Nuovo Leasing Prima casa 2016: convenienza, requisiti e cause di decadenza

Vediamo come funziona il nuovo leasing casa o contratto di locazione finanziaria sull'acquisto dell'abitazione principale introdotto dal 2016, la convenienza economica e fiscale rispetto ad un normale acquisto attraverso il mutuo, introdotto con la nuova legge di stabilità 2016 per dare alcuni chiarimenti, capire come funziona e quali sono i requisiti per accedervi.

La ratio normativa

Il legislatore ha introdotto una nuova possibilità di acquistare casa con il leasing finanziario in modo da consentire persone meno abbienti di sfruttare una serie agevolazioni fiscali sulle imposte di registro per garantire la prima casa a tutti.

In cosa consiste e quanto vale il beneficio derivante dal nuovo leasing sulla casa

Qual'è il risparmio fiscale e dov'è la convenienza?

Prima di tutto potrete godere di un beneficio fiscale sulle imposte di registro pagate per la stipula del contratto di leasing.

• Detrazione fiscale degli interessi sul canone di leasing: potrebbe portare in detrazione nella misura del 19% gli interessi che pagherete e che saranno indicati sulla singola rata del leasing nella misura massima di 4 mila euro come avviene per i contratti di mutuo. Come avviene con la detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo.
• Detrazione fiscale dei canoni mensili sul leasing nella misura massima di 8 mila euro
• Riduzione dell'imposta di registro sul contratto di leasing
• Detrazione fiscale del costo dell'esercizio dell'opzione di acquisto della casa (riscatto del leasing sulla casa) per un importo massimo di 20 mila euro da differenziare tra:
  • giovani di età inferiore ai 35 anni privi di altri diritti di proprietà su case di abitazione sul territorio nazionale e con un reddito imponibile complessivo annuo non superiore a 55 mila euro da verificare al momento della stipula dell'atto notarile con la precedente dichiarazione dei redditi presentata.
  • non proprio più tanto giovani di età superiore a 35 anni e con le stesse condizioni per il gruppo precedente ma la deduzione sarà ridotta a 4 mila euro per la deduzione dei canoni di locazione e 10 mila euro per la detrazione del costo dell'opzione per l'acquisto successivo di casa.

Dovranno poi comunque essere soddisfatte le stesse condizioni previste per fruire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo pagato o contratto per l'acquisto o la costruzione dell'abitazione principale.

Per quello che concerne l'imposta di registro questa sarà ridotta fino all'1,5%. Nel caso vogliate o dobbiate vendere la casa oggetto di leasing questo potrà essere fatto senza problemi applicando la medesima imposta di registro prevista laddove siano comunque soddisfatti i requisiti per l'agevolazione fiscale della prima casa altrimenti il valore del contratto sarà soggetto ad imposta di registro con un'aliquota del 9%.

In sintesi quindi la discriminante rispetto al mutuo risiede nella possibilità di detrarsi i canoni e prezzo del riscatto fino ad un certo ammontare che nel caso del mutuo invece si ferma alla sola detrazione fiscale degli interessi. Questo però potrebbe trovare come contro altare gli interessi diversi e l'imposta di registro dll'1,5%.

Chi può accedere al nuovo leasing sulla casa

Potrà accedere chiunque Dove per chiunque intendiamo un soggetto persona fisica si è a dieta superiore sia inferiore ai 35 anni che dovrà verificare in primis e rispetto dei requisiti previsti per fruire dei benefici fiscali prima casa.

Quali requisiti si devono rispettare

Prima di tutto parliamo nell'ambito oggettivo di applicazione in questo caso ha costituito da contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili o unità locali abitative da destinare ad abitazione principale. Con l'occasione disegnano gli articoli scritti per definire il concetto di abitazione principale e capire quali sono i requisiti necessari a definirla tale. Inoltre gli immobili non dovranno essere né di lusso né rientranti nella categorie catastali A1, A8, e A9. (a tal proposito vi segnalo un articolo dedicato alla classificazione delle categorie catastali degli immobili anche se vi anticipo che al 99% delle rispettate quanto parliamo di abitazioni di lusso di ville castelli però sempre meglio che gli abbiate uno sguardo).

I requisiti da soddisfare sono quelli previsti la fruizione dei benefici prima casa che vi invito pertanto a rileggervi e che in estrema sintesi stanziano il fatto che deve trattarsi di una casa non di lusso e che voi non dovrete avere su tutto il territorio nazionale unità locale quanti diritti di proprietà su immobili situati sul territorio della Repubblica italiana ossia dovrete essere in grado dichiarare nell'atto le due condizioni che potete leggere nell'articolo dedicato alle agevolazioni fiscali sulla prima casa. Inoltre dovrà essere spostata la residenza nello stesso comune ove è ubicato l'immobile oggetto di leasing entro 12 mesi dalla stipula del contratto di locazione finanziaria.

Oltre ai requisiti posso immaginare, anche se dovrà sicuramente essere confermato da apposita circolare, che varranno anche le cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Come funziona in pratica e attenzione a capire se c'è convenienza.

In pratica tra poco secondo me vedrete quello che successe una decina di anni o forse più quando andavate a comprarvi un televisore e vedevate che il prezzo di prenderlo in leasing era molto più basso rispetto a comprarlo e pagarlo tutto subito il che ci lasciava di stucco salvo poi verificare che gli interessi erano molto alti e dietro avevamo anche i costi di accensione e stipula del contratto e vari che lo facevano lievitare per benino.

Spero lo stesso non avvenga o quanto meno he il contratto rispetti delle previsioni normative che consistano nell'evidenziare il costo effettivo anche se immagino che questo sia pensato anche in un momento in cui i tassi di interesse sono molto bassi per cui salvo il caso di tasso di interesse fisso (che vi garantirebbe un costo certo futuro della rata) se vi propongono un tasso variabile gli proporrei come risposta un bel marameo a meno che non lo riteniate comunque secondo voi sostenibile o conveniente economicamente i base alle vostre aspettative di crescita dei tassi su un orizzonte temporale (quale quello di un leasing sulla casa che, abbraccerà diversi anni della vostra vita. Il vantaggio fiscale senza dubbio c'è e al momento sembra allettante ma non è l'unica variabile da considerare per cui se non avete dimestichezza con i numeri fate attenzione e fatevi aiutare perché fin quando dovete ridare indietro una macchina ok, ma quando dovrete restituire la casa dove abitate il discorso cambia.

Voi però entrerete in una banca questa volta ma le riflessioni ed il ragionamento dovranno essere le stesse solo che trattandosi questa volta di importi ben più elevati la soglia di attenzione dovrà essere maggiore.

Se smettete di pagare i canoni che cosa succede: sospensione del leasing

Durante l'arco di vigenza del contratto potrete richiedere la sospensione del pagamento dei canoni di leasing al pari di quanto avviene con la sospensione del mutuo ma solo per una volta e per un periodo massimo di 12 mesi e e solo al verificarsi delle condizioni previste per la sospensione del mutuo come la perdita del lavoro non dipendente da risoluzione consensuale, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo o pensione.

Come nel caso del mutuo vi anticipo che non sono previsti ne costi né garanzie ulteriori da richiedere in caso di sospensione.

Potranno essere altresì ricontrollate le condizioni contrattuali del leasing con la banca ma è qualcosa che non è obbligatorio che la banca ratifichi anche se diciamo che anche lei ha tutto l'interesse affinché il contratto duri perché ci prende sopra gli interessi passivi e in caso di vostro fallimento lei sosterrebbe delle spese per vendere la casa per cui anche voi avete le vostre argomentazioni per richiedere una abbassamento della rata ma non sarà facile vi avverto.

Nel contratto di leasing non si diventa propriamente morosi dei canoni ma semplicemente per così dire la banca o l'istituto di credito che vi avrà concesso il leasing ha diritto a farsi ridare l'abitazione da voi presa in leasing e dovrete ridare alla banca la quale dovrà venderla a ridarvi le somme eventualmente riscosse e su quell'eventualmente tremano le gambe immagino in quanto non è detto che la banca riesca a spuntare il miglior prezzo di mercato nella vendita a cui andranno sottratti sia i canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione del contratto sia il valore attualizzato di quelli fino a scadenza naturale del leasing.

Per quello che concerne il vostro diritto all'abitazione non leggo che vi sono particolari agevolazioni per cui la banca procederà con le consuetudinarie procedure di sfratto esecutivo.

Scadenza per la fruizione del beneficio

Non parliamo di un orizzonte temporale molto breve per cui mi viene da pensare che il legislatore ci conta molto su questa nuova possibilità offerta ai contribuenti italiani. La scadenza infatti per la stipula del contratto di leasing dovrà essere fatta entro il 31 dicembre 2020.

Riferimenti normativi

La norma ci dice all'articolo 1 comma 76 della legge di stabilità 2016 per cui " Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimetro, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facolta' di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. 77. All'acquisto dell'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria si applica l'articolo 67, terzo comma, lettera a), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267." e commi seguenti.

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