Ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, ecco le differenze

Il tema della classificazione degli interventi edilizi non è sempre di facile individuazione, sia per la complessità degli interventi realizzabili sul territorio, che per la continua modifica delle regole da rispettare. Per esempio, quand’è ristrutturazione e quando nuova costruzione?

Quando si può parlare di interventi di ristrutturazione edilizia?

La norma di riferimento è l’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e definisce che gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Quando si può parlare di interventi di nuova costruzione?

Mentre sono definiti interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle altre categorie definite dal citato articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Nel merito giurisprudenza ha affermato che l’elemento che, in linea generale, contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante un’edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un “insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”: art. 3, comma 1, lett. d), t.u. edilizia) ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma – in quest’ultimo caso – con ricostruzione, se non “fedele”, comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente (Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 maggio 2014, n. 2397).

Ancora più in dettaglio, si è notato che ai sensi della lettera d), comma 1 dell’art. 3 del t.u. edilizia, sono inclusi nella definizione di “ristrutturazione edilizia” gli interventi di demolizione e ricostruzione con identità di volumetria e di sagoma rispetto all’edificio preesistente; la successiva lettera e) classifica come interventi di “nuova costruzione” quelli di “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”. In base alla normativa statale di principio, quindi, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell’edificio preesistente – intesa quest’ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale – configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia. (Consiglio di Stato, Sez. IV, 6 dicembre 2013 n. 5822)