Riforma del condominio in vigore da domani, ecco tutte le novità

Entra in vigore domani 18 giugno la Riforma del condominio (Legge 220/2012), che porterà diverse novità nel mondo dell’edilizia per il condominio, novità che in particolare riguarderanno le rinnovabili, il riscaldamento, la destinazione d’uso delle parti comuni e la videosorveglianza su esse, la manutenzione, le spese per le scale e le ascensori.

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Manutenzione straordinaria
Uno dei nodi principali, presenti nel nuovo articolo 1135 (al punto 4) del Codice Civile, riguarda la manutenzione straordinaria: a queste deve provvedere l’assemblea costituendo un fondo (obbligatorio) speciale con importo pari all’ammontare dei lavori.
Sorgono i dubbi sulle tempistiche in base alle quali bisogna costituire il fondo, cioè non si capisce se prima o dopo l’inzio dei lavori.
Nella norma non viene specificato che il fondo deve essere istituito prima con un importo già pari a quello previsto per i lavori e non si vieta di alimentare gradualmente il fondo costituendo un fondo che consiste nel 10 o 20% del costo dei lavori (in questo modo deve essere chiaro che il fondo deve essere utilizzato solo in caso di morosità o saldo fine lavori).

Videosorveglianza sulle parti comuni
Anche se il nuovo art. 1122-ter della legge di riforma della disciplina condominiale ha previsto la facoltà dell’assemblea di decidere l’installazione di telecamere per sorvegliare le parti comuni, restano molti i dubbi da chiarire, anche in merito a quali adempimenti devono essere rispettati e i limiti a tale iniziativa.
Non è chiaro, in proposito, se, pur applicando i principi generali della nuova disciplina del condominio, l’installazione di sistemi di videosorveglianza possa essere effettuata in base alla sola volontà dei proprietari o se rilevi anche la volontà degli eventuali inquilini delle unità abitative.
Per lo meno, però, la legge di riforma del condominio toglie ogni dubbio e conferma che le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti di videosorveglianza possono essere approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Destinazione d’uso delle parti comuni
Si può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni: su tali parti si potranno installare impianti di cogenerazione e per questo servirà l’80% dei condomini e dei millesimi. Di seguito in breve l’elenco delle nuove parti comuni, estratto dalla legge:

“1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Per approfondire questo aspetto leggi il l’articolo contenente l’elenco delle parti comuni.

Il nuovo art. 1117-ter attribuisce inolotre all’assemblea di condominio la facoltà di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio per soddisfare esigenze di interesse condominiale, compresi i sottotetti. Il testo della riforma del condominio vieta in maniera esplicita le modificazioni di destinazioni d’uso che possano comportare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.
Le nuove disposizioni della riforma del condominio per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni sono molto più stringenti. Approfondisci questo aspetto leggendo Riforma del condominio: più difficile il cambio di destinazione d’uso.

Impianti di fonti rinnovabili
Per decidere di installare su tutto l’edificio impianti di fonti rinnovabili serve il consenso della maggioranza dell’assemblea, con almeno 500 millesimi. Gli impianti individuali sono sempre permessi, unico vincolo: il decoro architettonico.

Riscaldamento centralizzato
È legge: ci si può distaccare dal dal riscaldamento centralizzato ma solo se si riescono a evitare squilibri di funzionamento o maggiori spese per gli altri condomini.

A questo link puoi leggere una raccolta di articoli su tutti gli aspetti della riforma del condominio inerenti l’edilizia.

LA NUOVA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Giuseppe Bordolli, Gianfranco Di Rago , 2012, Maggioli Editore

Condominio: la riforma è legge. Il 20 Ottobre 2012 la Commissione Giustizia del Senato in sede deliberante ha finalmente dato il via libera definitivo al disegno di legge che ha riformato gli articoli 1117 ss. del Codice Civile e 61 ss. delle relative Disposizioni di Attuazione. La nuova...

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