengono impiegati gli oneri. Quando i cittadini potranno leggere che grazie a questo sviluppo la città guadagna, facciamo un esempio, 3 milioni di euro. E che questi 3 milioni di euro verranno impiegati - continuiamo a sognare - nel 2015 per riqualificare e trasformare in un posto civile (oggi è raccapricciante) tutta l'area di Piazza Albania, allora scommettiamo che i fantomatici protagonisti del "no-a-tutto" cesseranno le loro attività strumentali e stupide?
COME SI CALCOLANO GLI ONERI?
Tra l'altro, grazie a norme finalmente chiare e trasparenti (che però non è detto che vengano applicate, attenzione) calcolare gli oneri straordinari di concessione è facile e inappellabile. Lo dice il piano regolatore: 66% dei guadagni che provengono allo sviluppatore dal cambio di destinazione. Insomma se compri un terreno agricolo a un milione di euro e poi ottieni la possibilità di costruire case, uffici e negozi e questo ti comporta un guadagno di 51 miloni di euro, sulla plusvalenza, ovvero 50 milioni, devi dare il 66% alla collettività. Che fanno oltre 33 milioni. E se proprio mi dimostri che stai facendo architetture di alta qualità allora questi 33 milioni (il 66% appunto) possono scendere fino a 30 milioni (60%). Avete capito ora perché conviene trasformarla questa città? E di corsa anche? Avete capito ora quanto ci danneggiano Verdi, associazioni, Italie Vostre e le mille altre realtà che sanno dire soltanto "no" invece di dire, come si fa in tutto il mondo "si, però"? Avete capito quanto danno subiamo dalla mentalità gretta della "speculazione edilizia", della "colata di cemento", della "cattedrale nel deserto", della "opera faraonica"? Se non l'avete capito capitelo.