Tassazione sulla vendita di casa e fabbricati Irpef, sostitutiva e registro

Una guida semplice con i casi in cui si pagheranno le tasse sulla vendita di casa ed i casi di esenzione per dare alcuni chiarimenti sintetici sul calcolo dell'imposizione fiscale e la tassazione conseguente ai fini Irpef, dell'imposta sostitutiva (che vi spiego in seguito) e delle imposte di registro.

Prima di tutto non tutto il prezzo che realizzerete dalla vendita sarà soggetto a tassazione tralasciando i casi di esenzione ovviamente, ma solamente sulla plusvalenza realizzata che si calcola come differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile indicato nell'atto o ricalcolato dall'agenzia delle entrate in fase di accertamento fiscale ed il successivo prezzo a cui la venderete.

Plusvalenza imponibile = Prezzo di Vendita - Prezzo di acquisto (comprensivo di oneri accessori)

Su questo andrete ad applicare la tassazione per scaglioni irpef che come sapete partono dal 23% fino ad arrivare al 43%. La tassazione per scaglioni non andrà applicata alla singola plusvalenza ma al vostro reddito imponibile che sarà data dalla somma di tutti i tipi di redditi che avete prodotto durante l'anno oggetto di dichiarazione. Tuttavia il legisaltore ha previsto anche la possibilità di beneficiare di un'imposta sostitutiva del 20% mediante una dichiarazione da rendere nell'atto in base all'articol0 1 della legge 266 del 2005. Se pagate quest'imposta non ptrete essere successivamente accertati fiscalmente in base alle presunzioni semplici, infatti praticamente tutti lo applicano.

Gli oneri accessori all'acquisto da portare in detrazione per diminuiore la plusvalenza tassabile
Nel prezzo di acquisto doevrete considerare anche eventuali oneri accessori che andranno di fatto ad abbattere l'eventuale plusvalenza e che saranno per esempio le eventuali imposte di registro pagate al momento dell'atto o le imposte ipotecarie e catastali, le spese del notaio per rogitare, le spese di manutenzione straordinaria nel periodo intercorrente tra data di acquisto e cessione ma solo nel caso di costruzione. (Leggete anche l'articolo di approfondimento dedicato alla detrazione delle spese di casa)

Quando non si pagano tasse sulla plusvalenza
Il legislatore al fine di agevolare il diritto all'abitazione (ricordo sancito dalla Costituzione) agevola lo scambio e la compravendita immobiliare attraverso de regime di esenzione nel seguito riepilogato che consentiranno di non versare tasse sulla plusvalenza se la vendita avviene:

1. Dopo che avete acquistato o costruito la casa da più di cinque anni;
2. Se vendete immobili che seeppur acquistati o costruiti prima dei cinque anni sono stati adibiti ad abitazione per la maggior parte del epriodo intercorrentetra le due date di acquisto e cessione purchè siano abitativi ossia come categoria catastale A1, A8, A9;
3. Se l'avete acquistata a seguito di una donazione ed il donante l'aveva acquistata o donata da più di cinque anni;
4. Se vendete immobili che sono stati precedentemente acquistati per successione o usucapione.

Vi segnalo anche l'articolo dedicato al prezzo di vendita minimo di casa da indicare nell'atto per non correre il rischio di essere accertati stante la premessa che nell'atto deve essere indicato quelleo effettivo di vendita e non come accadeva negli anni '80 e anche '90 dove vendevano una casa a 1000 ed indicavano nell'atto 300 per pagare meno tasse.

Fattispecie particolari: vendita di immobili all'estero
Anche la vendita di immobili posseduti all'estero da soggetti residenti in italia è tassata in Italia con le stesse regole stante l'eventuale scomputo delle imposte pagate nel paese estero (verificherete eventuali presenze di convenzioni contro le doppie imposizioni tra i due paesi).

Indicazione nel modello 730
Il reddito prodotto dalla vendita di casa si chiama reddito diverso ex articolo 67 comma 1 letterra f del Tuir ed è soggetto come detto sopra al pagamento dell'irpef per scaglioni o tramite il pagamento dell'imposta sostitutiva del 20% e da indicare nel quadro D.

Le imposte minori sulla vendita
Purtroppo non esiste solo l'Irpef per cui vi anticipi che esiste anche un'imposta di registro da pagare che varia a seconda di alcuni casi e che può arrivare anche al 9% per cui vi consiglio di leggere anche l'articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa.

Leggete anche l'articolo di casa dedicato alla vendita di casa prima dei cinque anni dove trovate anche altri spunti.

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