Mutuo casa, l’estinzione anticipata è sempre conveniente?

Chi ha a disposizione della liquidità ed è alle prese con un mutuo casa, può considerare un investimento anche l’estinzione anticipata dell’intero capitale mutuato (o di parte di esso). Va infatti ricordato che, in base all’art. 38 e seguenti del decreto legislativo 385/93, il Testo unico bancario, il mutuatario ha la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente, smettendo quindi di pagare gli interessi. Questo avviene con la restituzione del capitale residuo, cioè ancora dovuto (la somma si desume dal piano di ammortamento).
Il primo passo da compiere consiste nel chiedere alla banca il piano di ammortamento aggiornato con la situazione delle rate, il capitale versato, quello ancora da rimborsare

(capitale residuo) e la quota interessi residua.
Dal piano di ammortamento si calcolano le mancate uscite che si otterrebbero rimborsando anticipatamente una parte o tutto il capitale residuo. La convenienza del rimborso è data dalla differenza tra la somma delle rate che non si pagherebbero e il capitale residuo anticipato.
Alla penale di estinzione anticipata, se dovuta, va aggiunta la perdita delle detrazioni fiscali sulla quota interessi che rimane da pagare. Detrazioni che hanno un tetto massimo di 4.000 euro.
Prima del 2007 la legge prevedeva che in caso di estinzione anticipata parziale o totale, la banca, se previsto dal contratto, potesse richiedere un compenso (penale o commissione) al mutuatario, in percentule sul capitale residuo. Con la legge 40 del 2007, la cosidetta “Bersani bis”, questa penale è ora vietata o, per i contratti di mutuo firmati prima della legge 40, ridotta.

Più in dettaglio:
1 – la penale di estinzione anticipata è vietata su tutti i nuovi contratti di mutuo sottoscritti a partire dal 2 febbraio 2007 da persone fisiche, per la prima casa o per attività economiche e professionali;
2 – la penale di estinzione anticipata deve essere ridotta per i mutui preesistenti, così come stabilito dall’accordo siglato il 2 maggio 2007 dall’Abi e dalle associazioni dei consumatori;
3 – alle banche è vietato sostituire la penale di estinzione anticipata con altre forme di costi o di commissioni.

Una volta il contratto di mutuo era come il matrimonio, cioè indissolubile. Una volta firmato, il mutuatario era legato alla banca per sempre (o quasi), perchè l’estinzione anticipata di un mutuo era un vero salasso economico. Ora non è più così.