Il mercato immobiliare imperiese

A livello locale, l’analisi degli Agenti Immobiliari della Provincia di Imperia, ha fornito delle interessanti indicazioni.
Nella città di Imperia il mercato ha visto negli ultimi mesi un allungamento dei tempi medi di vendita con un allargarsi del divario tra il prezzo richiesto ed il prezzo di realizzo sulle transazioni concluse di un 10-15%. In particolare l'interesse si è
spostato su alloggi di taglio medio-piccolo. Questo può derivare dal fatto che le difficoltà nel ricorso al finanziamento ha portato ad un ridimensionamento delle esigenze abitative.
A Porto Maurizio la ricerca della prima casa, sempre molto influenzata dai mutui, si e' da sempre divisa in appartamenti tradizionali, situati in posizioni comode e ben servite e da appartamenti semi indipendenti, con giardino e senza condominio. Questi ultimi sono richiesti per lo più da nuclei familiari giovani con figli o con la prospettiva di averne. Le zone che offrono un tale tipo di offerta sono quelle di Caramagna, dell'omonima valle, di Piani, della bassa Valle Prino dove i prezzi oscillano dai 2600 ai 3100 €/mq. La fascia costiera è appannaggio quasi totale dei turisti lombardo piemontesi, ed i prezzi vanno da 4000€ a 4500€/mq del fronte mare ai 3000€ ai 3500€/mq delle retro file.
Anche ad Oneglia le zone di maggior interesse degli acquirenti prima casa sono quelle che offrono vicinanza ai servizi: tra le altre il centro, Borgo S. Moro, Ex Ferriere e la prima collina. Gli acquirenti seconda casa preferiscono invece Capo Berta ed il centro perché pianeggiante e con alcuni immobili che offrono vista mare.
Per quanto riguardano alcuni prezzi troviamo ad esempio nel centro la zona di Via Bonfante con prezzi da 1.700€ a 2.400€/mq, Capoberta zona Cascine con prezzi da 2.500€ a 3.400€/mq
A Sanremo riscontriamo un divario tra il prezzo richiesto ed i prezzi di realizzo del 20% con tempi medi di vendita di 9/10 mesi. Sanremo da sempre vive un mercato della seconda casa che, ad oggi, risente indubbiamente della crisi economica che stiamo vivendo. Le richieste sono prevalentemente di appartamenti di piccole dimensioni, soprattutto in zone centrali della città, oppure comode ai servizi e pianeggianti quali il quartiere Foce o San Martino. Molto apprezzata la zona limitrofa alla stazione ferroviaria con prezzi medi dai 3000€ ai 4000 €/mq. Chi desidera un alloggio di più grandi dimensioni, una soluzione indipendente, e soprattutto una prima casa richiede zone più o meno residenziali a mezza costa. Per quanto riguardano i prezzi notiamo grossa disomogeneità: andiamo dai 1.700€/mq a 2.100€/mq delle popolari via Martiri, via Galilei e via P. Agosti ben servite ma con indiscutibili problemi di parcheggio, ai 3.300€/mq a 4.500€/mq di zone residenziali quali Corso Inglesi (da 3300€ a 4400 €/mq) e la zona della Foce bassa. La pista ciclabile ha senza dubbio aiutato i valori degli immobili che si trovano a ridosso di questa a rimanere stabili o, in alcuni casi a rivalutarsi. Per gli amanti delle tipiche case liguri, Sanremo presenta numerose possibilità nel centro storico, soprattutto nella città vecchia della Pigna dove l'offerta non manca.
Bordighera è caratterizzata dalla prevalenza di un mercato della seconda casa che, per l'80% è composto da clienti italiani che interessati ad alloggi di piccole dimensioni. I prezzi per un alloggio in centro variano dai 3.700 €/mq ai 5.000. Tra le caratteristiche di questo mercato abbiamo un basso ricorso al mutuo (circa il 15% delle transazioni), tempi medi di vendita di 8/9 mesi ed un divario tra il prezzo richiesto e quello realizzato del 15% circa.
Anche la vicina Ospedaletti, con prezzi sostanzialmente stabili dai 3.700€/mq ai 4.500€/mq è ricercata soprattutto dalla clientela piemontese e lombarda. A Ventimiglia il mercato prima casa richiede alloggi sostanzialmente nelle zone centrali che hanno prezzi medi da 2.400€/mq a 3.500€/mq, mentre la seconda casa ama anche il lungomare con prezzi medi più elevati, da 3.500€/mq a 4.000€/mq. Le abitazioni richieste sono sia di piccole dimensioni, fino a 60mq, che di medie dimensioni, dai 60 ai 120mq. Il ricorso all'acquisto tramite mutuo si attesta sul 50% delle transazioni, a testimonianza della presenza di una buona percentuale di acquirenti prima casa.
Vallecrosia dalle nostre rilevazioni vede un mercato dei prezzi stabile, ed una richiesta rivolta soprattutto alle abitazioni medio piccole per esigenze di abitazione principale, rilevato da una percentuale molto elevata di acquisti tramite mutuo, circa il 70% delle transazioni. Le abitazioni in buono stato, situate in zona centrale, hanno valori dai 2.200€/q ai 3.500€/mq. Più contenuti sono i prezzi della vicina Camporosso che, nella zona a mare vede prezzi da 2.000€/mq a 2.900€/mq, mentre nel centro storico i prezzi vanno da 1.700€/mq a 2.000€/mq.
I prezzi di Vallecrosia, Camporosso e dei Comuni del primo entroterra, mediamente più contenuti delle limitrofe Ventimiglia e Bordighera, li rendono maggiormente interessanti per gli acquirenti prima casa.
Guardando al primo entroterra troviamo ad esempio Dolceacqua che, con prezzi da 1.500€/mq a 2.000€/mq, attira una fascia di clientela straniera, nonostante i tempi lunghi di vendita che si attestano sui 18 mesi.
Arma di Taggia è letteralmente divisa in due mercati differenti. La zona a mare, soprattutto sotto la via Aurelia è quella maggiormente richiesta per le seconde case ed i prezzi vanno dai 3.000€/mq ai 4.000€/mq con punte più elevate sul lungomare.
Taggia costituisci una valvola di sfogo per le esigenze abitative prima casa dei più, visti i prezzi più contenuti da 1.500€/mq a 1.800€/mq.
La Zona di San Lorenzo al Mare ha un mercato sostanzialmente stabile nei prezzi con valori da 4.000€/mq a 4.800€/mq nella zona sotto la via Aurelia sul mare, mentre sopra l'Aurelia abbiamo prezzi più contenuti da 3.500€/mq a 4.000€/mq, fino ad arrivare ai 2.700€/mq e 3.500€/mq delle zone più periferiche.
Diano Marina è particolarmente ricercata dagli acquirenti della seconda casa, visto che l'85% del nostro campione è costituito proprio da questo tipo di clientela. Ricercato è soprattutto il centro dove troviamo una forbice prezzi da 4.000€/mq a 7.000€/mq. Basso ricorso al mutuo ed una richiesta di circa il 70% di abitazioni di piccole dimensioni, oltre ad un ampio divario tra prezzo richiesto e quello realizzato completano la nostra rilevazione.
La vicina San Bartolomeo al Mare presenta prezzi più contenuti: da 4.800€/mq a 5.000€/mq per il centro città, mentre in periferia abbiamo prezzi da 3.000€/mq a 3.500€/mq. Questo ha portato ad un aumento della richiesta contenendo a sua volta il
divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita. Anche in questo caso la richiesta di piccole abitazioni la fa da padrona. Molto apprezzato il lungomare.
L'entroterra dianese vede realtà quali Diano Castello, Diano S. Pietro e Diano Arentino con prezzi non ancora adeguati alla situazione di mercato attuale che non può che allungare i tempi medi di vendita fino anche a 14 mesi, a fronte anche della presenza di un'offerta di immobili elevata.

NOTE PREVISIONALI 2012Concludendo con alcune note previsionali, gli Agenti Immobiliari Fiaip prevedono, almeno per i primi sei mesi del 2012, una sostanziale stagnazione del mercato con tendenza al ribasso dei prezzi di vendita a fronte di un’offerta stazionaria ed una stabilità del numero delle compravendite, fermo restando le difficoltà dovute alla concessione del credito. Resta comunque da tener presente che l’eventuale adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe una più rapida definizione velocizzando anche i tempi di vendita.
Sul sito internet www.guidavalorecasa.it potrete trovare tutte le valutazione immobiliari dei Comuni liguri, mentre sul sito istituzionale www.fiaip.it troverete i recapiti degli agenti immobiliari nostri associati che potranno aiutarvi per ogni vostra esigenza legata al mondo della compravendita e della locazione.
Dott. Stefano Lanteri
Responsabile Osservatorio Immobiliare Fiaip Imperia TRATTO DA Riviera24.it 28 febbraio 2012