Tasse sulla Casa, come funziona il sistema della cedolare secca

Analizzato il regime ordinario della tassazione degli immobili in affitto nel post Tasse sulla Casa: come funziona la tassazione su affitti e locazioni, riprendiamo come promesso il tema con un approfondimento dedicato al funzionamento del sistema della cedolare secca.

Il regime della cedolare secca è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative.

È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.

1. Per i contratti di locazione a canone libero, le imposte dovute con la cedolare secca sono il 21% del canone annuo stabilito dalle parti

2. Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi ad abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa e in quelli con carenze di disponibilità abitative, le imposte dovute con la cedolare secca sono il 19% del canone annuo.

Con l’adozione della cedolare secca non si pagano:

- l’IRPEF

- Addizionale regionale

- Addizione comunale

- Imposta di registro (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione)

- Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione del contratto e sulle proroghe)

Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

A quali immobili può applicarsi il regime della cedolare secca?
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione). Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono:

- le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative

- le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Le esclusioni
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Sono esclusi, inoltre, i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Può essere esercitata l’opzione, invece, per i contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione dell’uso abitativo dell’immobile).

Questo approfondimento fa parte del nostro Dossier dedicato alle Tasse sulla Casa, le cui informazioni sono tratte dall’Annuario del Contribuente realizzato dall’Agenzia delle Entrate.