Conseguentemente entreranno in vigore nuove regole per gli amministratori, le assemblee, la gestione economica, le delibere, e più in generale, si disciplineranno le attività consentite e non consentite a ciascun condomino.
Le principali novità in materia sono :
1) Nuove e pesanti responsabilità dell’ amministratore che, su richiesta dell’assemblea, dovrà munirsi di un polizza rc professionale e, tra l’altro, perseguire chi non paga le rate entro sei mesi al massimo;
2) L’amministratore sarà rinnovato automaticamente ogni anno salvo revoca esplicita ma non potrà più avere deleghe per l’assemblea;
3) Contabilità trasparente, obbligo di conto corrente condominiale e possibilità per il condomino di verificare i conti in ogni momento;
4) Sarà possibile distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, se non ci sono “notevoli aggravi” di spesa per gli altri;
5) i fornitori in credito con il condominio dovranno escutere preventivamente a chi è moroso con le rate e solo dopo a chi è in regola con i pagamenti;
6) chi viola il regolamento condominiale dovrà pagare almeno 200 euro di sanzione ed in caso di recidiva sino ad un massimo di 800 euro;
7) il regolamento di condominio votato in assemblea non può vietare di detenere animali domestici;
8) il condominio potrà avere, su richiesta dell’assemblea, un sito web;
9) per cambiare le tabelle millesimali quando sono intervenute variazioni a causa di sopraelevazioni o simili, che alterino per oltre il 20% il valore dell’appartamento, basta una maggioranza di 501 millesimi e degli intervenuti in assemblea;
10) sarà possibile modificare le destinazioni d’uso dei beni comuni, con una maggioranza speciale (l’80% di condomini e millesimi), destinando per esempio il cortile ad ospitare dei box.
Beni condominiali: Le innovazioni in tema di nuova normativa in sede condominiale partono innanzitutto dal concetto dei beni considerati condominiali e che quindi possono essere ampliati ovvero si guarda maggiormente alla destinazione condominiale del bene più che alla contitolarità del bene stesso.
Quorum per ampliare destinazione d’uso parti comuni: il legislatore ha previsto una maggioranza qualificata costituita dai quattro quinti dei partecipanti del condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio, la possibilità per l’assemblea di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
Distacco impianto centralizzato: una delle più grosse novità nella riforma, seguendo i progressi tecnologici, è quella del distacco dall’impianto termico condominiale, stabilendo che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato sempreché dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, fermo restando l’obbligo di pagare le spese per la manutenzione straordinaria e la conservazione e messa a norma dell’impianto.
Quorum divisione parti comuni: ai fini della divisione delle parti comuni è necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio. I condomini possono deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136 cc., secondo comma, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell’uso dell’area comune a seguito della destinazione a parcheggio, sempre che anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.
Installare impianti per la produzione di energia: ampia la possibilità di installare gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare.
Videosorveglianza: vi è la possibilità di installare sulle parti comuni dell’edificio impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse e sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art’. 1136 c.c. Naturalmente con i limiti previsti dalla privacy in materia di installazione di videosorveglianza.
Nomina e revoca dell’ Amministratore: la nomina dell’Amministratore che prevede l’incarico di un anno prorogato per un altro anno la nuova normativa disciplina e sottolinea una serie di dati ed elementi di conoscenza e pubblicità che l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle sue qualifiche e del loro operato.
Polizza assicurativa e conto corrente: l’obbligo per l’amministratore, se richiesto dai condomini, di presentare una polizza assicurativa a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato;
L’amministratore è altresì obbligato ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.
Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio lavori.
L’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o dai terzi, nonché quelle erogate per il condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio;
Obbligo di recupero crediti: l’obbligo di agire, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile.
Tutte norme che vanno verso la trasparenza dell’attività dell’ amministratore.
Preventiva escussione: la nuova normativa prevede che il creditore condominiale debba escutere il credito preventivamente nei confronti dei condomini morosi prima di rivolgersi nei confronti di quei condomini che siano in regola con i pagamenti.
Questo comporta non solo l’onere di intraprendere l’azione nei confronti dei condomini morosi, ovvero di chi non paga, ma il terzo ha altresì l’onere di continuare la stessa con diligenza e buona fede.
Il condomino solvente garantisce l’adempimento del contributo imposto al moroso, ovvero un debito altrui, e per tale ragione, una volta effettuato il pagamento, ha azione di regresso per l’intero nei confronti del debitore, ovvero i condomini in regola si possono rivalere sui morosi.
Conclusioni
La presentazione è stata un semplice focus sulle principali novità in materia condominiale e numerosi sono gli aspetti della riforma che possono essere approfonditi dal nostro Studio su richiesta e per le specifiche attività di consulenza in materia.
Lo Studio legale MaBe illustrerà specificatamente gli aspetti della riforma su specifiche tematiche nei prossimi articoli nella presente rubrica Ambiente e Real Estate.