Testo Unico Edilizia: cos’è e cosa non è la manutenzione straordinaria

In questo post che prosegue la nostra trattazione degli interventi edilizi contemplati nel Testo Unico Edilizia (consulta il Testo Unico Edilizia aggiornato), forniremo la definizione di manutenzione straordinaria e citeremo alcune sentenze che hanno aiutato a definire i confini di questa tipologia di lavori: sia in senso positivo che negativo.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli concernenti la realizzazione di opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici esistenti e la realizzazione e l’integrazione di servizi igienico sanitari e tecnologici.

Come altre volte ricordato, per poter essere qualificati come di manutenzione straordinaria gli interventi non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e comportare modifiche alla destinazione d’uso (in proposito leggi anche Ecco i lavori di manutenzione straordinaria per l’IVA agevolata al 10%).

“Più in generale”, specifica Michele Miguidi, tra gli autori della Guida Essenziale al Testo Unico Edilizia , “la norma pone l’accento sul carattere parziale dell’intervento di manutenzione straordinaria, che può interessare anche parti strutturali degli edifici, ma non può consistere nella loro ricostruzione ex novo, a seguito del loro abbattimento”.

In questo caso, infatti, ci troviamo di fronte a un intervento di nuova costruzione.

I casi di giurisprudenza
Molto brevemente segnaliamo alcune tipologie di interventi che diverse sentenze hanno aiutato a definire come rientranti o meno nella casistica della manutenzione straordinaria.

Sono interventi di manutenzione straordinaria:
- la sostituzione di pali telefonici fatiscenti (T.A.R. Campania n. 2043/1999)
- il consolidamento dei solai o delle scale, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili, o di volumi tecnici (CdS n. 301/1993)
- la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie ((CdS n. 194/1989).

Un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione straordinaria include anche:
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
- realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
- consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
- realizzazione di recinti, muri di cinta e cancellate;
- interventi finalizzati al risparmio energetico.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria:
- la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde, poiché l’opera si risolve in un aumento del volume e in una sopraelevazione (Cassazione Penale, sez. III, 6 maggio 1994)
- l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio (CdS n. 1004/1995)
- la ricostruzione di un tetto di un fabbricato ad altezza superiore a quella preesistente, determinandosi un aumento di volumetria, incidente sulla consistenza dell’edificio (CdS n. 646/1992)

Infine ricordiamo che la redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze è da qualificare come manutenzione ordinaria, non alterando sagoma, forma, volume e destinazione d’uso (leggi anche Testo Unico Edilizia, definizioni ed esempi di interventi di manutenzione ordinaria).