Mercato immobiliare. Ecco il 1990!

La dinamica delle compravendite residenziali nel 2013, è arrivata ai livelli del 1990. Il dato, costituito dal numero di transazioni che rileva l’OMI - Agenzia del Territorio a partire dal 2000 e precedentemente sulla base della vecchia rilevazione del Ministero dell’Interno, mostra come il numero sia lo stesso del lontano 1990.

Dal grafico che segue, in cui sono rappresentate le variazioni, si osserva i periodi di attività più o meno intensa del mercato in relazione alle quantità scambiate.

n primo luogo è da sottolineare l’eccezionalità storica del periodo tra il 1999 – 2006 in cui è evidente il salto di scala da parte del mercato immobiliare italiano sia per incremento del numero di compravendite, sia per aumento della quota stock abitativo compravenduto. Effetto Euro, o no, sta di fatto che si è assistiti al raddoppio del numero di compravendite (poco meno di 900 mila nel 2006 contro circa 450 mila nel 1996) e al sostenuto incremento della vivacità relativa degli scambi (3,1% dello stock scambiato nel 2006 contro l’1,9% scambiato nel 1996).
Gli attuali livelli di compravendita, ci appaiono bassi rispetto al periodo 2000 – 2006, tuttavia restano elevatissimi se confrontati con il periodo 1985 – 2000. Osservando la linea della quota di stock residenziale scambiato, invece, si giunge a conclusioni un po’ diverse poiché il livello raggiunto nel 2011 (è stato compravenduto l’1,9% dello stock) equivale al minimo storico di vivacità del mercato che si colloca prima del 1985. Le stime per il 2013 indicano che si scenderà, probabilmente, al di sotto di tale livello di vivacità arrivando all’1,7% e stabilendo un nuovo minimo assoluto nella serie storica.
Anche l'analisi sui mutui mostra una decisa flessione, anche se a velocità differente dai volumi compravenduti. Se nel 2009 si sono vendute ca. 650mila abitazioni e nel 2010 il calo delle compravendite ha evidenziato appena un 4% in meno, nei mutui si è arrivati al -12%, con una riduzione dell'importo medio da 140mila a 129mila, fino al picco del 2012 con un -42% di mutui in meno.
La scelta del tasso invece è ciclica. Se negli anni ottanta, non c'era possibilità, se non il tasso fisso, negli ultimi 10 anni, a secondo delle varie crisi bancarie, e delle politiche monetarie dell'area Euro, gli italiani hanno alternato di volta in volta la scelta tra fisso, variabile e qualche timido tentativo di provare il tasso misto. Scelte dettate dal momento e non ragionate sul lungo periodo.

Il grafico infatti mostra come alla base della scelta di una tipologia di tasso, si presti attenzione solo alla rata del primo mese e non all' effetto che la rata produrrà nel tempo.
Infatti, nonostante l'entrata dell'Euro, e una più decisa stabilità del tasso ufficiale di sconto (del resto era questo l'obiettivo Europa unita), la stragrande maggioranza, nel periodo 2005-2009 ha scelto il tasso fisso, preoccupata per la temporanea impennata dell'Euribor “Post-Lehman Brother”.
Poi, nel 2012, grazie a Super Mario Draghi, con la cura anti-crisi a 0,50% prolungato, la scelta per il Tasso Variabile è diventata di nuovo di moda. di Loredana Aprile, www.mutuiperlacasa.com 9 ottobre 2013