Un’esperienza di surroga del mutuo

Qualche anno fa ho acceso un mutuo per l'acquisto della mia mia prima casa: in quel periodo lo trovavo decisamente conveniente ma, con l'evoluzione del mercato, dopo alcuni anni mi sono accorta che avrei potuto risparmiare se avessi sostituito il mutuo in corso con uno con dei tassi più convenienti. Ho deciso, quindi, di informarmi per la surroga del mutuo, che dal 2007 permette di spostare il mutuo presso un altro istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose a patto che l'importo residuo da restituire non venga modificato.

L'ho trovata una soluzione perfetta per le mie esigenze e per risparmiare notevolmente sui costi mensili, anche perché a differenza della sostituzione del mutuo, la surroga è gratuita. E' una soluzione semplice da considerare anche per evitare il mancato pagamento di una rata mensile.

Come fare la surroga del mutuo?

Per prima cosa, una volta deciso di chiedere una surroga del mutuo, ho effettuato una ricerca approfondita delle proposte di mercato. Non è sicuramente un lavoro facile e deve essere effettuato con cura e con precisione per avere la certezza di effettuare una surroga conveniente da tutti i punti i vista. Online ho trovato tantissimi prospetti e ho preferito effettuare una stampa di tutte le proposte delle banche e degli istituti di credito in modo tale da avere una vista di insieme, riuscendo a valutare con calma e tranquillità ogni aspetto di ciascuna proposta.
Tra tutti i prospetti che ho individuato essere più convenienti del mio mutuo, ho scelto quelli che mi sono sembrati maggiormente interessanti e ho contattato il consulente della banca per un confronto personale, in modo tale da avere maggiori spiegazioni e informazioni sulla surroga.

Ai consulenti ho chiesto diverse informazioni, mi sono assicurato che effettivamente i costi fossero nulli e tutti mi hanno rassicurato su questo punto, spiegandomi che dal 2007 esiste una legge varata dal Governo italiano che annulla la penale prevista per l'estinzione anticipata del mutuo che, quindi, libera i clienti come me che vogliono effettuare una surroga spostando il mutuo su un altro istituto di credito.

La prospettiva di risparmiare qualche decina di euro sui costi del mutuo mi ha spinto a spendere del tempo e, tra i vari documenti che mi sono passati di mano in quei giorni, ho trovato una condizione che inizialmente mi ha lasciato decisamente perplesso, facendomi dubitare sulla mia decisione di procedere con la surroga. Difatti, questa operazione è possibile solo una volta durante il periodo di vita del mutuo e, quindi, il momento in cui effettuare il passaggio va scelto con molta attenzione.

Ho dovuto prendere un po' di tempo, ricercare informazioni sulle proiezioni dell'evoluzione del mercato economico e immobiliare e fare le mie valutazioni sul momento migliore per la sostituzione del mio mutuo. In quel momento il mio piano di rientro prevedeva un mutuo con tasso fisso, acceso in un momento in cui i tassi erano decisamente elevati e l'idea di cambiare con una soluzione variabile decisamente più bassa mi allettava.

Tuttavia, dopo aver ragionato sulle possibilità e sui mutamenti del mercato, ho deciso di optare per un'altra soluzione a tasso fisso. Il consiglio di fare questa scelta è arrivato anche da uno dei consulenti bancari con cui avevo avuto un colloquio.
Questo gentilissimo impiegato, infatti, mi ha spiegato che il mercato il quel momento si trovava in uno dei suoi momenti più bassi e che le possibilità che continuasse a scendere erano notevolmente minori rispetto a quelle che, da lì a breve, avrebbe subito un'altra salita con conseguente aumento delle rate dell'eventuale surroga del mutuo con tasso variabile. Pertanto, se in quel momento il mutuo a tasso fisso mi sembrava meno conveniente di quello a tasso variabile, entro pochi semestri con ogni probabilità la situazione sarebbe potuta cambiare con conseguente perdita dei vantaggi che avrei potuto avere con la surroga.
Ho così preferito effettuare una surroga del mutuo con il tasso fisso ma con valori inferiori di 1,3 punti percentuali rispetto al mio in essere, avendo la certezza che da quel momento fino alla fine del mutuo non avrei visto cambiare la rata del mio mutuo. Ho ottenuto comunque un risparmio notevole, non ho pagato nulla e nell'arco di un anno il risparmio sulle rate supera abbondantemente i 1.000 euro.

Nella pratica, a parte per il risparmio, a me non cambia nulla: invece di versare la rata nella banca con cui ho acceso il mutuo, la verso nella banca in cui ho fatto la surroga e la casa rimane ipotecata, essendo quella la garanzia dell'istituto di credito sulla mia solvibilità ma, semplicemente, è stata cambiata l'indicazione del beneficiario dell'ipoteca.

I vantaggi della surroga del mutuo

Il primo vantaggio, quello più ovvio, derivante dalla surroga del mutuo è il risparmio sulla rata: chi sceglie di fare la portabilità è mosso soprattutto da questa motivazione. Trattandosi solitamente di un impegno a lungo termine, anche il risparmio di poche decine di euro su ogni rata possono fare la differenza sul totale dell'importo restituito e se poi si ha la bravura e la fortuna di individuare il periodo migliore per fare la portabilità, questo risparmio viene ulteriormente accentuato!
Ma i vantaggi della surroga non sono finiti qui, perché scegliendo di trasferire il mutuo da una banca a un'altra il cliente può anche decidere di effettuare una rinegoziazione, che oltre a modificare la tipologia di tasso, permette anche di modificare la durata del periodo. Per quanto mi riguarda io ho scelto di non modificare nulla di questo aspetto ma avrei potuto dilatare i tempi, riducendo ulteriormente le date, oppure ridurre il periodo del mutuo aumentando le rate.

La surroga mutuo permette di risparmiare soprattutto grazie all'evoluzione del mercato finanziario: quando io accesi il mutuo per la mia casa lo spread era abbondantemente sopra i 2 punti percentuali mentre quello surrogato è decisamente inferiore e questo influisce notevolmente sull'importo della rata.
Anche dal punto di vista dei tassi si nota un deciso calo percentuale: quando ho acceso il mio mutuo con il tasso fisso, mediamente i valori si attestavano sul 7-8% mentre ultimamente si viaggia al di sotto della soglia del 5% e questo permette un risparmio considerevole, che vale la pena sfruttare per risparmiare.

Ultimo aspetto positivo della surroga del mutuo consiste nella riduzione delle spese accessorie. Negli anni, infatti, le banche hanno via via eliminato o ridotto gli orpelli periodici che caratterizzavano l'accensione del mutuo, come le spese di gestione, l'incasso rata, le assicurazioni furto e incendio ecc.

Quali problemi per la surroga di un mutuo?

Alla luce di quanto esposto fino a questo momento, la surroga del mutuo potrebbe sembrare la soluzione a tutti i problemi ma così non è, e non bisogna lasciarsi abbagliare dai lati positivi perché anche in questo caso esiste un rovescio della medaglia che dev'essere comunque preso in considerazione.

Come spiegato precedentemente, la surroga può avvenire solo una volta durante tutto l'arco di durata del mutuo e questo implica un'attenzione assoluta nella scelta del momento. Inoltre, la surroga prevede solo il trasferimento del capitale residuo e non un nuovo finanziamento: chi chiede un aumento del capitale mutuabile deve essere consapevole del fatto che esce dai privilegi concessi dalla surroga e non può beneficiare dei vantaggi offerti da questa soluzione. Tuttavia, per chi proprio ha necessità di capitali freschi, alcune banche propongono una soluzione di surroga con delle agevolazioni sulla richiesta di un nuovo capitale.

Infine, è utile valutare attentamente se esiste la convenienza di un passaggio di mutuo quando il tempo residuo è limitato: la differenza di importo per le rate raramente supera le centinaia di euro, pertanto se mancano meno di 5 anni al termine del mutuo non sempre è conveniente effettuare il passaggio perché il risparmio potrebbe essere irrisorio rispetto alla fatica e al tempo da spendere per le pratiche burocratiche necessarie per effettuare la surroga del mutuo.
Non solo: la banca a cui si richiede il passaggio prima di accettare l'accollo del mutuo in surroga effettua dei controlli sulla situazione richiedente e potrebbe rifiutare il passaggio se non conveniente o rischioso.

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