Cassazione: se la disdetta della locazione è immotivata, il contratto continua con il nuovo acquirente

La Cassazione, con sentenza nr. 4919/2011, ha affermato, in tema di locazione di immobili per usa abitativo che, nel caso di disdetta immotivato del locatore e successiva vendita a terzi dell’immobile locato, il conduttore ha solo diritto alla rinnovazione del contratto con il nuovo proprietario e non al diritto di prelazione nell’acquisto.

Il caso ha riguardato una inquilina che, si rivolgeva al Tribunale per chiedere di accertare la violazione, a suo danno, del diritto di prelazione previsto dalla L. n. 392/1978, art. 38 e la dichiarazione di inefficacia della vendita dell’appartamento, del quale ella occupava un vano in base ad un contratto di locazione.

La stessa, aveva in locazione un locale facente parte di un appartamento, per la durata di un anno; contratto che, alla scadenza,  si era rinnovato automaticamente. Successivamente, il locatore comunicava la disdetta del contratto senza motivazione e, a tale comunicazione, era seguita la notificazione di atto di citazione per la convalida della licenza di finita locazione.

Quindi, tale appartamento veniva venduto con un contratto in cui era stato precisato che un vano dell’immobile era stato locato e che era pendente causa per finita locazione. Il nuovo acquirente subentrava nel contratto di locazione.

Secondo gli Ermellini, richiamando un precedente orientamento, “sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l’immobile condotto in locazione, solo se il locatore abbia manifestato, nella disdetta, l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare (giustificando con tale intenzione la propria opposizione alla rinnovazione del contratto alla scadenza).

Il diritto di prelazione (e di riscatto), pertanto, non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza – accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto”.

La L. n. 431/1998, art. 3, proseguono i giudici, distingue due diverse ipotesi:

• la prima ricorre quando venga intimata disdetta per la prima scadenza con la motivazione che il locatore intende vendere l’immobile a terzi;
• nel secondo caso, la disdetta qualora il locatore manifesti la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione.

“Nella prima ipotesi, ricorrendo le altre condizioni previste dalla legge, sorge in capo al conduttore il diritto di prelazione (ed il conseguente diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente dell’immobile).

Nella seconda la disdetta (qualora si accerti che la stessa è stata intimata per la prima scadenza del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998 e senza che ricorresse uno dei motivi indicati nell’art. 3) deve considerarsi priva di effetti con conseguente diritto del conduttore a ottenere la rinnovazione del contratto.

Nel caso di specie, è pacifico che ricorra la seconda ipotesi, considerato che il locatore non ha indicato alcuna motivazione all’atto di comunicazione della disdetta.

Pertanto, non avendo il locatore, espresso il diniego con la intenzione di alienare l’immobile, la conduttrice non era titolare del diritto di prelazione e con la vendita a terzi si era verificata una mera successione nel rapporto di locazione in corso che non aveva, inciso sulla durata del contratto”.