La riforma della materia condominale avvenuta a cavallo tra 2012 e 2013 ha modificato varie tematiche tra cui anche quella del sistema dei quorum assembleari.
A 70 anni dalla redazione della sua disciplina originaria il legislatore ha finalmente cercato di mettere un ordine all’intreccio di sentenze ed opinioni dottrinali affastellatesi nei decenni in materia di condominio. La riforma della disciplina condominale del 2012 e la ulteriore novellazione del 2013 non hanno certo dato vita ad una rivoluzione copernicana: tuttavia importanti cambiamenti hanno modificato in maniera rilevante i lineamenti del condominio nel nostro ordinamento.
Con riferimento alle maggioranze assembleari bisogna dire che queste ultime sono stabilite dalla legge, in maniera inderogabile, e per il quorum costitutivo tengono conto di due parametri: il numero dei “partecipanti al condominio”, ed il “valore dell’edificio” (quota di millesimi da ciascuno posseduta). Dall’altra parte il quorum deliberativo fa riferimento agli “intervenuti” ed ai valori millesimali, ed è variabile per molte singole situazioni.
Le quote di partecipazione al condominio sono ricavate dalle tabelle millesimali, che comunque hanno valore dichiarativo e non costituiscono quindi requisito di validità delle delibere assembleari. La riforma ha introdotto alcune novità: ha abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione e quello deliberativo di seconda convocazione; inoltre ha istituito il quorum costitutivo di seconda convocazione, In ulteriore istanza si è:
- rapportata la maggioranza per “teste” agli intervenuti e non più ai partecipanti al condominio, come prima detto (tranne le eccezioni di 1108/4 e 1117-ter ed i casi di consenso unanime);
- abbassato il quorum per alcuni tipi di innovazioni (c.d. “sociali” o “agevolate”);
- consentito il cambio delle destinazioni d’uso sia pure con una maggioranza molto elevata (1117-ter cit.); ridotto la soglia di alcune maggioranze, rendendo più facile l’approvazione delle delibere “ordinarie”.
Il quorum è tanto più elevato quanto maggiore è l’impegno di spesa e più incisivi gli interventi sulle parti comuni. In mancanza di una disposizione espressa sulle maggioranze necessarie per le decisioni assembleari si dovrebbe applicare la regola generale sul quorum deliberativo prescritto per la prima e la seconda convocazione; ma in taluni casi si deve deflettere, in via interpretativa, da una tale regola.
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Per saperne di più Ediltecnico propone una nuova Guida operativa intitolata Le tabelle delle maggioranze in condominio: all’interno della Guida viene riportata una dettagliata “tabella delle maggioranze”, opportunamente rielaborata per adattarla ai mutamenti legislativi e giurisprudenziali e corredata da ricche note esplicative. Lo strumento può risultare certamente utile agli amministratori di condominio e ai giuristi, ma anche a tutti gli operatori dello specifico settore e finanche ai condomini più avveduti che desiderino avere una prima generale informazione.
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