Unico 2014: il quadro RB e le sue insidie

Con riferimento alle novità introdotte con Unico14, una delle disposizioni intorno alle quali sono state sollevate le maggiori perplessità riguarda la rilevanza ai fini Irpef del 50% del rendita degli immobili a uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale.

Un effetto sostitutivo Imu-Irpef zoppo, che vale solo per la metà, introdotto dalla legge di stabilità 2014, ma che ha rilevanza sin dall’esercizio 2013 per la determinazione delle imposte.

La nozione di abitazione principale
Con riferimento alla novità introdotta, uno degli aspetti più controversi riguarda la nozione stessa di abitazione principale: è infatti da ricordare come nel nostro ordinamento si possano distinguere diverse definizioni di abitazione principale.

La prima che possiamo richiamare è sicuramente quella prevista dal Tuir, che individua l’abitazione principale in quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ma una definizione che potrebbe essere considerata è anche quella appositamente formulata ai fini Imu. In questo caso è necessario richiamare l’art. 13 del D.L. 201/2011, secondo il quale per “abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.

Dubbi erano invece sorti con riferimento a una terza possibile interpretazione: abitazione principale come residenza del soggetto.
In altre parole, dalla lettura della norma poteva essere dedotto che anche se il soggetto risiedesse in un immobile concesso in locazione o comodato, tutti gli altri immobili nel Comune di residenza erano imponibili al 50%.

Ebbene, con la Circolare 11/E del 2014 è stata data una risposta a tale quesito: per la definizione dell’abitazione principale il criterio da adottare è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione IRPEF di cui all’art. 10, comma 3-bis, del TUIR.

Per tale motivo il soggetto che risiede in un immobile concesso in comodato (o in locazione) e che possiede a titolo di proprietà altri immobili non locati nello stesso Comune, non dovrà sottoporre questi ultimi a tassazione per il 50% della rendita catastale.

A livello prettamente operativo pertanto, possiamo dire che vi potrà essere tassazione sul 50% della rendita catastale solo nel caso in cui vi sia, nel quadro RB, almeno un immobile per il quale è stato indicato il codice “1” nella colonna “utilizzo”.

La tassazione degli immobili
In considerazione di quanto appena esposto, gli immobili riportati nel quadro RB di quest’anno potranno essere tassati secondo le situazioni che seguono:
• nel caso in cui il contribuente non indichi nemmeno un immobile con codice utilizzo 1, sicuramente non vi saranno immobili che possono essere oggetto di tassazione al 50%;
• qualora il contribuente indichi in dichiarazione almeno un’abitazione principale (codice utilizzo “1”), allora tre sono le situazioni che possono prospettarsi con riferimento agli altri immobili dichiarati:
1. gli altri immobili sono situati in un comune differente da quello dell’abitazione principale, quindi nessun immobile sarà soggetto a Irpef nella misura del 50%;
2. gli altri immobili sono situati nello stesso comune ma sono locati: allora non vi è effetto sostitutivo Imu-Irpef e l’Irpef deve essere corrisposta con riferimento all’intera rendita catastale;
3. gli altri immobili sono situati nello stesso comune dell’abitazione principale, sono a uso abitativo e sono non locati: in quest’ultimo caso deve essere applicata la nuova disposizione che prevede la rilevanza ai fini Irpef del 50% della rendita (eventualmente maggiorata di un terzo se l’immobile è a disposizione).
Occorrerà quindi indicare il codice “3” nella colonna 12.

Fonte: Agenzia delle Entrate