GUIDA di AIRBNB: i 10 dubbi dei proprietari di casa.

In qualità di blogger che affitta un appartamento tramite Airbnb, e che scrive le sue esperienze in queste pagine, spesso ricevo molte domande da parte dei lettori che vorrebbero iscriversi a Airbnb o capire come usarlo meglio per ottenere più prenotazioni. Chiesto e fatto!

In questa guida ho raggruppato tutte le più frequenti domande che mi sono state poste negli ultimi mesi sperando di spiegare efficacemente come funziona Airbnb erisolvere molti dubbi.

Domande più richieste dei lettori:

1. Come iscriversi su Airbnb
2. Airbnb scrivania e area "i miei annunci", cos'è?
3. Come richiedere gratuitamente foto professionali su Airbnb
4. Come modificare l'annuncio Airbnb (come aggiungere le spese pulizia, impostare la cauzione, la tariffa della biancheria e le salviette in bagno...)
5. Come modificare il calendario di Airbnb con prezzi personalizzati (come impostarli)
6. Come impostare il soggiorno minimo e soggiorno massimo.
7. Come sincronizzare il calendario Airbnb con quello di altri siti di casa vacanza.
8. Come richiedere o ottenere ilbadge dell'Identificazione Completata
9. Come impostare la prenotazione immediata su Airbnb e i requisiti da selezionare per evitare ospiti non "certificati".
10. Come ricevere i pagamenti da Airbnb su PayPal o conto corrente o entrambi (come ricevere le notifiche SMS e email Airbnb per ogni messaggio o prenotazione ricevuta).

Per chi, invece, vuole prenotare un alloggio su Airbnb, è in preparazione una guida per aiutare i viaggiatori ad affittare un alloggio privato con sicurezza e senza commettere errori. Per ora ti suggerisco la lettura di questo articolo: Airbnb come riconoscere host poco affidabili.

Guida di Airbnb per HOST... LET'S START!
Se non l'hai già fatto ti consiglio di andare in ordine e leggere la prima parte della guida di " come mettere casa su Airbnb" in cui parlo delle commissioni Airbnb, l'aspetto fiscale e del perché sia meglio avere più annunci Airbnb piuttosto che 1 con diverse case in affitto.

1. Come iscriversi ad Airbnb (promozione 2016)

Cliccando questo link promozionale sarai diretto alla pagina di "creazione dell'annuncio Airbnb".

Il link è un invito a mio nome, come potrai vedere, questo vuol dire che se lo usi per inserire gratuitamente un alloggio sul sito Airbnb, riceverai 46€ dopo aver ricevuto tua prima prenotazione.

ATTENZIONE: L'offerta è valida solo solo per le prime 25 persone che inseriscono un annuncio e ricevono una prenotazione entro fine 2016. Vi potete iscrivere in 100 ma solo 25 prenderanno i soldi.
I primi che creano l'annuncio e lo rendono attivo hanno più possibilità di ottenere i soldi.
Le regole non le faccio io! Sorry!
Vedrò in caso ci siano troppe adesioni, di trovare un altro link promozionale.
Per Trasparenza, ad oggi, 7 gennaio 2016, con il mio link sono già attivi 7 annunci e 6 in creazione, solo una persona ha già ottenuto una prenotazione e incassato i soldi. Per cui, a regola, ci sono ancora 24 possibilità di ricevere i 46 euro.

CHI HA GIà UN ANNUNCIO AIRBNB: Se vuoi allargare il business, e inserire un nuovo annuncio, puoi usufruire di questo buono. L'unica cosa che devi fare è iscriverti con una email diversa da quella che già usi.
È vero, puoi aggiungere più alloggi su un unico annuncio ma personalmente lo Sconsiglio, come avrai letto nell'articolo linkato a inizio pagina.

La promozione "46 euro" funziona. L'ho già testata. Uno dei miei lettori ha già ottenuto l'accredito da Airbnb e altri sono in attesa di guadagnarli appena confermeranno la loro prima prenotazione! Entro fine anno.

Come puoi vedere nell'immagine sopra, una volta scelta la tipologia del tuo alloggio, e riempito tutti i campi richiesti, clicca su "Continua" e segui le indicazioni.
La procedura guidata è facile e intuitiva.

Puoi abbozzare una descrizione e aggiungere qualche foto velocemente considerando che successivamente puoi sempre "ritoccare e modificare" il tuo annuncio ogni volta che vorrai.

2. Airbnb scrivania e area "i miei annunci", cos'è?

Una volta attivato l'annuncio, avrai una "scrivania": uno spazio visibile solo da te in cui puoi controllare tutto ciò che è inerente al tuo alloggio. Potrai vedere le richieste di prenotazione, gli ospiti in arrivo nei prossimi giorni o mesi, le statistiche di ricerca, le visualizzazioni del tuo annuncio e le valutazioni ricevute dagli ospiti.

CONSIGLIO: Salva nei preferiti del PC questa pagina in modo che, ad ogni accesso, si apra in automatico qui per avere una visione completa del tuo annuncio. Per fare questo, al primo accesso, dovrai spuntare la voce: "ricordami" senza inserire nuovamente la password (opzione valida solo se non condivi il PC con altre persone).

3. Come richiedere gratuitamente foto professionali su Airbnb

Airbnb si avvale di fotografi professionisti freelancer per ottenere foto ad alta risoluzione per i tuoi annunci. Non è un servizio accessibile per tutti e non è immediato, prima devi:

• Inserire l'annuncio impostando le tue foto.
• Essere un host certificato (attivare la procedura per confermare il tuo indirizzo email e il tuo numero di telefono).

Per evitare di essere rifiutato, ti consiglio di aspettare la tua prima prenotazione e poi, se ti interessa, chiedi il servizio fotografico ad un professionista sul sito di Airbnb a questa pagina.
Dopo aver inviato la richiesta, se risulti idoneo, sarai contattato entro 7 giorni da un fotografo disponibile nei pressi della zona in cui hai l'alloggio (inizialmente il primo contatto avviene attraverso il sito usando email criptate).
N.B. Concorderete insieme il giorno più comodo per entrambi ma sappi che dovrai preparare l'alloggio pulito e in ordine ed essere in loco quando il fotografo arriverà.

DA SAPERE: Le foto avranno il marchio Airbnb, sono protette dal "diritto d'autore" per cui non potrai divulgarle né avere delle copie personali. Saranno caricate sul sito in automatico.

4. Come Modificare l'annuncio Airbnb

Tutto quello che riguarda la modifica o la gestione dell'annuncio lo trovi cliccando il tasto "Il tuo Annuncio"sulla barra nera posta in alto.
In questa pagina puoi vedere se il tuo annuncio è pubblicato o sospeso e se è attiva la prenotazione immediata (simbolo della saetta gialla sulla destra della foto). Non ti consiglio di attivarla subito ma solo dopo aver preso confidenza con l'uso del sito e ricevuto qualche prenotazione.

Nell'immagine sopra, dove appare"Cozy apartment in Puerto Rico", ci sarà il titolo del tuo annuncio. Non devi far altro che cliccare la scritta in rosso "Gestisci annuncio e calendario" per apportare le modifiche del prezzo e non solo.

Dopo aver cliccato sul link in rosso puoi:

Innanzitutto ti consiglio dicliccare su"Prezzi dettagli dell'annuncio" (barra nera in alto a sinistra) e cliccare la parola "Prezzi". Da qui puoi impostare il prezzo base del tuo alloggio che dovrebbe corrispondere al prezzo di bassa stagione.

I prezzi impostati su airbnb NON sono a persona ma a soggiorno.

CONSIGLIO: nella casella "prezzo standard / prezzo a notte" è bene impostare la tariffa più bassa proposta perché è quella che apparirà nell'annuncio.

Volendo, in questa pagina, potresti impostare anche un prezzo settimanale o mensile ma ti S consiglio di farlo qui ma direttamente sul calendario (lo spiego più avanti, al punto 5).

Sempre nella pagina " prezzi" puoi impostare la tariffa per gli ospiti aggiuntivi. Vai in "Altre opzioni di prezzo" e spunta la casella.

Mettiamo caso che il tuo alloggio possa accogliere 4 persone ma, giustamente, vuoi renderla accessibile anche a un viaggiatore solo o a una coppia.
Che fare?
Impostare una tariffa base per 2 persone e poi aggiungere un extra per ogni ospite aggiuntivo.
Perché fare questo?
Come puoi immaginare, la tariffa base per 4 persone non sarà appetibile ad una coppia per cui è bene inserire un prezzo più economico.

CONSIGLIO: La maggior parte delle persone viaggia in coppia, per cui è meglio impostare subito un prezzo base per 2 persone e non per 1 né per 3 o 4.
Mettiamo che vuoi affittare casa a 70 euro al giorno per 4 persone, a questo punto devi impostare un prezzo base di 50 euro a coppia e aggiungere 10 euro in più per ogni ospite aggiuntivo dopo il secondo.

Come impostare le spese di pulizia per l'intero soggiorno.

Rimani sempre nella pagina "prezzi" per aggiungere le spese per la pulizia finale dell'alloggio.
Calcola il costo di una lavatrice, del detersivo e il tuo tempo o quello della donna delle pulizie. Non esagerare con tariffe improbabili. Ho visto annunci di monolocali che chiedevano 50 euro per la pulizia finale.

Se affitti prevalentemente 1-2 o 3 giorni è meglio non inserire le spese di pulizia perché se queste risultassero troppo alte rispetto al breve soggiorno faresti scappare il probabile cliente. Meglio alzare un po' il prezzo d'affitto giornaliero e togliere questa voce.

Nella pagina prezzi puoi impostare il deposito cauzionale, cifrache sarà trattenuta da Airbnb al momento della prenotazione. In caso di danni post soggiorno devi, entro 48 ore, segnalare il problema al tuo ospite e cercare un accordo. Se l'ospite non risponde, o si rifiuta di risarcirti, subentra Airbnb che farà da intermediario tra le parti. Qui la pagina dedicata.

CONSIGLIO: Chi affitta casa deve evitare di riempire l'immobile con oggetti costosi, fragili, troppi soprammobili...

Non esagerare con la cauzione per non disincentivare le prenotazioni.
La giusta cauzione dovrebbe essere equiparata al valore di un elettrodomestico, Tv, decoder... che potrebbe essere rotto, per sbaglio, dal tuo ospite oppure un oggetto (lampada, salviette...) che può essere rubato.

Se lasci qualcosa di usurato, calcola che, prima o poi, si romperà e non è onesto farlo pagare al nuovo ospite perché già avevi messo in conto che poteva succedere.

Un'altra cosa è se ti capita un pazzo che ti imbratta muri e ti rompe vetri e... la cauzione una pippa.

In questo caso parte una denuncia alla polizia e la richiesta della garanzia host Airbnb, che è un'altra cosa.

• Come inserire il prezzo dell'affitto di lenzuola e asciugamani?

Non c'è una voce dedicata all'aggiunta del prezzo della biancheria fornita durante il soggiorno in quanto di solito la si include nel prezzo giornaliero. L'unica cosa che puoi fare è decidere se fornirla o meno. Dalla pagina "prezzi" torna in dietro fino a vedere la scritta " Prezzo e dettagli dell'annuncio" (vedi immagine al punto 5) e poi clicca su " Servizi". In questa pagina spunta la voce "Essenziali" se fornisci asciugamani, lenzuola, sapone e carta igienica, altrimenti ignorala.

Se puoi ti consiglio di includere la biancheria da letto e da bagno. In caso contrario, onde evitare problemi di comprensione (visto che spesso è un servizio dato per scontato), durante la descrizione dettagliata dell'alloggio, nella voce "Altre cose da evidenziare", puntualizza che NON fornirai biancheria letto e salviette in bagno. Se le offri dietro pagamento specifica quanto.

5. Modificare il calendario di Airbnb con prezzi personalizzati

Impostato il prezzo base torna nella pagina precedente e clicca su"calendario". Vedrai una pagina come quella nell'immagine sotto. Clicca su un giorno, o più giorni, in cui vuoi cambiare il prezzo e si aprirà una casella sulla destra dove potrai:

• Impostare una tariffa nuova
• Bloccare il periodo per renderlo indisponibile per una prenotazione.

Consiglio di usare questo metodo per modificare le tariffe dei periodi di alta stagione o nei fine-settimana.

• Se vuoi o meno ricevere richieste per lo stesso giorno. Per esempio oggi è il 7 gennaio e qualcuno vuole prenotare per oggi stesso. Non so te ma se devi organizzarti, meglio non concedere prenotazioni all'ultimo secondo.
• Il tempo necessario tra una prenotazione e l'altra: 1 giorno, o più, di tempo tra 2 prenotazioni. Per esempio se tizio lascia l'alloggio il 5 agosto, il 6 viene bloccato in automatico e il 7 può arrivare il secondo ospite. Questa opzione evita sovraffollamenti.
• Quanto tempo prima possono prenotare i tuoi ospiti. Puoi volere bloccare le prenotazioni che vanno oltre i 6 mesi o 1 anno di tempo. Questa opzione serve per evitare prenotazioni troppo anticipate.

6. Come impostare il soggiorno minimo e soggiorno massimo

Stando sempre nella pagina " Calendario" (dalla pagina base de " Il tuo annuncio", clicca "gestisci annuncio e calendario").
Guarda alla destra del nome del mese (gennaio, febbraio... ), c'è un ingranaggio con scritto"impostazioni" cliccalo e sulla destra ti uscirà una tabella con scritto: "Impostazioni di Prenotazione".
In questo riquadro puoi impostare il soggiorno minimo e massimo concesso per il tuo alloggio (per esempio minimo 3 giorni e massimo 28 giorni).
In quest'area puoi anche decidere:

7. Come sincronizzare il calendario Airbnb con quello di altri siti di casa vacanza

Il calendario Airbnb può essere sincronizzato con il calendario di Google, di HomeAway/Homelidays, Tripadvisor rentals, Wimdu, HouseTrip...

A che cosa serve sincronizzare il calendario Airbnb con quello di altri siti di case vacanza?

Se hai l'annuncio inserito in diversi portali di casa vacanza, ogni volta che ricevi una prenotazione devi aggiornare il calendario di tutti i siti, uno per uno. Una bella perdita di tempo.

Per velocizzare il processo è essenziale inserire un link personale: URL, in una determinata pagina.
Vediamo come fare.

Segui i passaggi del punto 6 fino a visualizzare la pagina nell'immagine sopra. Scorri verso il basso la tabella delle Impostazioni di Prenotazione finoa quando apparirà la scritta Sincronizza i Calendari. Qui troverai 2 scritte:

Clicca su Importa calendario se vuoi che Airbnb venga aggiornato con il calendario di un altro sito.

Nel primo spazio alla voce: "Indirizzo del Calendario" (URL) va aggiunto il link del calendario di un altro sito. Clicca una delle scritte rosse (HomeAway, VRBO...) e segui la procedura guidata.

Nel secondo spazio "Aggiungi un nome al tuo Calendario" in moda da distinguere ogni calendario esterno aggiunto (per esempio: Homy cal, Wimdu cal ecc...)

Se invece vuoi esportare il calendario Airbnb su Altri siti come Wimdu e homelidays ecc... clicca la voce " esporta calendario" e copia il link mostrato. Questo link lo dovrai aggiungere nell'altro sito. Di solito, in quasi ogni portale di casa vacanza, trovi la voce "Gestisci Calendario" o "Imposta calendario", cliccalo e segui la procedura di "impiantamento"!

Tutto qui! Ora quando un ospite prenoterà su Airbnb, entro un paio d'ore, si aggiorneranno tutti gli altri calendari impostati in questa pagina e viceversa (per sicurezza, le prime volte, dopo 24h controlla i vari calendari).

8. Richiedere o ottenere il badge dell'Identificazione Completata

Se anche tu vuoi essere un utente verificato e identificato, clicca sulla barra nera la parola "Profilo". Sulla lista di sinistra clicca la voce "Affidabilità e Verifiche" e fornisci ciò che Airbnb richiede di solito: un indirizzo email, un numero di telefono. Se vuoi, puoi collegare anche il tuo profilo G+ o Facebook.

Nella pagina base de " Il tuo annuncio", nella lista di sinistra, cerca la voce "Requisiti della prenotazione". Se clicchi qui e spunti la casella "Richiedi agli ospiti di completare il processo d'identificazione" riceverai prenotazioni solo da persone identificate al 100%.
Io, per esempio, ho fornito ad Airbnb una foto dei miei documenti, email e telefono e attivato tutte le procedure di identificazione in modo da ottenere il badge dell'Identificazione Completata così da trasmettere ai miei ospiti, e agli altri host che mi ospitano, la certezza che sono una persona reale, trasparente e affidabile.

NOTA: I dati forniti non saranno resi pubblici. I tuoi contatti (email criptata e telefono) saranno condivisi solo con chi finalizza una prenotazione. Info su Airbnb.

9. Come impostare la prenotazione immediata su Airbnb e i requisiti da selezionare per evitare ospiti non "certificati".

Come ho già avuto modo di dire, è un opzione che NON consiglio di attivare subito ma solo dopo aver preso confidenza con il sito e ricevuto qualche prenotazione. L'opzione "prenotazione immediata" permette alle persone di prenotare senza aspettare la tua conferma. Quindi, se hai sbagliato a impostare un prezzo o dimenticato di bloccare un periodo già prenotato su altri siti, non hai modo di disdire la prenotazione.

Sempre partendo da "il tuo annuncio" clicca la scritta rossa:

• "Gestisci annuncio e calendario"
• poi "Prezzi dettagli dell'annuncio" (barra nera in alto a sinistra).
• Nella lista che appare clicca sulla scritta "Prenotazione"
• Clicca il tasto "Prova la prenotazione immediata" e ti apparirà la pagina visibile nell'immagine sotto:

Limitazioni da impostare:

• Chi può prenotare. Consiglio di impostare l'opzione "solo ospiti recensiti da altri ospiti" se vuoi essere sicuro di ospitare una persona che già ha usufruito di Airbnb e soggiornato presso un altro Host.
• Preavviso. Onde evitare che ti prenotino il giorno stesso, e manco te ne accorgi, è meglio impostare un limite minimo di preavviso (1,3,7 giorni).
• Regole della Casa. In questo spazio aggiungi le regole basilari di casa tua (possibilmente anche in inglese): divieto di fumare in casa, non accogliere ospiti extra, non fare feste rumorose ecc...

Quando attivare la prenotazione immediata?

• Solo se sei sicuro di tenere aggiornato il tuo calendario in modo da evitare di avere 2 prenotazioni nello stesso periodo.
• Se non hai l'annuncio su altri siti con prenotazione immediata (come Booking.com)

NOTA: Sappi che in caso di cancellazione di una prenotazione è richiesto di pagare una penale.

Per incentivare l'uso della "prenotazione immediata", Airbnb ha recentemente inserito una clausola in cui ti concede 3 cancellazioni senza pagare la penale, ma solo se hai attivato questa opzione.

Più info sul sito.

10. Ricevere i pagamenti da Airbnb su PayPal o conto corrente o entrambi

Per modificare il modo in cui preferisci ricevere i pagamenti, è necessario cliccare la voce "Account"(barra nera in alto a destra).
Sulla lista che apparirà alla sinistra della pagina, clicca sulla voce"Preferenze di pagamento"

Da qui puoi impostare diversi metodi di pagamento tra cui: " Bonifico Bancario" o "Conto Paypal".
Cliccando sulla voce"opzioni" puoi decidere quale modalità di pagamento rendere la principale. La puoi cambiare in qualsiasi momento.
Volendo puoi decidere di ricevere il pagamento frazionato, per esempio 50% sul conto corrente e 50% sul conto PayPal. Per fare questo seleziona la tabella "Regole per il Pagamento".

Ricevere le notifiche SMS e email Airbnb per ogni messaggio o prenotazione ricevuta.

Partendo dal punto 10, stando sulla stessa pagina, clicca dalle voci dell'elenco la prima parola:"Notifiche". Se usi la App di Airbnb "attiva le notifiche push" spuntando il riquadro.
Se preferisci ricevere gli SMS inserisci il tuo numero di telefono e attiva il servizio.
In questo modo sarai sempre aggiornato tempestivamente sulle prenotazioni che ricevi ma anche qualche messaggio del tuo ospite durante il suo soggiorno.

Bene, anche per oggi è tutto.

Spero di aver fornito dei consigli utili per creare o rendere il tuo annuncio Airbnb più performante. Se ti va di ricambiare l'impegno che ho messo nel scrivere e sintetizzare questa GUIDA di Airbnb, per leggerla accessibile a chiunque, apprezzerei molto un click si supporto.
Schiaccia pure senza ritegno uno dei tasti "social" qui sotto. Grazie.

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