Come scegliere l’immobile giusto. Intervista ad Alessandra Garau – agente immobiliare

Ciao, oggi sono felice di dare il benvenuto qui ad Investire Semplice, ad Alessandra Garau, agente immobiliare F.I.A.I.

A dispetto della giovane età, Alessandra vanta una decennale esperienza nel settore degli immobili in cui opera con un contagioso entusiasmo per il suo lavoro, una professionalità e cura dei dettagli che spiegano il successo che riscuote con la sua agenzia, Open House.

Partiamo subito con l’intervista

1. Alessandra da dove nasce la sua passione per gli immobili?

Nel 2000 cercavo la mia prima abitazione e in quell’esperienza in cui mi dovetti fare un’idea precisa dell’immobile da acquistare, decisi che operare nel settore delle “case” , sarebbe diventato il mio lavoro.

Feci numerosi colloqui e decisi di entrare a lavorare in un’agenzia immobiliare di piccole dimensioni e a conduzione familiare, che meglio rispecchiava il mio desiderio di competenza, professionalità e cura del cliente. Mi feci le ossa fino al 2003, anno in cui decisi insieme ad altri professionisti, di dar vita a “Open House”, la mia agenzia immobiliare. Nella mia agenzia coordino 4 collaboratori.

2. Se dovesse riassumere le caratteristiche della sua agenzia, quali sono i valori che la guidano nella sua professione?

Io credo nella approfondita preparazione professionale e la grande conoscenza di tutti gli aspetti che ruotano intorno ad un immobile.

Un agente immobiliare preparato non può non avere grande conoscenza di diritto immobiliare per supportare il cliente. Inoltre dovrebbe avere una buona conoscenza del settore finanziario, delle norme in ambito di risparmio energetico ( Es: 1 Kwatt per unità abitativa, differenza tra pannello solare e fotovoltaico), di domotica (automazione e controllo a distanza dell’immobile, con l’uso del cellulare ad esempio) e addirittura di tecnica di cantiere.

Ben inteso, non credo ai tuttologi che spesso sono in realtà degli “improvvisati”, tuttavia un professionista che si rispetti dovrebbe essere esperto non solo nel proprio campo, ma dovrebbe anche saper creare un network in cui si parli la stessa lingua e in cui sappia interagire con gli altri attori coinvolti, anche fuori dai propri ambiti di pertinenza.

3. Quali sono i servizi che fornite?

Qualsiasi necessità “ruoti” intorno all’acquisto immobiliare, viene affrontata da noi, con uno specialista facente parte della nostra squadra, che abbiamo selezionato in circa 10 anni di attività.

Nello specifico offriamo: amministrazione di condomini, ci occupiamo di locazioni, di compravendite immobiliari, di valutazioni, forniamo supporto legale con un avvocato e ci occupiamo di gestione di patrimoni immobiliari.

4.  Quali sono le regole da seguire nella ricerca di un immobile?

Scegliere l’immobile che offra un buon rapporto qualità/prezzo. Tenere quindi conto delle caratteristiche tecniche quali la classe energetica, i materiali e le finiture. A questo punto fare quello che io chiamo il raffronto “aggiunte/detrazioni”.  Intendo dire che è importante fare valutazioni non solo di breve, ma anche e soprattutto di medio e lungo termine, circa le proprie attuali e future esigenze. Le faccio un esempio banale ma esplicativo: c’è la diffusa idea che un appartamento a sud sia da preferisi perché meglio illuminato. Vero, ma a cosa mi serve se esco alle 8 della mattina e rientro alle 8 di sera?

Ecco alcune domande che io faccio ai miei potenziali clienti in sede di ricerca di un

immobile:  ha figli? Dove sono le scuole per i suoi figli? Che lavoro fa? Ha anziani in casa? Quali abitudini ha?

La casa ha un valore affettivo importante e quindi capire l’uso che se ne farà aiuta molto a fare l’identikit della propria “possibile” abitazione.

E’ molto importante comunque, prima di ogni altra cosa, definire in modo chiaro il proprio budget finanziario.

5. Qual è  la situazione del settore immobiliare alla luce della crisi attuale?

C’è un disallineamento tra il nuovo e l’usato. Chi ha comprato anni fa un immobile ad un prezzo “x”, in virtù di una situazione economica molto più “florida” di quella attuale, oggi non vuole cedere la casa scendendo sotto certi prezzi, optando così per quotazioni che non sono assolutamente competitive con gli immobili di nuova costruzione. I lotti di nuova realizzazione infatti, vengo venduti a prezzi molto competitivi rispetto all’osservatorio immobiliare. Questo accade soprattutto per esigenze finanziarie che i costruttori hanno, di “rientrare” dei capitali investiti nella costruzione delle nuove case. Questa situazione favorisce il nuovo rispetto all’usato, a meno che i proprietari di casa acquistate anni fa, non scelgano di scendere di un 10-15% sotto le quotazioni ufficiali. Oltre a ciò, a svantaggio dell’usato, c’è anche da considerare che i proprietari nelle trattative, vogliano veder riconosciute anche le migliorie e le spese optional sostenute per il proprio bene. Proprio come avviene per le auto, il mercato non è quasi mai disposto a riconoscere gli optional di un veicolo. Faccio un esempio per chiarirmi: se un proprietario ha posato del marmo durante il periodo in cui ha detenuto la casa, e al compratore il marmo non piace nemmeno, sarà molto difficile avvicinare le quotazioni delle due parti, che avranno una percezione differente dell’immobile.

6. E’ vero che il valore di un immobile cresce sempre nel tempo, oppure è un’errata convinzione?

I prezzi ufficiali pubblicati dall’osservatorio immobiliare non hanno mai evidenziato un semestre in calo rispetto al precedente. Quindi i prezzi sono crescenti o, nella peggiore delle ipotesi, stabili.

Quello che invece è molto importante rilevare sono i fattori esterni che, “a mercato”, influiscono negativamente. Mi riferisco ad esempio a: frequentazione del condominio, lo stato di conservazione della facciata, grandi condomini con  molti proprietari in cui è più difficile mettersi d’accordo su interventi da fare, presenza o meno dei parcheggi, presenza di righe bianche e righe blu, servizi commerciali e negozi che chiudono (mi riferisco a quello che sta accadendo da qualche anno al nostro centro storico).

Tutto ciò detto quindi, necessita di grande attenzione e bisogna sempre valutare bene lo stato attuale dell’immobile da acquistare, ma anche le prospettive future relative alla casa.

7. E’ semplice acquistare immobili in asta? Come funziona?

E’ molto difficile. Occorre una forza finanziaria importante perché gli acquisti vanno regolati praticamente con “contante”. Inoltre è molto difficoltoso acquistare il 100% di un bene immobiliare, spesso molto frazionato.

8. Vale ancora la pena investire in un immobile acquistandolo con un mutuo e pagando la rata con l’affitto dell’inquilino?

No, a meno che non si abbiano le “spalle coperte”. La solvibilità degli affittuari si è molto deteriorata rispetto al passato e quindi sono interventi che vanno affrontati con risorse finanziarie adeguate. E’ necessario anche considerare la grande volatilità del mercato finanziario e dei tassi di interesse.

9. Signora Garau, cosa ne pensa della diffusa opinione che è meglio “saltare” l’intervento dell’agenzia in  un affare immobiliare? Non è meglio fare tutto tra privati?

Sono d’accordo con questa opinione (ride). Il boom immobiliare degli ultimi decenni ha fatto si che entrassero nel settore persone “improvvisate”, senza la necessaria preparazione , con una professionalità e moralità discutibile. Questi operatori pensavano di avere così, le carte in regola per avere successo in questo delicato ambito economico. Mi è capitato spesso di accompagnare clienti (fingendomi una loro parente), da colleghi concorrenti che avevano generato situazioni veramente molto discutibili. Per fortuna la maggior parte di questi “attori” non fa più parte del settore, perché alla lunga il mercato non ammette inefficienze. Però di danni, ne sono stati fatti tanti.

In sostanza consiglio di fare grande attenzione al professionista a cui ci si affida: pretendete professionalità, rivolgetevi esclusivamente a chi opera da lungo tempo nel settore, chi ha i titoli per farlo, chi vi lascia liberi di scegliere e chi vi fa sentire già…nella vostra cosa.

Ringrazio Alessandra Garau che da con Open House da oggi, è tra i partner di Investire Semplice. Ti esorto caldamente se hai delle domande e/o dei commenti a lasciarli qui sotto, in modo tale che possano essere utili a tutti. Non esitare, scrivi!

Ciao alla prossima!