Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto - Vendita immobiliare - Preliminare - Individuazione del bene - Numero di intreno del complesso immobiliare di appartenenza - Identificazione catastale - - Carenza - Proiuncia ex art. 2932 c.c. - Formulazione - Mancato accoglimento - Necessità che il bene risulti esattamente identificato nel preliminare.
La identificazione, nell'ambito del contratto preliminare di compravendita, delle unità immobiliari in relazione alle quali si chiede pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. con il solo numero interno al complesso immobiliare di appartenenza, senza specificazione alcuna in ordine all'identificativo catastale dell'unità medesima, costituisce circostanza ostativa alla emanazione della chiesta sentenza idonea a produrre gli effetti del contratto non concluso. Nella descritta ipotesi (ricorrente nel caso concreto), invero, dal contratto preliminare non emergono all'evidenza tutti gli elementi necessari per la individuazione del bene oggetto di trasferimento, la quale non può ritenersi precisa ove effettuata sulla base di dati attingibili da altra documentazione, ovvero sulla base di ulteriori informazioni. Nel contempo nemmeno può acquisire rilievo l'accatastamento dell'intero complesso immobiliare del quale l'unità oggetto di trasferimento risulta essere parte, in quanto necessaria la individuazione, all'interno di un siffatto complesso, di una specifica unità immobiliare. Qualora richiesta pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., invero, la esatta individuazione del bene, con la indicazione dei confini e dei dati catastali, deve necessariamente risultare dal preliminare, poiché, dovendo la pronuncia giudiziale corrispondere esattamente al contenuto del preliminare stesso, la individuazione del bene oggetto del trasferimento deve avvenire in base a dati non attingibili da altra documentazione.
Tribunale di Aosta, Sentenza 7 marzo 2012, n. 107
Contratto preliminare di compravendita - Contratto definitivo - Difformità di pattuizioni - Irrilevanza - Prevalenza del definitivo - Sussistenza - Prova contraria - Ammissibilità - Condizioni. (c.c., artt. 1351, 2697)
Il contratto preliminare, avendo una funzione meramente propedeutica e preparatoria rispetto alla stipula del contratto definitivo, esaurisce completamente tutti i suoi effetti all'atto della sottoscrizione di tale ultimo contratto, restando del tutto irrilevante un'eventuale difformità di pattuizioni tra preliminare e definitivo e prevalendo il regolamento negoziale contenuto in tale ultimo contratto rispetto a quello precedentemente concordato tra le parti nell'ambito della contrattazione preliminare. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.
Tribunale di Roma, Sez. 10, Sentenza 10 gennaio 2012, n. 354
Contratto preliminare di compravendita - Terreno edificabile - Ritrovamento reperti archeologici - Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta - Configurabilità - Condizioni - Fattispecie. (c.c., art. 1476)
L'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell'art. 1467 c.c., la risoluzione del contratto richiede la sussistenza sia di uno squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto, che la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale. Inoltre, mentre il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all'apprezzamento di elementi quali la frequenza, le dimensioni e l'intensità, suscettibili di misurazioni, il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza. (Nel caso si specie - contratto preliminare di compravendita di un terreno edificabile -, il ritrovamento nel fondo di alcuni reperti archeologici non è stato ritenuto idoneo ad integrare il requisito della straordinarietà anche perché l'attore non aveva fornito la prova che nell'area geografica ove era sito il bene tale ritrovamento costituisse un fenomeno statisticamente non ricorrente).
Tribunale di Roma, Sez. 10, Sentenza 10 gennaio 2012, n. 366
Vendita - Promessa di vendita - Bene immobile - Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Immobile costruito senza licenza o concessione edilizia ovvero caratterizzato da totale difformità - Mancanza della prescritta documentazione alternativa - Pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. - Configurabilità - Esclusione - Contratto preliminare avente ad oggetto immobile munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità ma avente un vizio di regolarità urbanistica - Preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva - Esclusione - Condizioni - Fondamento
In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo. (F.Cia) (1)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 marzo 2012, n. 3892
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(1) In senso conforme, vedi, Cassazione civile, Sezione II, sentenza 18 settembre 2009, n. 20258. Vedi anche, Cassazione civile, Sezione II, sentenza 7 gennaio 2010, n. 52.
Trattative contrattuali - Preliminare di preliminare - Puntuazione completa di clausole - Non vincolatività.
Qualora le parti sottoscrivano una scrittura privata, intitolata dichiarazione di intenti, con cui si impegnano a sottoscrivere un contratto preliminare, deve ritenersi che, sebbene tale scrittura individui tutti gli elementi essenziali del contratto, ivi compresa la data di stipula del contratto definitivo, esse abbiano inteso soltanto puntualizzare per “chiarezza” nella conduzione della trattativa le condizioni essenziali del futuro accordo, posto che il “preliminare di preliminare” sarebbe nullo per difetto di causa. Ne consegue che una simile scrittura privata non vincola le parti né alla stipula del contratto preliminare, né del contratto definitivo.
Tribunale di Roma, civile, Sentenza 28 febbraio 2012
tratto da sole 24 ore.it 26 aprile 2012