Il nuovo propietario è obbligato a corrispondere in solido tutto l’importo delle spese condominiali arretrate.

Con la sottoriportata sentenza la suprema corte ha ritenuto obligato in solido il nuovo proprietario anche per le spese arretrate antecedenti l'acquisto

si pubblica l'intera sentenza Picinali

Corte di Cassazione
sezione II
sentenza del 23 gennaio 2013, n. 1548

Svolgimento del processo

1) La controversia è relativa a spese condominiali relative agli esercizi 2001 e 2002 di un condominio torinese.
Il condominio di via (…) nel marzo 2003 chiedeva al giudice di pace ingiunzione a carico di F.D.F. per 1.563,66 Euro, quale residuo, detratto un acconto di 929,94 Euro, di maggiori oneri comprovati da verbale ripartizione da assemblea straordinaria del 15 marzo 2001 e verbale assemblea straordinaria del 18 novembre 2002.
La D.F. si opponeva deducendo che aveva acquistato l’alloggio nell’ottobre 2002; che nel dicembre 2001 la dante causa società B. aveva saldato il dovuto versando lire 1569.903; che nel marzo 2002 era subentrato nuovo amministratore, studio D.; nell’ottobre lo studio D. aveva chiesto 1734,42 Euro di cui 781 da precedente amministrazione e 918,94 da preventivo 2002; che nel novembre 2002 la B. aveva trasmesso i 929,94 Euro al D. ; che B. non aveva versato la somma di 781 Euro per mancata giustificazione di essa mediante i consuntivi annuali; che era stata poi deliberata spesa di manutenzione per 486,59 Euro che la opponente D.F. aveva corrisposto mediante bonifico Bnl; che “l’ipotizzato credito residuo di 781 Euro, probabilmente derivante da consuntivo del 2001 di lire 1.569.903, era da porre a carico della B.
In corso di causa precisava che il bonifico di 486 Euro era stato stornato e che il reale importo dovuto per la relativa causale era di soli 419,45 Euro; che i 781,75 Euro erano stati corrisposti da B. al precedente amministratore B.
1.1) Il giudice di pace con sentenza 29 ottobre 2003 revocava il decreto ingiuntivo e condannava la D.F. al pagamento di 722,25 Euro, di cui 302,80 a fronte del preventivo 2002 e 419,45 per le spese straordinarie deliberate nel novembre 2002.
Affermava che la somma di Euro 1211,20 relativa al 2001 era da porre a carico di D.F. solo per tre/12 (appunto 302,80 Euro) e di B. , assente in causa, per i 9/12.
Il giudice di primo grado condizionava la condanna all’eventualità che l’importo risultasse già pagato mediante due assegni F. E. indicati dall’opponente.
1.2) Il condominio proponeva appello deducendo che l’importo richiesto in circa 1563 Euro derivava da 781,75 Euro di residuo 2001; 1225,26 residuo 2002 e 486,69 da delibera novembre 2002 per spese straordinarie.
- che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. vi era solidarietà del subentrante in relazione al debito pregresso di B. e che quindi la condanna doveva gravare sull’opponente appellata per tutto il residuo ancora dovuto.
Il tribunale di Torino accoglieva l’appello e con sentenza 11 ottobre 2005 confermava il decreto ingiuntivo.
Osservava che in forza dell’art. 63 l’acquirente D.F. era obbligata a corrispondere tutto l’importo ancora in sospeso.
Aggiungeva che l’appello incidentale D.F. era tardivo; che era passata in giudicato la parte della sentenza contenente la condanna della D.F. , non impugnata; che la somma risultante dal residuo di 1211,20 Euro, cioè i nove dodicesimi gravanti sulla D.F. in forza della solidarietà del debito condominiale, sommata al resto della condanna superava la somma ingiunta; che invano la D.F. asseriva l’avvenuto pagamento degli importi, poiché i documenti invocati non provavano adeguatamente il pagamento. La D.F. ha proposto ricorso per cassazione con atto 22 novembre 2006, resistito da controricorso.

Motivi della decisione

2) Preliminarmente va dato atto della inammissibilità della nuova costituzione di difensore della D.F. , che ha depositato memoria con procura in calce. La procura speciale doveva essere invece redatta con atto notarile, non essendo vigente, per i giudizi anteriori all’entrata in vigore della L. 69/09, la modifica dell’art. 83 c.p.c. (Cass. 23816/10; 929/12)
3) Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione art. 63 disp. att. c.c.
Il motivo, che presenta vari profili di doglianza, non tiene in adeguata considerazione il disposto dell’art. 63, 2 comma, att. c.c., che pone, per il biennio precedente all’acquisto, l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio (Cass. 16975/05).
La ricorrente sostiene che la solidarietà non era applicabile perché B. aveva già pagato e invoca all’uopo il documento 14.
La censura è inammissibile: avrebbe dovuto essere esposta quale vizio di motivazione, poiché attiene alla prova del pagamento e non all’applicabilità della norma testé citata. La censura avrebbe dovuto quindi fondarsi su documenti già prodotti nei gradi di merito e indicare dettagliatamente il loro contenuto e tempi e atti processuali in cui erano stati prodotti; tutto ciò nella specie non risulta nel primo motivo.
3.1) Il secondo profilo espone che “la domanda giudiziale sulla solidarietà doveva essere” dedotta sin dall’ingiunzione e non in appello, ove era stata indicata una somma superiore al’importo ingiunto.
Trattasi di doglianza infondata, atteso che le disposizioni di legge sono applicabili dal giudice: adito a prescindere dalla loro specifica indicazione e che la richiesta rivolta al neoacquirente dell’immobile anche per il periodo anteriore al suo acquisto implicava inequivocabilmente la applicabilità della disposizione de qua.
Né rileva, al fine dell’operare della solidarietà, che l’importo recato dall’ingiunzione fosse inferiore all’importo del credito menzionato in citazione di appello. Sarebbe rilevante, in ipotesi (ultrapetizione), il contrario, cioè la richiesta successiva di una somma maggiore a quella inizialmente pretesa e non quanto lamenta la ricorrente.
Non ha senso neppure dolersi del fatto che il riferimento alla solidarietà abbia apparentemente ricompreso anche l’importo dei tre dodicesimi di esclusiva spettanza D.F. , giacché comunque la condanna per questo importo, emessa dal giudice di pace, è divenuta definitiva per mancata impugnazione e non è qui ridiscutibile.
3.2) Non si comprende il senso della lamentela attinente alla discordanza tra “dati riportati nella citazione in appello e quelli indicati in sentenza”, poiché è chiaro l’importo recato dall’ingiunzione, confermata dal giudice di appello.
Certo è che la opponente non ha titolo, nei confronti del condominio, neanche ai fini della rivalsa, per dolersi del fatto che in domanda non sia stata specificata la rilevanza della solidarietà. Sarà infatti nell’eventuale giudizio di rivalsa che venditore e acquirente dovranno chiarire, in relazione ai loro accordi contrattuali, chi debba restare onerato dal pagamento, fermo che nei confronti del condominio l’acquirente è responsabile per le spese del biennio anteriore al suo acquisto, cosicché il condominio può limitarsi ad agire contro di lui semplicemente dimostrando quale è l’importo dovuto per le spese di questo periodo.
4) Il secondo motivo denuncia insufficienza della motivazione.
Con esso l’opponente critica la valutazione delle prove offerte per dimostrare l’avvenuto pagamento e da essa menzionate.
La censura è parzialmente fondata.
Come accennato nel paragrafo 3.1 la condanna della D.F. è divenuta definitiva quanto a Euro 722,25, somma recata dalla sentenza del giudice di pace, provvedimento che la opponente avrebbe dovuto impugnare con appello incidentale.
Il giudice di appello ha efficacemente rilevato, nell’interpretare l’atto di costituzione dell’appellata D.F. , che tale impugnazione non è stata svolta. L’odierno ricorso non contiene alcuna doglianza circa l’affermata mancanza dell’appello incidentale indispensabile per poter ridiscutere la condanna del primo giudice, cosicché sulla definitività di essa non v’è dubbio alcuno.
La censura risulta però fondata quanto al residuo, giacché il tribunale di Torino ha risposto alle deduzioni difensive circa l’avvenuto pagamento con evidente, inaccettabile, apoditticità.
Si è infatti limitato a dire che il “pagamento non risulta adeguatamente provato in atti”.
Questa motivazione è solo apparente, non contenendo alcun esame critico della documentazione prodotta in sede di opposizione, né di quella, se ammissibile, prodotta successivamente.
Sarà compito del giudice di rinvio valutare le ragioni e, ove ammessa, la documentazione prodotta dalla D.F. e verificare se sia già avvenuto il pagamento dell’importo preteso dal Condominio oltre quello portato dalla condanna emessa dal giudice di pace il 29 ottobre 2003.
La sentenza va cassata e la cognizione rimessa al tribunale di Torino in diversa composizione per il nuovo esame e la liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo nei sensi di cui in motivazione.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia al tribunale di Torino in diversa composizione, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Depositata in Cancelleria il 23.01.2013