Le Categorie catastali degli immobili, terreni, fabbricati: gruppi A B C D E

Esistono diverse categorie catatali per abitazioni, opifici, pertinenze, box cantine, laboratori classificate come A1, A10, ecc che riepilogheremo in un unica tabella qui sotto e che possono essere utili per rintracciare le corrette modalità di pagamento di una tassa, o magari per il calcolo della nuova IMU. Tutti abbiamo sentito parlare delle categorie catastali o delle rendite catastali a queste collegate, vediamo insieme di che cosa si tratta e perché sono rilevanti ai fini fiscali.

Il catasto riguarda terreni e fabbricati
Il catasto è l'archivio di tutti i dati sulle dimensioni, forme e caratteristiche di tutti i terreni e gli edifici in tutto il territorio della nostra nazione, contiene infatti documenti, mappe e planimetrie inerenti i beni immobili o i terreni. Quando si parla di catasto ci si riferisce all'inventario generale di tutti i beni immobili e terreni situati in uno Stato redatto al fine di individuare la proprietà dei beni, i luoghi di confine e le rendite che determinano la base imponibile per l'applicazione delle imposte fondiarie, la sua ragione di esistere rileva infatti essenzialmente ai fini fiscali.

Il catasto dei terreni esprime il fondamento della determinazione del reddito medio ordinario; è medio con riferimento ad un determinato numero di anni ed è ordinario con riferimento alla destinazione del terreno. L'unità di misura del catasto dei terreni è la c.d. particella catastale, cioè una porzione di terreno situata in uno stesso comune a appartenente allo stesso possessore;

Il catasto dei fabbricati risale al 1939, anno in cui si accertarono e censirono tutte le proprietà che sorgevano sul territorio italiano. Nel 1962 è entrato in vigore il nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.) che ha lo scopo di determinare la rendita media ordinaria. L'unità di misura è l'unità immobiliare urbana, cioè ogni parte di immobile che è di per sé atta ed utile a produrre un reddito proprio. Nel 1994 il N.C.E.U. si evolve e viene integrato dal Catasto dei fabbricati (C.d.F.) che inventaria costruzioni sia urbane che rurali

Conoscere la categoria catastale dell'immobile è importante in quanto vi permette di conoscere anche il corretto trattamento fiscale legate all'imposta di registro, alle agevolazioni prima casa, o anche per il calcolo dell'ICI o della nuova tassa IMU.

Qualunque nuova costruzione deve essere denunciata al catasto per ottenere il certificato di abitabilità dal Comune, che assegna la categoria in base alle caratteristiche costruttive di ciascuna unità immobiliare urbana.

Ad oggi il catasto è gestito dall'Agenzia del Territorio e dai comuni che hanno scelto di esercitare le funzioni catastali ad essi attribuite.

Gruppi di categorie catastali
Le categorie catastali sono suddivise in gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili e vengono attribuite ad ogni fabbricato in base alla destinazione urbanistica concessa.

In base a cosa viene individuata la categoria catastale
Gli elementi che contribuiscono alla formazione della categoria dell'immobile sono la destinazione e le sue caratteristiche di costruzione (tra cui la qualità dei materiali utilizzati) e la consistenza il cui valore è espresso dalla somma dei vani catastalmente utili, tenuto conto di alcuni parametri importanti, ad esempio per le categorie abitative il numero di vani principali, l'accesso a servizio diretto (bagni, dispense, ripostigli, etc), l'accesso a servizio completamente (soffitte, cantine, etc.) e le dipendenze (cortili, tettoie, etc).

A cosa serve la categoria catastale
Serve a verificare che l'immobile sia censito (cioè che non sia abusivo) e a sapere se l'immobile che si compra abbia la destinazione per la quale lo si vuole utilizzare (ufficio oppure appartamento d'abitazione). Sul certificato catastale che determina la categoria è stabilita anche la rendita catastale che serve per determinare, in sede di compravendita, il prezzo minimo che va dichiarato sul rogito e quindi, di conseguenza, l'ammontare delle tasse che vanno pagate.
Le categorie catastali di un immobile sono rilevabili attraverso una semplice Visura Catastale che costa poco e può essere richiesta sia ad agenzie ad hoc, che operano anche on line sia presso l'agenzia del territorio di competenza e sono suddivise in cinque gruppi ognuno dei quali al suo interno comprende molte sottocategorie che complessivamente esauriscono tutte le possibili unità che hanno rilievo ai fini catastali:

GRUPPO A: Unità Immobiliari per uso di abitazioni o assimilabili (di tipo signorile, civili, economici, popolari, ultrapopolari, rurali, castelli, ville, uffici e studi privati e alloggi tipici.).

GRUPPO B: Unità Immobiliari per uso di alloggi collettivi (magazzini, cappelle ed oratori, biblioteche, scuole, uffici pubblici, prigioni, case di cura, ospedali e convitti)

GRUPPO C: Unità Immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie (negozi e botteghe, magazzini, depositi merci, laboratori artigianali, fabbricati, locali per esercizi sportivi, stabilimenti balneari e di acque curative, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, tettoie chiuse o aperte)

GRUPPO D: Immobili a destinazione speciale (edifici galleggianti, fabbricati di vario genere da quelli attivi per le esigenze industriali a quelli per le esigenze commerciali, ponti privati con pedaggio, fabbricati per attività agricole, pensioni e alberghi, banche e istituti assicurativi, teatri e sale per concerti e spettacoli)

GRUPPO E: Immobili a destinazione particolare (stazioni per servizi di trasporto, ponti comunali, costruzioni e fabbricati per le esigenze pubbliche, recinti speciali, fabbricati con fortificazioni, fari, torri e altri edifici utilizzati dal pubblico, fabbricati per i culti religiosi)

GRUPPO F: Entità urbane (lastrici solari, unità in corso di costruzione o modifica, unità inagibili e aree urbane di vario tipo)

L'imposizione tributaria sugli immobili
Il prelievo fiscale che si opera sugli immobili parte dalla rendita catastale, infatti il valore catastale di un'unità immobiliare si calcola moltiplicando la rendita catastale (a cui si applica una rivalutazione "fissa" del 5% come avveniva per l'ICI) per un moltiplicatore che varia a seconda della categoria catastale e della tipologia del tributo.

Ma per gli approfondimenti sul calcolo della nuova ICI potete leggere l'articolo dedicato al calcolo dell'IMU.

P.S.: Il codice amministrativo catastale (i cosiddetti "codici catastali"), invece, è un codice unico identificativo assegnato ad ogni comune italiano. Esempio: A001 è il codice catastale di Abano Terme.

Scarica la tabella di tasse fisco con le Categorie catastali importanti ai fini Fiscali.

Per conoscere la vostra categlria catastale provate a richiedere una Visura catastale in cui vedrete che sono riportate le informazioni sopra descritte e che vis erviranno per tantissimi scopi, dalla semplice certificazione, alla rendite per calcolare le imposte e le tasse alla consistenza, ecc.

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