Gli spazi dedicati ai parcheggi in aree private possono avere un duplice ruolo: parcheggi pubblici da conteggiarsi ai fini della dotazione degli standard, oppure come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni. Ma come si possono distinguere univocamente le une dalle altre?
La norma di riferimento è la legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 e prevede, all’articolo 41-quinques, che in tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi. I limiti e i rapporti sopra indicati sono stati definiti per zone territoriali omogenee, con decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Mentre il successivo articolo 41-sexies prevede che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza di quanto sopra, non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Nella nozione di nuova costruzione di cui all’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, rientrano non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, come nel caso di specie, anche in ragione dell’entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendono l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente (Corte di Cassazione civile, sez. II, 3 marzo 2008, n. 5741).
La giurisprudenza ha inoltre precisato che la disposizione contenuta nel predetto articolo 41-sexies “…opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la pubblica amministrazione, non potendo quest’ultima autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di aree per parcheggi, giacché l’osservanza della norma costituisce condizione di legittimità della concessione edilizia, e spettando esclusivamente alla stessa pubblica amministrazione l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della idoneità a parcheggio delle aree, con la conseguenza che il trasferimento del vincolo di destinazione su aree diverse da quelle originarie può avvenire soltanto mediante il rilascio di una concessione in variante” (Corte di Cassazione civile, sez. II, 13 gennaio 2010, n. 378).
Gli spazi per i parcheggi di cui all’articolo 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 costituiscono aree pubbliche da conteggiarsi ai fini della dotazione d standard, quelli di cui al successivo art. 41 sexies sono qualificati come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni e come tali escluse (ex articolo 3, comma 2, lett. d), del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444) dal computo del calcolo della misura degli standards (Consiglio di Stato, sez. IV, 8 gennaio 2013, n. 32).