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Le amministrazioni Condominiali e Immobiliari

Da Nikirocco

Una delle attività che negli ultimi anni ha preso sempre più piede nel nostro paese è quella dello studio amministrazioni condominiali. Il probabile aumento di questa professione è stato determinato, da un lato dalla crisi del mercato del lavoro, dall’altro dalla possibilità di intraprendere questa professione anche se si è in possesso solo di un diploma di scuola secondaria. L’unico requisito richiesto per svolgere questa attività è quello di frequentare un corso per amministratori di condominio, di durata variabile a seconda dell’ente o associazione che lo organizza, al termine del quale viene rilasciato un attestato che accerti le competenze acquisite (non è prevista nessuna iscrizione ad un albo in quanto ad oggi non esiste un albo per amministratori di condominio). Divers
e sono le associazioni che promuovono dei corsi di formazione, tra cui l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci) e l’Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili (Anammi). La normativa attualmente in vigore che regolamenta e disciplina i corsi di formazione per questa professione è il D.M. n. 140/2014.

Perché nasce questa professione?

Il fenomeno del condominio nasce intorno all’800; il grande sviluppo urbanistico e di conseguenza la maggiore concentrazione della popolazione nelle città ha dato luogo alla costruzione di grandi edifici, suddivisi in piani ed appartamenti di proprietà individuale. Tali appartamenti erano sì attribuiti in via esclusiva ai condomini, ma le parti e i servizi in comune dell’edificio costituivano automaticamente per i singoli una comunione forzosa, ovvero necessaria ed indivisibile tra loro. Con il tempo il condominio assumeva sempre più un’importanza sociale, in quanto andava incontro alle esigenze della popolazione all’abitazione, ma allo stesso tempo la condivisione forzosa, tipica di questa tipologia di edificio, assumeva dei contorni sempre meno edificanti. Frequenti erano le discordie che la condivisione faceva insorgere tra gruppi sociale diversi
tra loro all’interno degli edifici. Anche la società contemporanea non è esanime da questo fenomeno di conflittualità, anzi probabilmente l’aumento della convivenza con diversità culturali e religiose hanno incrementato questo fenomeno. La loro organizzazione e l’amministrazioni delle abitazioni in comune hanno portato alla nascita di questa figura, che con il tempo ha assunto connotati giuridici e alla nascita di una vera professione, quella dello studio di amministrazioni condominiali.

Cosa fa l’amministratore condominiale?

L’esercizio dinamico dei rapporti condominiali (organizzazione ed amministrazione), dà luogo al funzionamento del condominio, ente privo di autonomia patrimoniale, ma dotato di soggettività propria e titolare di diritti e di obblighi. Proprio per il potere decisionale di cui è dotato, il condominio, necessità di un amministratore, obbligo sancito dal codice civile art. 1129. Quando si ricorre ad un amministratore diverso da un condomino, si parla di amministratore esterno, altrimenti amministratore interno. In entrambi i casi si configura come un ufficio di diritto privato, dal momento che la normativa gli attribuisce una serie di attività quali:curare la gestione del condominio, osservandone il regolamento ed eseguendo le delibere dell’assemblea condominiale; disciplinare le cose in comuni e la prestazione dei servizi; riscuotere i contributi ed erogare le spese; fornire ai condomini che ne facciano richiesta la documentazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale; curare i registri dei verbali dell’assemblee e conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione. E’ di competenza, quasi spesso esclusiva, dell’amministratore le decisioni di manutenzione ordinaria dell’immobile. Spetta anche lui la rappresentanza dei condomini è può, nei limiti delle sue competenze, agire o essere chiamato in giudizio per conto loro. Inoltre i provvedimenti presi dall’amministratore, nell’esercizio dei suoi poteri, sono obbligatori per tutti i condomini fatta salva la possibilità di fare ricorso all’assemblea dei condomini in caso di dissenso al provvedimento. La nomina e la revoca dell’amministratore di condominio, sia che sia interno sia che sia esterno, spetta all’assemblea. Con la legge del 11 dicembre del 2012 si è introdotta la riforma del condominio, che ha apportato delle novità anche per quanto riguarda questa professione.


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