Innanzitutto un ringraziamento ai quattro professionisti immobiliari, che elencherò in rigoroso ordine alfabetico, i quali si sono resi disponibili a rispondere alle seguenti domande, aiutandoci a comprendere cosa sta succedendo al mercato del credito immobiliare, sceso – o forse bisognerebbe dire “affossato” – di un 50% circa in pochi anni.
ANDREA ALBERANI
Agenzia La Rondine (oltre che vice presidente Fiaip Ravenna)
Piazzale Sercognani, 3; 48018 Faenza (RA)
MATTEO GUERRINI
Dama Immobiliare
Viale Salinatore, 36; 47121 Forlì (FC).
IADER MENGOLI
Cristal Immobiliare
Via Selice, 13/A; Imola (BO)
ANTONELLA VALGIMIGLI
La Piazza
Via Garavini, 15; 48014 Castel Bolognese (RA).
Fino al 2008 la gente diceva: una rata di mutuo costa quanto un canone di locazione, o poco di più, e quindi acquistava casa; oggi le rate applicate dalle banche sono le stesse di allora (vedi tabella) ma le vendite sono dimezzate: perché?
Andrea Alberani: “Innanzitutto le banche erogavano più facilmente e con meno garanzie; oggi fanno più selezione e questo frena molto”.
“Inoltre gli affitti si sono adeguati ad un mercato calante e quindi sono scesi, ciò significa che la forbice tra rata di mutuo e canone di locazione si è comunque allargata. Oggi capita addirittura che qualche proprietario di casa, per tenersi buono l’inquilino, gli proponga un abbassamento del canone ad affitto in corso”.
“Infine c’è la percezione diffusa che lo Stato si rivalga soprattutto sulla casa per fare cassa”.
Matteo Guerrini: “Nel 1996, circa l’82% degli italiani era proprietario di casa, perciò il potenziale mercato era del 18%, con una percentuale di italiani del 3% inseriti nella fascia di povertà. Dieci anni dopo, cioè nel 2006, la percentuale di italiani proprietari era salita al 92% e quelli che avevano superato la soglia della povertà il 6%. In altre parole, il mercato delle prime case si stava già esaurendo”.
Matteo (nella foto) guida insieme al padre l’agenzia immobiliare Dama di Forlì, situata nei pressi di Porta Schiavonia
Iader Mengoli: “Il ragionamento di sostituire la rata dell’affitto con quella del mutuo fila addirittura più oggi che allora, perché i prezzi delle case sono scesi rispetto a qualche anno fa. Io non ho mai venduto case da 50.000 euro: oggi a Massa Lombarda, con quella somma, si può comprare anche un appartamento con due camere usato”.
Antonella Valgimigli: “Perché l’erogazione del mutuo è più difficile e spesso copre solo il 70% del valore di un immobile; inoltre le banche sembrano gradire solo un certo tipo di clienti, vale a dire due dipendenti a tempo indeterminato, a patto che non lavorino nel settore edile.. Oggi guardano con più attenzione all’azienda in cui lavorano i richiedenti un mutuo”.
Il crollo delle compravendite è quindi da imputare principalmente agli istituti di credito?
Iader Mengoli: “Le banche hanno un ruolo chiave, in quanto non vogliono dare mutui. Ed è cosa diversa dal ‘non dare mutui’. Oggi c’è la volontà di non concederli e questo significa che il cliente viene addirittura disincentivato dal farlo. In realtà questo meccanismo è sempre esistito, ma oggi è ancora più accentuato”.
Antonella Valgimigli: “No, questo lo si è pensato solo per un certo periodo, allo stesso modo in cui quest’anno si pensava che il rallentamento fosse dovuto all’attesa pre-elettorale. La realtà invece è che la gente non cerca proprio più. Da metà dicembre il telefono dell’agenzia ha smesso di suonare”.
Si può definire l’identikit del cliente tipo che ancora entra in agenzia per comprare un’abitazione?
Andrea Alberani: “Noi come Rondine oggi vendiamo quasi esclusivamente a clienti che il mutuo non lo fanno, o se lo fanno è di importo molto contenuto. Sono spariti quelli del mutuo trentennale. Quindi, per rispondere alla domanda, il cliente tipo è quello che ha ricevuto una somma in eredità oppure che ha venduto il proprio immobile e ora deve ricomprare. O in alternativa la giovane coppia coi genitori alle spalle a finanziare l’operazione. Addirittura in certi casi sono direttamente i genitori che entrano in agenzia per chiedere informazioni per i figli, proprio perché sono loro a gestire il portafoglio”.
Matteo Guerrini: “Chi ancora acquista è il proprietario di un ‘due camere’ che vuole passare alle ‘tre camere’, oppure il proprietario di un appartamento grande che vuole passare alla villa/villetta. Tutta gente che ha acquistato in lire oppure a cavallo tra lire ed euro e che perciò è riuscita a fare cassa in questo passaggio. Le giovani coppie invece entrano sempre meno in agenzia. Certi beni, infine, sono diventati difficilmente vendibili: penso al monolocale/bilocale, specialmente se costruito recentemente, oppure agli appartamenti datati e poco efficienti dal punto di vista energetico. Per fortuna noi come Dama Immobiliare abbiamo puntato di più sui clienti privati che sui costruttori e questa politica sta pagando”.
Iader Mengoli: “Direi due stipendi e risparmi da parte. Benché sia ormai evidente che anche chi vuole e chi può acquistare sta comunque fermo, un po’ per il ‘terrorismo mediatico’ a cui siamo sottoposti e un po’ perché l’offerta immobiliare è diventata enorme e crea una gran confusione sui prezzi reali. E’ sparito invece il cliente da mutuo al 100 per cento, che stava in affitto col desiderio di cambiare”.
Antonella Valgimigli: “Sì, chi è già proprietario e vuole cambiare casa, perché la vuole più grande o più piccola, a seconda delle esigenze. Oppure chi può permettersi la casa di un certo tipo, con metrature importanti. E’ invece venuta a mancare il cliente che cercava l’appartamento da 180.000 euro, con due camere, bagno e garage. Era quella fascia media che faceva muovere il nostro mercato”.
Antonella Valgimigli è da oltre 15 anni un riferimento per il mercato immobiliare di Castel Bolognese
Mediamente quanti clienti che acquistano casa tramite la sua agenzia si finanziano tramite mutuo?
Matteo Guerrini: “Fino a 5 o 6 anni fa la metà circa della clientela stipulava mutui al 100%, mentre oggi questa tipologia di operazione non dico si sia esaurita ma si è drasticamente ridotta. Resta un 30/40% che prende il mutuo, all’80% o poco meno del prezzo dell’immobile; il restante acquista con mezzi propri oppure con prestiti di piccolo taglio”.
Iader Mengoli: “La proporzione non è cambiata, rispetto agli anni passati”.
Antonella Valgimigli: “Fino a qualche anno fa il mutuo lo prendevano quasi tutti, 1 su 10 non lo faceva. Oggi invece potrei dire che 3 o 4 su 10 non si servono della banca e saldano con mezzi propri”.
Questo calo delle compravendite è compensato dall’aumento degli affitti?
Andrea Alberani: “Sì, magari avessimo altre case da affittare! C’è grande richiesta, 3 o 4 tutti i giorni, e spesso questa richiesta supera l’offerta di immobili effettivamente disponibili”.
Matteo Guerrini: “In parte sì, anche se la quantità di tempo che se dedica all’affitto è simile a quella della compravendita, ma con un ritorno in termini economici molto meno soddisfacente. Il problema comunque è che la gente non ce la fa più e anche questo mercato ne risente”.
Iader Mengoli: “No. Anche perché Imola, che rappresenta il nostro bacino d’utenza, era a regime in termini di affitto qualche anno fa come lo è anche oggi, quindi non c’è nemmeno il margine per una crescita. Anzi, molti inquilini che erano in affitto sono addirittura tornati a casa, con la famiglia d’origine intendo, perché non riuscivano più a fare fronte al canone. In pratica non c’è aumento, però affittare nella nostra zona, anche selezionando, è sempre semplice”.
Antonella Valgimigli: “Fino a fine 2012 sì, abbiamo affittato tantissimo: adesso neanche quello. Perché in fondo c’è sempre più gente che non paga e quindi aumenta la sfiducia”.