I mutui ipotecari e l’aumento dei tassi. Intervista al Dr. Christian Dall’Asta

Ciao, oggi ho il grande piacere di ospitare il Dr. Christian Dall’Asta, consulente di credito immobiliare e manager ufficio mutui di un’ importante banca. Il Dott. Dall’Asta è un professionista capace che conosco e stimo da oltre 10 anni.

Accendiamo il microfono e iniziamo l’intervista

1) IS: Dottor Dall’Asta come è approdato al mondo dei mutui?

Dopo la laurea in Economia e Commercio, ho lavorato per 3 anni in uno studio di commercialisti, dove mi sono occupato in special modo di ristrutturazioni aziendali. Dal 2004 sono consulente di credito immobiliare e coordino nella mia area circa 8 collaboratori.

2) IS: Quali sono gli aspetti che un cliente dovrebbe valutare quando acquista casa, dal punto di vista finanziario?

Bisognerebbe partire, dalla fattibilità finanziaria dell’operazione, e non dall’immobile. In sostanza il cliente dovrebbe chiedersi: cosa mi posso permettere? Dovrebbe infatti fare una stima il più precisa possibile di tutti i costi dell’investimento (oneri d’acquisto, migliorie, ecc.), valutare quindi i mezzi propri a disposizione e infine, considerare la massima rata sostenibile del mutuo, rispetto al proprio tenore di vita.

Le faccio un esempio: Se per una famiglia di 4 persone, la rata massima sostenibile fosse di € 800 per un mutuo di € 160.000  consiglierei i clienti, di cercare l’immobile fuori dal centro della città. Per loro infatti, sarebbe un’operazione inverosimile. Tuttavia ci si può spingere “oltre” le proprie possibilità, quando si è di fronte ad un vero “affare” o ad un’occasione da non farsi sfuggire.

3) IS: Ci può parlare della situazione preoccupante degli spread?

C’è un articolo molto interessante nell’inserto PLUS del Sole 24 ore di Sabato 15/10, che parla di quest’argomento. La congiuntura internazionale attuale ha fatto sì che, anche le banche, non si “fidino” del sistema finanziario, e che quindi vadano con i “piedi di piombo” a prestare denaro anche ad altri istituti di credito, oltre che a famiglie ed imprese. Questa situazione (credit crunch), ha generato un diffuso e notevole aumento degli spread sui mutui. Questo nasce dal fatto che gli istituti pretendano, con il maggior tasso, di vedersi ripagare un maggior “rischio” d’insolvenza. Mesi fa si poteva stipulare un mutuo con uno spread intorno al 1%, ma oggi è praticamente impossibile andare a stipula, con un guadagno della banca inferiore al 2%. Segnalo anche “picchi” del 4%, applicati dalle banche più “care”, rispetto al parametro di riferimento (IRS è il costo del denaro applicato per i mutui a tasso fisso, mentre l’Euribor è quello per le operazioni a tasso variabile). 

4) IS: Quali sono gli errori più comuni che ravvisa nell’approccio dei clienti ad un’operazione di mutuo?

Senza dubbio, la scarsa capacità di valutare le condizioni applicate. Inoltre, nel confronto delle diverse offerte “fai da te”, c’è una ricerca spasmodica del prodotto meno oneroso, come è ovvio che sia. Su questo fatto devo però anche dire, che i clienti non sono consapevoli  dell’attività di istruttoria indispensabile, nel momento attuale di mercato, per arrivare alla fattiva concessione del mutuo. Questo è tanto più vero oggi, vista la fortissima criticità del sistema creditizio Italiano.

5) IS: Quali sono  quindi gli aspetti più importanti che un cliente dovrebbe valutare nel confrontare

le diverse offerte di mutuo?

Nel valutare (tutte) le condizioni, si dovrebbe tener conto dello spread applicato dalla banca, dei costi assicurativi e della tipologia di mutuo (da preferire quello che preveda l’opzione di “conversione” del tasso. Es: da variabile a fisso). Oggi uno spread estremamente competitivo è del 2,30% che in un mutuo a tasso fisso, determina un tasso complessivo del 5,10% (con l’IRS attuale).

Le coperture assicurative per i mutui, sono garanzie che le banche richiedono obbligatoriamente. Ciò per tutelarsi rispetto ad eventi che compromettano la capacità di rimborso del mutuo, per preservare il valore dell’immobile che è oggetto della garanzia ipotecaria, ma anche come fonte di guadagno importante, per gli istituti di credito.

6) IS: quindi assicurazione della banca o polizza della propria assicurazione di fiducia ?

Qui voglio essere molto chiaro e ripeto: le banche sanno che le coperture assicurative sono una importante fonte di guadagno. Ciò ha fatto si, che gli istituti disincentivino con condizioni peggiorative, chi vuole rivolgersi a compagnie diverse da quella della banca, per assicurarsi.

Le faccio un esempio: nel caso di un mutuo da € 100.000 tra costi accessori e assicurazione occorre erogare un’operazione da € 107.000. Da questa ipotizziamo che esca una rata di “xxx” euro al mese (spread del 2,15%)

La stessa operazione con assicurazione “esterna” alla banca, implica un’erogazione di € 102.000, con una rata di “xxx” + 2€ al mese (spread del 2,55%!!!). A ciò bisogna aggiungere il costo che comunque, bisogna sostenere per la copertura dalla propria assicurazione (che non regalerà la polizza…). Ciò, in sostanza, è sempre sconveniente rispetto al primo caso.

Questo determina infatti, alla fine del mutuo che, calcoli alla mano, il cliente abbia uno svantaggio ben maggiore, che se si fosse assicurato dalla stessa banca.

Inoltre, gli istituti di credito, scelgono questa politica, anche per una questione di comodità: si immagini lei se si dovessero vagliare tutte le diverse assicurazioni in circolazione sottoposte dai vari clienti mutuatari, quanto tempo occorrerebbe in sede di delibera. Impiegheremmo 6-9 mesi per deliberare un mutuo! Molto più comodo e sicuro per la banca sapere che la “propria” assicurazione è la migliore per tutelarsi.

Qua voglio dare un consiglio ai lettori: meglio le assicurazioni “corte”. Una copertura di 10 anni è consigliabile rispetto ad una più “lunga” perché è adeguata alla durata media di vita delle operazioni di mutuo: per l’appunto 10 anni. Di norma infatti, il cambio della casa, la nascita di un secondo figlio, e altre motivazioni determinano che, dopo 10 anni, in media un mutuo venga estinto. Se poi, si dovesse proseguire a rimborsare il mutuo, oltre questa durata, converrà rivolgersi in questo caso, ad una assicurazione terza. Così facendo ci si”coprirà” rispetto ad un importo residuo del mutuo, che sarà diventato nel frattempo inferiore, a quello di stipula (si spenderà così di meno che se ci si fosse assicurati ad esempio, per 20 anni su tutto l’importo iniziale).

7 ) IS: in questo momento è meglio il tasso fisso o variabile?

La discesa dell’IRS verso la “zona” del 3% (in questo momento siamo, per le durate di 10 anni addirittura intorno al 2,65%) rendono interessante il mutuo a tasso fisso.

8 IS: per chi ha un mutuo a tasso variabile con opzione verso il fisso?

Consiglio vivamente di valutare di esercitare l’opzione e “chiudere” il tasso, trasformandolo in tasso fisso.

9) IS: Qual è in sintesi il consiglio che si sente di dare ad un cliente?

Controllare attentamente la delibera. In essa è indicato quanto dura il tasso applicato (spesso 3 gg. di validità). Ciò presta al fianco ad un fastidioso comportamento molto più diffuso di quanto si possa pensare. Lo spread applicato in sede di stipula (davanti al notaio) è diverso e “molto spesso”, maggiore di quando indicato nella delibera. Ovviamente in sede di stipula il cliente si può rifiutare di firmare, ma è più comune vedere coppie e casi in cui si accetti a malincuore questo “colpo da maestro”. Quest’astuzia, sfrutta il contesto psicologico in cui il cliente é in quel momento: si é seduti di fronte al notaio, gli assegni sono già sul tavolo e la controparte è pronta a consegnarci l’immobile dei nostri desideri

Il consiglio è, come per altro puntualmente facciamo con i nostri numerosi clienti, di farsi consegnare 3 gg. prima la data di stipula, i documenti che saranno sottoscritti realmente nell’atto di mutuo. Ciò consente una auspicabile e attenta, azione di verifica da parte del futuro cliente.

9) IS: Qual è il servizio “post vendita” che un cliente dovrebbe pretendere quando sottoscrive un mutuo?

(sorride) beh quello di prediligere un partner per il mutuo che, quando si ha bisogno (spesso), si alzi il telefono e si componga un numero, diverso da…un numero verde.

Ringrazio caldamente il Dottor Dall’Asta, e ti esorto a lasciare un commento e/o a fare una domanda. La prossima settimana ospiteremo un esperto di…immobili.

A presto