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Anno XIV Numero 6 - Venerdì 24 Gennaio 2014
Mutui: qualcosa si muove all’orizzonte di Pierpaolo Molinengo Anche nel corso del 2013 la domanda di credito da parte delle famiglie italiane ha continuato a risentire del quadro congiunturale ancora fragile, con il persistere di segnali negativi sul fronte dell’occupazione, con quella giovanile che ha raggiunto livelli drammatici, e la fiducia dei consumatori che si è attestata su livelli minimi. Di conseguenza il credito retail si è ancora caratterizzato per una forte prudenza che influenza sia la domanda dalle famiglie, che temono di non riuscire a far fronte regolarmente ai debiti contratti, sia l’offerta, che deve far fronte al progressivo innalzamento dei livelli di rischiosità. Per quanto riguarda i mutui, il mese di dicembre appena concluso ha fatto registrare una crescita del numero di richieste pari a +6,5% rispetto allo stesso mese del 2012. Si tratta del sesto mese consecutivo che si chiude in positivo, anche se in termini aggregati nell’arco dei 12 mesi il numero di richieste di mutui rimane ancora inferiore (-3,6%) rispetto al 2012 e sostanzialmente dimezzato rispetto agli anni precedenti. Riguardo i prestiti (nell’aggregato di prestiti personali e prestiti finalizzati), invece, l’ultimo mese dell’anno ha fatto registrare una contrazione pari a -11,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, dato che porta la flessione complessiva dell’intero2013 ad assestarsi ad un -4,7% rispetto al 2012. Queste sono le principali evidenze che emergono dall’ultima edizione del Barometro CRIF che analizza l’andamento delle domande di mutui e prestiti contribuite dagli istituti di credito in EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF che raccoglie i dati relativi ad oltre 77 milioni di posizioni creditizie. «Lo spread più basso, il minor rischio Paese e il taglio del costo del denaro, devono convincere le banche a riaprire i rubinetti del credito per famiglie e imprese, grazie anche all’accordo Abi-Cdp che mette a disposizione degli istituti di credito 5 miliardi per nuovi mutui casa». Questo il commento del presidente dell’Ance, Paolo Buzzetti, sulla ripresa nel secondo semestre del 2013 della domanda di mutui in Italia. «Esiste in Italia ancora un elevato fabbisogno di case e queste nuove richieste di mutui lo dimostrano. Le famiglie italiane hanno tutte le carte in regola per ottenere credito, infatti, anche in questi difficili anni di crisi, sono rimaste tra le meno indebitate d’Europa». Secondo l’ultimo studio dell’Ance, infatti, lo stock di mutui casa rispetto al Pil in Italia è fermo al 23%, un valore molto inferiore alla media europea (51,7%), in particolare a quella dei Paesi considerati meno rischiosi, come Germania (45,3%), Francia (42,4%) e Danimarca (100,9%).		Torna a crescere il mercato degli investimenti in immobili commerciali anche in Italia Finalmente, dopo un lungo periodo di stallo, tornano a crescere gli investimenti in immobili commerciali anche nel nostro paese. Nel 2013 l’immobiliare italiano ha mostrato una forte ripresa nel settore investimenti, con operazioni quasi raddoppiate ed una crescita dei volumi investiti specialmente nei settori retail e uffici. Questa ripresa è stata trainata dal ritorno degli investitori internazionali (più del 50% dei capitali investiti) che ha contribuito a portare i volumi totali di investimento in immobili commerciali nel nostro paese a circa €4,3 miliardi (cifra più che raddoppiata rispetto ai circa €1,8 miliardi del 2012). A trainare la crescita dei volumi è stato il settore retail che ha visto i volumi quasi decuplicarsi rispetto al 2012: tornano sul mercato le transazioni di retail moderno (circa il 60% dei volumi vede coinvolti shopping center, retail park e factory outlet center) e di grandi dimensioni (il 35% delle transazioni supera i 100 milioni di euro e vale quasi l’80% dei volumi). Anche il settore degli uffici fa registrare un aumento dei volumi grazie ad una crescita della dimensione media transata: circa il 70% dei deal supera i 25 milioni di euro, contro il 30% del 2012. L’attività torna a concentrarsi a Milano, che raccoglie il 55% dei volumi, contro una media quinquennale del 47% ed il 40% del 2012.
I saldi non migliorano la frenata del settore retail Se a differenza degli anni passati i saldi invernali stanno segnando dei trend positivi nelle principali città italiane, non è purtroppo possibile dire lo stesso dell’andamento di compravendite e affitti dei negozi nel nostro Paese. Il Centro Studi di Casa.it., ha effettuato un’indagine sul settore retail e i dati che ne emergono non sono incoraggianti. Dal 2005, infatti, le compravendite di negozi in Italia sono costantemente calate, a esclusione di due trimestri nel 2007 e 2011. Dal 2004, ultimo anno ad aver registrato un segno positivo, gli acquisti di negozi in Italia si sono più che dimezzati (-55%). Il Nord Italia registra il calo più forte (-60%) seguito dal Centro (-54%) e dal Sud Italia (-52%). Guardando alle singole province, nel 2013, le performance peggiori sono registrate a Napoli (-28%), Genova (-22%), Milano (-14%) e Roma (-13%). Ma ci sono anche province che hanno fatto segnare dei dati positivi, come Bologna (+3%), Firenze (+15%) e Palermo (+12%). Da gennaio dell’anno scorso l’offerta di negozi in vendita ha continuato il suo trend di crescita sfiorando il +30%. La domanda in un anno ha registrato una flessione di 12 punti percentuali. Nello stesso periodo, nel segmento delle locazioni, l’offerta di negozi in affitto è aumentata del 21% mentre la domanda è scesa del 18%. L’unico segnale positivo è stato registrato a gennaio 2014, quando la domanda per gli affitti ha segnato un +1,2% rispetto a gennaio 2013. I costi più elevati per acquistare o affittare un negozio sono quelli del centro di Venezia (affitto €1.400/mq/anno, acquisto €18.000/mq), seguito da Roma (€710/€10.200), Milano (€650/€9.800) e Napoli (€490/€7.100).

Le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare Secondo Tecnocasa, nel 2013 il mercato immobiliare ha dato ancora segnali di contrazione sia a livello di prezzi sia a livello di compravendite anche se, a partire dal secondo trimestre dell’anno, gli operatori hanno iniziato a riscontrare i primi segnali di ripresa della volontà di acquisto. Il 2014 potrebbe non essere molto diverso da quello che si è appena concluso, soprattutto se non ci saranno cambiamenti sul fronte dell’erogazione del credito e sul fronte dell’occupazione, i due elementi che più di tutti hanno inciso in questi anni sull’andamento del mercato immobiliare. Nelle GRANDI CITTÀ per il 2014 prevediamo una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%. In queste realtà gli operatori notano un maggior dinamismo che si è tradotto in un ritorno di interesse all’acquisto sia da parte delle famiglie sia da parte degli investitori, in particolare in città come Milano e Roma. Più complessa la situazione nell’HINTERLAND delle grandi città e nei CAPOLUOGHI DI PROVINCIA, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove sono presenti nuove costruzioni invendute, per le quali la riduzione dei prezzi sembra essere necessaria. La conseguenza è che anche le tipologie usate subiranno una contrazione dei valori, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali prevediamo rispettivamente una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3% e tra -4% e -2%, con diversi capoluoghi di provincia dove il ribasso potrebbe essere più accentuato.
Fiaip: al via la campagna istituzionale «Enasarco? No grazie!» Fiaip ha lanciato una campagna istituzionale sulla stampa nazionale per contrastare l’attività della Fondazione Enasarco. Con la campagna “Enasarco? No grazie!” già pianificata sui principali quotidiani nazionali del Paese, sul web e su alcuni periodici la Federazione italiana Agenti Immobiliari Professionali intende denunciare l’ennesimo sopruso ai danni di un’intera categoria e di un settore, come l’immobiliare, già gravemente penalizzato. La Federazione intende far conoscere al maggior numero di cittadini l’abuso che si sta perpetrando nei confronti degli agenti immobiliari: l’Enasarco vorrebbe estendere l’obbligo di iscrizione per gli agenti immobiliari al proprio fondo di previdenza integrativa, sebbene sia la legge 39/1989 che la legge 204/1985 indicano con chiarezza che le attività di agente immobiliare e quella di agente di commercio sono tra loro incompatibili. Fiaip dice No ad un onere previdenziale obbligatorio imposto dalla Fondazione Enasarco a 24 anni dall’entrata in vigore della legge professionale degli agenti immobiliari, perché contrario alle più elementari norme del diritto civile e costituzionale. «Diciamo No a chi vuole assoggettare gli agenti immobiliari ad un contributo previdenziale integrativo non dovuto. Nell’indifferenza più assoluta – dichiara Paolo Righi, Presidente Nazionale della Fiaip – di gran parte della classe politica, gli agenti immobiliari rischiano di vedersi accollare surrettiziamente l’ennesima tassa. Con una campagna di raccolta di firme la Federazione invita a difendere il proprio lavoro, il proprio futuro professionale e la propria impresa». Per dire No ad Enasarco Fiaip invita gli agenti immobiliari e chi vuole aderire a sottoscrivere l’appello che verrà indirizzato a tutta la classe politica italiana. E’ possibile aderire alla campagna “Enasaco?No Grazie!” direttamente sulla home page del sito federativo all’indirizzo web www.fiaip.it	Fimaa e Anama:«no all’iscrizione degli agenti immobiliari all’Enasarco» «Gli Agenti immobiliari iscritti nel ruolo e tutti gli operatori abilitati alla mediazione immobiliare non sono obbligati ad iscriversi all’Enasarco in quanto non svolgono attività riconducibili a quelle del contratto d’agenzia (ex artt. 1742 c.c.)». È quanto affermano ANAMA – Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari / Confesercenti e FIMAA Italia – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari / Confcommercio in merito alle dichiarazioni e alle inserzioni a pagamento presenti in questi giorni sulla stampa con inesatte interpretazioni relative ad un protocollo di intesa tra ANAMA, FIMAA e l’Enasarco che prevedrebbe l’obbligo da parte degli Agenti abilitati alla mediazione immobiliare di iscriversi alla Fondazione Enasarco. «ANAMA e FIMAA – continua la nota congiunta delle due principali Associazioni di categoria a tutela della Mediazione in Italia – ribadiscono, inoltre, che gli sia gli Agenti Immobiliari titolari d’Agenzia sia i collaboratori dipendenti non sono soggetti all’iscrizione ad Enasarco, come anche i collaboratori con partita iva iscritti nel ruolo. Per questi ultimi, ANAMA e FIMAA hanno aperto un contenzioso con Enasarco che forte di alcune sentenze da parte della Magistratura li vorrebbe obbligare all’iscrizione presso la Fondazione. Contenzioso per il quale ANAMA e FIMAA hanno deciso di fare chiarezza attraverso le vie Istituzionali con un interpello al Ministero del Lavoro. Diverso, invece, è il caso degli eventuali collaboratori che non svolgono l’attività della mediazione immobiliare, come i collaboratori con partita iva non iscritti nel ruolo: questi, infatti, possono iscriversi alla Fondazione Enasarco in quanto la loro attività è riconducibile a quella del contratto d’agenzia se svolta con caratteristiche di continuità e stabilità. Per tali non frequenti casistiche è stato appositamente sottoscritto il 3 giugno 2013 un protocollo d’intesa con Enasarco per evitare sanzioni e ulteriori aggravi verso le Agenzie immobiliari che potrebbero subire ispezioni da parte degli organi preposti e per formalizzare posizioni lavorative chiare e trasparenti contro l’abusivismo».