La disciplina della cedolare secca

L’art 3 del d.lgs nr. 23/2011 (Federalismo municipale) dispone che “il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, può optare, in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, per la cedolare secca:

A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonchè delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca puo’ essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.L’aliquota sarà del 19% per i canoni concordati.

La cedolare secca e’ versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia’ pagate. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non e’ indicato o e’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall‘articolo 1, commi 1 e 2, del d.lgs 18 dicembre 1997, n. 471.

Tali disposizioni non si applicano alle locazioni di unita’ immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attivita’ d’impresa, o di arti e professioni.

Mancata registrazione del contratto di locazione

Di fondamentale importanza è quanto previsto dal comma 8 dell’art.3:

i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, oltre ad essere nulli, si applica la seguente disciplina:

• la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
• al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo);
• a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Tale disciplina non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto; mentre, si applica anche nei seguenti casi:

• a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
• b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione

Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca e’ sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.