Permesso di costruire: l’importante scansione dei limiti legali e negoziali

Come si delineano i limiti legali e i limiti negoziali ai fini del rilascio del permesso di costruire? L’interrogativo riveste una discreta importanza nella pratica operativa degli uffici tecnici comunali. Con riferimento a tale tema casca a pennello una recentissima sentenza del TAR Campania, più precisamente la n. 30, Napoli sez VIII, del 7 gennaio 2015.

La pronuncia del tribunale amministrativo napoletano si concentra sulla specifica materia della valutazione dei limiti legali e negoziali, da parte dell’ufficio tecnico comunale, nei momenti immediatamente precedenti al rilascio del titolo edilizio richiesto.

I giudici amministrativi campani si sono soffermati sull’aspetto della legittimazione del richiedente e degli impedimenti relativi, facendo presente che la giurisprudenza distingue, in tale settore, tra limiti di natura “legale” e limiti di fonte “negoziale”.

Nell’ambito del diritto civile, infatti, si delineano da una parte i limiti legali dell’attività edificatoria (sempre concernenti i rapporti tra proprietari di fondi finitimi), essenzialmente rivenienti nella disciplina contenuta nel libro terzo, capo II del codice civile (prescrizioni in materia di distanze, luci e vedute), e dall’altra i limiti che non discendono in via diretta dalla legge, bensì dall’esercizio dell’autonomia negoziale: tra questi spiccano i cosiddetti “iura in re aliena” di godimento, tra cui usufrutto e servitù, cui corrispondono altrettante restrizioni del diritto di proprietà riguardanti lo ius aedificandi dei confinanti, che può risultare semplicemente inciso o del tutto sottratto.

In materia di controlli e verifiche che l’ufficio tecnico è chiamato ad effettuare prima del rilascio del permesso di costruire, Maggioli Editore consiglia il volume intitolato Il permesso di costruire richiesto da soggetto diverso dal proprietario. Il libro è curato da Antonella Mafrica e Mario Petrulli, esperti consulenti nell’ambito del diritto degli enti locali e contiene un vademecum per affrontare oltre trenta casi pratici.

I limiti definiti in precedenza operano diversamente sul piano dei controlli esercitabili dall’amministrazione in sede di rilascio del permesso di costruire. Ma in che modo?

1. Limiti legali. Questi trovano applicazione generalizzata e conservano sempre il medesimo contenuto, per cui concorrono a formare lo statuto generale dell’attività edilizia e non pongono problemi di conoscibilità all’amministrazione che è tenuta a considerarli sempre.

2. Limiti negoziali. A tal riguardo la giurisprudenza prevalente afferma l’inesistenza, in capo all’amministrazione, di un autentico obbligo di ricerca di tali limiti, prodromico al diniego del titolo, sul presupposto che all’amministrazione sia inibito qualsiasi sindacato anche indiretto sulla validità ed efficacia dei rapporti giuridici dei privati. Infatti mentre i limiti legali sono destinati ad investire anche il rapporto pubblicistico, quelli negoziali ne esulano e quindi il Comune non è in alcun modo tenuto a ricercarli.

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Tuttavia, anche nei casi in cui si è ammessa l’esistenza di un onere del Comune di verifica del rispetto dei limiti di natura privatistica, ciò è consentito solo ove essi siano o immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto.

Il permesso di costruire richiesto da soggetto diverso dal proprietario

Mario Petrulli, Antonella Mafrica , 2014, Maggioli Editore

Il nostro ordinamento consente, a certe condizioni e con limiti più o meno rilevanti, il rilascio del permesso di costruire anche a soggetti diversi dal proprietario ed aventi una relazione qualificata con l'immobile sul quale dovrà essere eseguito l'intervento edilizio: l'usufruttuario,...

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