Mutui casa, con il mutuo “offset” la rata viene tagliata in base alla giacenza sul conto corrente

Tassi bassi, ma sostanzialmente fermi da diverse settimane. E allora, come provare a far scendere la rata? Nel panorama delle offerte di mutui casa c’è una nicchia di prodotti, proposti in Italia da pochissimi istituti, che consentono di decurtare l’importo della rata in base alla giacenza sul conto corrente agganciato. Sono definiti mutui “offset”. Come funzionano? Tecnicamente, i metodi di calcolo sono due.
Il primo, utilizzato da Iwbank, è basato sul ricalcolo mensile della quota interessi, sottraendo dal capitale residuo del mutuo la giacenza sul conto corrente. Ipotizzando un debito residuo di 100mila euro e una giacenza sul conto di 10mila euro, il tasso, nell’ipotesi pari al 3%, viene conteggiato su 90mila euro anzichè 100mila, determinando un risparmio netto, a parità di tassi, di 300 euro

all’anno (il soggetto paga interessi per 5.700 euro anzichè 6mila).
Il secondo metodo, applicato da Banco popolare (uno dei primi istituti a lanciare la formula del mutuo offset con il “Mutuo Alberto”) è basato sulla remunerazione della giacenza sul conto corrente allo stesso tasso del mutuo. Gli interessi maturati, calcolati su base trimestrale, possono ridurre la durata del mutuo, diminuendo il numero delle rate, o diminuire l’importo della rata stessa. Con la differenza, rispetto al primo metodo, che questa somma viene registrata nella voce interessi attivi e, come tale, è soggetta alla ritenuta fiscale del 27%. Pertanto l’importo finale, che nell’esempio verrebbe girato al mutuo per la decurtazione della rata, è più basso (219 anziché 300 euro a fronte di una ritenuta di 81 euro, per restare all’esempio sopra descritto).
Quali le migliori offerte sul mercato?
Per il tasso fisso, su un mutuo di 150mila euro a 20 anni, con una giacenza in conto di 3mila euro, Iwbank propone un tasso del 4,74% che si traduce in una rata di 968,52 euro (per un mutuo classico) e di 956,67 (costante fino alla 237esima rata) per un mutuo offset. Comportando un risparmio mensile di 11,85 euro, cioè di 142,20 annui.
Sul tasso variabile Banco popolare offre ai soci dell’istituto uno spread dell’1,35%. Nell’esempio richiesto la rata variabile di un mutuo tradizionale ammonterebbe a circa 776 euro. Prevedendo una giacenza sul conto di 3mila euro, con il mutuo offset il cliente usufruirebbe di una riduzione della rata per tutto il mutuo di circa 4 euro mensili.

(Tratto da Il Sole 24Ore)