MILANO - «Ma quanto vale veramente casa mia?» Quante volte, (ovviamente se possediamo un immobile) ci siamo posti questa domanda. Tanto più adesso, che regna un mercato immobiliare fiacco e c'è difficoltà a vendere ai prezzi a cui si è comprato qualche anno fa. Lo testimonia una recente ricerca dell'Osservatorio del portale immobiliare Casa.it, secondo la quale negli ultimi 6 mesi si registra un forte aumento del gap tra i prezzi richiesti e l’effettivo potere d’acquisto degli italiani in diverse città; lo scostamento tra i prezzi di vendita delle case e quanto sono disposti a spendere gli acquirenti oscilla tra il -11% a Bologna e il -5% di Napoli e Bari.
VALUTAZIONE DI BASE - Per mettere alla prova i vari siti esaminati abbiamo scelto un bilocale in periferia a Milano nei pressi del Monte Stella di 75 metri quadri. Cominciamo da un sito che offre la possibilità di conoscere con estrema facilità il valore di massima dell'abitazione prescelta per tutta Italia. Cliccando su mutuisupermarket.it basta infatti inserire l'indirizzo dell'abitazione, la tipologia lo stato e i metri quadri e si avrà immediatamente il valore attribuito alla casa dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'Agenzia del territorio, con riferimento all'ultimo semestre di pubblicazione, utile anche per avere un'idea del valore catastale dell'appartamento. Il risultato oscilla da un minimo di 146.250 a un massimo di 191.250 euro. Valori questi ultimi, come vedremo inferiori a quelli commerciali. Se infatti si vuole una valutazione più approfondita mutuisupermarket fornisce due servizi ulteriori a pagamento: un'opinione di prezzo (25 euro) che si otterrà compilando un questionario on line e una vera e propria perizia immobiliare con sopralluogo (250 euro) che verrà effettuata da CRIF Valutazione Immobili un'operatore specializzato che effettua oltre 100.000 perizie immobiliari ogni anno.
QUESTIONARI - Altri siti permettono però di avvicinarsi a titolo gratuito con più precisione al valore commerciale dell'immobile attraverso la compilazione di un questionario on line più o meno approfondito. E' il caso di Home on line sito che sfrutta un particolare algoritmo e i valori al metro quadro definiti dalla Borsa immobiliare di Milano. Il sito fornisce una risposta immediata per gli immobili di Milano e provincia, per gli altri soltanto dietro specifica richiesta. Successivamente la risposta automatica sarà estesa a tutto il territorio nazionale. Dopo aver compilato il questionario, il prezzo dello stesso appartamento viene stimato in 266.500 euro.
C'è chi al questionario affianca anche il contatto diretto con l'interlocutore on line: è il caso di clubcasa.it che al termine della compilazione di un questionario rimanda al contatto con un esperto che contatta l'autore della richiesta. Quindi non è possibile sapere subito il risultato dell'indagine.
C'è anche chi come pianetagratis.it chiede di conoscere già il valore in metri quadri medio della zona, un dato che non è detto tutti conoscano: nel nostro caso la valutazione finale è di 194.735 euro.
C'è poi chi come caseonline.it fa compilare un questionario che dà un risultato sorprendente: un prezzo compreso tra 104000 e 115.000 euro. Salvo scoprire poi che una nota a fondo pagina spiega come «Il valore sopraindicato è ricavato in base a parametri medi del mercato immobiliare aggiornati a ottobre 2001». Insomma una stima utile per sapere quanto valeva la propria casa oltre 10 anni fa.
Più produttivo cliccare su tutelati.it che però in questo caso oltre al solito questionario da compilare richiede anche di conoscere il prezzo medio al metro quadro della zona. Qui il risultato è più incoraggiante: la stima dell'immobile è di 280.647 euro.
LA SITUAZIONE DEL MERCATO - Concludendo il prezzo della stessa casa oscilla tra un minimo di 146.250 euro ad un massimo di 280.647. A questo punto a chi credere? Che il prezzo di uno stesso appartamento abbia oscillazione così ampia non sorprende Roberto Anedda vicepresidente di Mutuionline per il quale «Ci sono molte possibilità di trovare in rete indicazioni di valore del proprio immobile ma in genere ci sono delle "forchette" troppo ampie per dare un aiuto concreto a chi vuole vendere. Valutare specificatamente la "classe" del singolo immobile è impossibile se ci si affida solo al web. La soluzione è quella di fare un giro di persona o tramite agenzia e vedere nella zona in cui si sta cercando o in quella in cui si risiede quanto costano immobili analoghi al proprio o a quello voluto. Oppure affidarsi a un professionista del settore a pagamento. Bisogna considerare poi che attualmente una transazione immobiliare media prende dai 6 ai 9 mesi».
Ma quali consigli dare a chi pensa di vendere o o al contrario a chi vuole comprare per spuntare il prezzo migliore? «Distinguiamo i due casi - sottolinea ancora Anedda -. Se intendo comprare devo sapere che c'è sempre una sovrastima iniziale da parte di chi vende e quindi c'è un ampio margine di trattativa sul prezzo. E' vero però in questo momento i mutui non sono convenienti al massimo gli spread sono elevati anche se riescono ancora ad esserci tassi variabili intorno al 4% e fissi sotto al 6%. Per chi vuole vendere le strade sono due. o fare da soli risparmiando anche 10.000 o 20.000 euro di spese d'agenzia, ma bisogna essere abili a fare la presentazione, anche fotografica, di casa propria o rivolgersi ad un professionista. In quest'ultimo caso è bene sapere che se si deve vendere per ricomprare si risparmierà anche l'1% o il 2% facendo un unico contratto con la stessa agenzia».
tratto dal corriere.it economia lunedi 13 febbraio 2012