Agevolazioni prima casa: successione con più eredi e cause di decadenza dai benefici

L’agenzia delle Entrate, con risoluzione nr. 33/E dello scorso 15 marzo, fornisce dei chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”, nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.

L’Agenzia ricorda la normativa in materia fiscale dettata dalla L. 342/2000. L’art 69 (Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni) dispone che:

“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.

Il successivo comma 4 stabilisce che l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve altresì dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, prevedendo l’applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, in forza del richiamo al comma 4 della nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986.

In pratica, è sufficiente che la dichiarazione di possesso dei requisiti per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” sia resa da almeno uno dei beneficiari, perchè  tali benefici siano estesi automaticamente a tutti i coeredi non in possesso dei requisiti.

Ciò vuol  dire, ad esempio, che possono beneficiare dell’agevolazione anche quei coeredi che avevano in precedenza usufruito del beneficio per l’acquisto di altro immobile come prima casa.

Dopo aver fatto tali specificazioni, l’agenzia analizza le ipotesi di decadenza dal beneficio per la prima casa, nel caso di false dichiarazioni in relazione alla posizione fiscale dei singoli soggetti interessati.

“La falsità della dichiarazione può essere imputata solo al soggetto che l’ha resa, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dall’origine. Tuttavia, poiché è sulla base di tale dichiarazione che è stato concesso il  beneficio anche agli altri soggetti interessati, la mendacità della dichiarazione comporta la decadenza non solo in capo al dichiarante, ma anche in capo agli altri coeredi o donatari, mentre la relativa sanzione risulterà applicabile unicamente al beneficiario che si è reso colpevole della dichiarazione mendace”.

Si avrà decadenza dal beneficio, anche nel caso in cui il dichiarante non trasferisca, entro diciotto mesi dall’acquisizione dell’immobile, la residenza nel comune in cui è sito l’immobile stesso. La relativa sanzione riguarderà solo il beneficiario dichiarante.

Nel caso di rivendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisizione, senza il “riacquisto” entro l’anno di un altro immobile da adibire a prima casa, bisogna fare una distinzione:

• se a vendere è il beneficiario/dichiarante, si avrà, la decadenza totale dal beneficio ma, a pagare l’imposta e le relative sanzioni sarà solo il dichiarante;
• se a vendere è un coerede/donatario non dichiarante , ciò non comporta alcuna decadenza dal beneficio neanche in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile.

“Pertanto, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dell’agevolazione, senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti che non sono mai stati loro richiesti.

Peraltro, ai medesimi soggetti, non è data la possibilità di optare per una diversa tassazione, in quanto l’agevolazione è concessa dal legislatore, in modo unitario, per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sull’atto di trasferimento dell’immobile per successione”.