MUTUI CASA: Spread in discesa. Conviene adesso scegliere il tasso fisso?

Spread sui mutui ancora in discesa fin sotto l’1,5% nei prossimi mesi. Con il tasso fisso particolarmente conveniente che sta guadagnando preferenze rispetto al variabile. E le erogazioni che continueranno ad aumentare, ma con effetti ancora incerti sulla ripresa del mercato residenziale e una persistente richiesta di surroghe. 

È lo scenario che emerge dall’analisi sul mercato del credito per la casa del 2014, dalle condizioni di un comparto residenziale in lenta trasformazione e, soprattutto, dai probabili effetti della liquidità che arriverà sulla piazza grazie alle ultime mosse della Banca centrale europeaDomanda e offerta in crescitaIl 2014 «è stato caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione, con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014, e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione» (il valore delle case a garanzia di un mutuo è sceso del 4,65% in un anno). Con i dati delle Entrate sulle compravendite che mostrano un timido +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013: risultati per la prima volta in positivo dopo anni, ma che sembrano non trarre pieno vantaggio da un’offerta di mutui che, seppur ancora molto selettiva, risulta finalmente più appetibile in termini di costi.

I migliori spread «per un mutuo a tasso variabile di 140 mila euro a 20 anni si posizionano per tutto il quarto trimestre 2014 all'1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%)». La riduzione degli spread osservata è attesa «in ulteriore rafforzamento nei prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all'aumento degli impieghi in ambito mutui casa». Un fenomeno tra l’altro già in atto: nei primi 9 mesi 2014 è stato registrato da Bankitalia un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto al 2013.Spread ancora il calo«Il 2015 si sta aprendo con un chiaro nuovo round di taglio prezzi da parte delle banche che sta rapidamente prendendo forma proprio in questi giorni, con alcune primarie banche che hanno già annunciato un taglio dello spread compreso fra i 10 e 30 punti base, e contemporaneamente hanno eliminato alcune fasce di differenziazione del pricing per percentuale di intervento, omogeneizzando maggiormente l'offerta sui diversi segmenti di domanda. 

Il sistema bancario aveva già ipotizzato, prima dell'annuncio del QE, una riduzione degli spread medi di offerta sull'anno 2015, che avrebbe potuto prendere la forma di un taglio di circa 30-40 punti base sui 12 mesi, per portare i migliori spread a livelli compresi fra l'1,50% e l'1,60%. A valle dell'annuncio del quantitative easing, è lecito attendersi che il taglio possa anche aumentare in valore, portando i migliori spread anche al di sotto della soglia dell'1,5 per cento». Anche se è chiaro che è «difficile fare previsioni esatte, anche perchè il QE a livello europeo è un territorio inesplorato».

La vera ripresa arriverà però quando le condizioni economiche delle famiglie permetteranno di affrontare con più facilità un impegno importante come l’acquisto di una casa. E allora si potrà creare e rafforzare un circolo virtuoso sul mercato. In effetti il calo degli spread per ora non stimola più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, «quanto piuttosto la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel quarto trimestre 2014 il 39% del totale nel IV trimestre 2014 contro il 17% dell’analogo periodo del 2013».Tasso fisso in recuperoIl boom delle surroghe può spiegare almeno in parte anche la diminuzione dell’importo medio dei finanziamenti, che è passato dai 127.320 euro medi di fine 2013 ai 124.925 di fine 2014 (con una risalita nell’ultimo trimestre). 

Pochi cambiamenti per quel che riguarda le classi di importo e al durata: il 24% dei finanziamenti viene concesso su una lunghezza di 20 anni, il 22% a 30 anni, il 20% a 25 anni, il 18% a 15 anni, l’11% a 10 anni e il 6% oltre i 30 anni; quasi la metà dell’erogato è sotto i 100 mila euro e solo l’1% è sopra i 300 mila.

Il trend che sembra essere più interessante riguarda probabilmente il recupero della quota dei finanziamenti a tasso fisso, che passa dal 16% di inizio 2014 al 22% di fine anno. Gli indici di riferimento Irs a cui sono agganciati i mutui a rata costante sono infatti ai minimi storici. «Questo permette ai nuovi mutuatari di bloccare tassi fissi finiti ai minimi di sempre, a livelli compresi fra il 3,40% e il 3,80%, per durate sino ai 30 anni». Potrebbe trattarsi di una buona scelta con durate lunghe, considerando che nel medio-lungo termine il variabile potrebbe risalire in modo sostanziale? «Considerando che l'indice Euribor 3 mesi, a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, è oscillato storicamente in una forchetta compresa fra un minimo dell'1% e un massimo del 5% in un arco temporale di 8 anni, risulta sicuramente appetibile considerare di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso che può dare la garanzia di un tasso di interesse fisso al 3,5% per durate sino a 30 anni». Non si può, d’altro canto, non considerare che nel breve periodo la rata del mutuo a tasso fisso può essere più costosa anche del 10-15% rispetto alla rata di un variabile.