Modifiche alla normativa sul condominio

Segnalazione e nota dell’Avv. Marilena Stefania Mele, membro dell’Associazione “Zero39 all professional services in one network e coordinatrice della sezione “Condominio”

La commissione Giustizia del Senato, dopo un lungo confronto tra i diversi schieramenti politici, ha detto il primo sì al Disegno di Legge n. 71/2011 che si propone di modificare la disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942. Una riforma necessaria tesa a modificare una normativa, ormai, superata dall’imponente mutamento economico – sociale determinatosi negli ultimi anni.

Il nuovo disegno di legge, ad una prima lettura, appare che si ponga l’obiettivo sia di regolamentare alcune decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale (intervenute laddove sino ad ora la normativa presentava alcune lacune), ma ha anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo.

L’art. 1 del disegno di legge riscrivendo l’articolo 1117 c.c. individua ed elenca meglio le parti comuni dell’edificio, tenendo in considerazione di quanto elaborato dagli orientamenti giurisprudenziali affermatesi nel tempo, mentre l’art. 2 introduce:

• L’art.  1117-bis c.c., che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
• L’art.  1117 ter c.c. che prevede una più agevole decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo) per la sostituzione delle parti comuni, ovvero per la modificazione della loro destinazione d’uso
• L’art. 1117 quater c.c., che introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’art. 4, poi, introduce una diversa formulazione dell’articolo 1120 c.c., stabilendo maggioranze assembleari particolarmente basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti le problematiche della sicurezza e salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione di parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento di consumo energetico e l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.

L’art. 1122 c.c., modificato dall’articolo 5 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’art. 6, poi, che introduce l’art. 1122 bis c.c., prevede una dettagliata disciplina degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici, stabilendo che nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Nel caso in cui sussistano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinchè sia consentito l’accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l’eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.

Gli articoli 8 e 9, ancora, si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo, modificando in maniera sostanziale gli articoli 1129 e 1130 del codice civile e definendo i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.

In particolare il richiamato articolo 8 introduce l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi: se l’amministratore non provvede alla riscossione, i condomini in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà e l’amministratore risponde solidalmente con gli inquilini morosi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.

Le ulteriori novità riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti. Da una prima lettura del DDL appare evidente che la volontà del legislatore, relativamente alla figura dell’amministratore, sia quella di  definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, a garanzia tanto dei condomini che dei terzi. Appare che tale riforma intenda rafforzare il ruolo e le funzioni dell’amministratore, consentendo al contempo ai condomini un più agevole controllo sull’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.

All’art. 10, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea al fine di ottenere un più snello funzionamento di tale organo. Alla stregua delle modifiche introdotte dall’art. 10 anche l’art. 11, ridefinisce le regole relative  all’impugnazione delle deliberazioni.

Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 15), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 17), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 18), di revisione delle tabelle millesimali (articolo 19).

Disegno di legge n. 71 approvato dal Senato il 26.01.2011

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Avv. Marilena Stefania Mele