Pertinenze, elementi accessori, nuove costruzioni, impianti tecnologici: identifichiamoli

Quando si realizzano degli interventi edilizi, occorre stabilirne la natura, al fine di individuare in maniera inequivocabile il regime legislativo applicabile e la scelta del titolo edilizio da richiedere.

Infatti, gli interventi relativi alla realizzazione di pertinenze edilizie, elementi accessori, impianti tecnologici o nuove costruzioni sono disciplinati differentemente tra loro a livello tecnico, normativo, giurisprudenziale e sanzionatorio.
Fin qui sembra facile e ovvio, ma se si approfondisce la problematica si scopre che il limite di demarcazione tra gli interventi elencati è talmente sottile, tale da rendere difficoltosa persino la scelta del titolo edilizio richiesto per la realizzazione dell’opera.

Vediamo nello specifico, con l’ausilio delle interpretazioni giurisprudenziali, quali sono gli aspetti di rilievo della problematica in esame.

Il Consiglio di Stato ha già precisato che la pertinenza è configurabile quando vi è un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra cosa accessoria e quella principale e, cioè, un nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso pertinenziale durevole, oltre che una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa cui esso inerisce. (Consiglio di Stato, sez. IV, 2 febbraio 2012, n. 615).

A differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, e anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta un cosiddetto carico urbanistico (Consiglio di Stato, sez. V, 31 dicembre 2008, n. 6756).

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che non possa esservi alcun dubbio sull’assenza della natura pertinenziale, ai fini edilizi, quando sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio. (Consiglio di Stato, sez. IV, 26 agosto 2014, n. 4290).

Particolarmente significativa è la Sentenza del Consiglio di Stato, sez. V, 17 giugno 2014, n. 3074, che esamina la vicenda edilizia di un pollaio, una concimaia ed una struttura con cisterna per deposito di gasolio. Tali opere, ha sottolineato il Consiglio, non possono essere valutate come mere pertinenze, avendo la nozione di “pertinenza” in ambito edilizio, «un significato assai circoscritto e limitato alle sole ipotesi di manufatti privi di intrinseco valore e non autonomamente utilizzabili e che non occupano una superficie ulteriore rispetto al manufatto principale», mentre tutte le opere in questione presentano, invece, «un’autonoma utilità ai fini dell’esercizio della attività di allevamento o di stoccaggio di carburante, occupano una superficie diversa e ulteriore rispetto al manufatto che si assume come principale e sono palesemente idonee a modificare l’assetto territoriale, vista l’incidenza che le correlate attività produttive hanno anche ai fini del carico urbanistico».

La concimaia non può in alcun modo rientrare né tra gli interventi diretti a realizzare servizi igienico-sanitari e tecnologici, di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. 380/2001, né tra gli elementi accessori e gli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), dello stesso d.P.R. 380/2001, bensì nuova costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1) del d.P.R. 380/2001, e più in particolare un nuovo manufatto edilizio interrato, sia sul piano funzionale che strutturale. L’opera non può essere definita un impianto tecnologico perché in tale novero non può rientrare un sito di stoccaggio, nel quale peraltro il materiale deve essere trasportato, ed è carente del connotate qualificante gli impianti tecnologici e, cioè, il collegamento all’edificio servito a mezzo di condutture, tubazioni, cavi e simili. (Consiglio di Stato, Sez. III, n. 2901, del 12 giugno 2015 ).

Pertinenze e opere edilizie minori

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