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Novità legislative sugli immobili "autoconsumo esente IVA"

Da Maurizio Picinali @blogagenzie

Il Dl 83/2012 (convertito nella legge 134/2012) ha significativamente riscritto la disciplina Iva per gli immobili di imprese e professionisti, con la conseguenza di rendere meno oneroso l'autoconsumo al momento della cessazione dell'attività. Dopo le modifiche sintetizzate nello schema a lato, dal 26 giugno per le cessioni - con l'eccezione degli immobili costruiti (o ripristinati) - il regime naturale è sempre quello dell'esenzione (l'imponibilità diventa opzionale), a prescindere dalle caratteristiche del cessionario, anche per i fabbricati strumentali per natura come uffici, negozi o capannoni. Considerata la soppressione delle ipotesi di imponibilità obbligatoria, lo stesso regime previsto per le cessioni trova ora pacifica applicazione anche nelle situazioni di autoconsumo o assegnazione ai soci.Novità legislative sugli immobili
Autoconsumo e assegnazione In base all'articolo 2, comma 2, rispettivamente n. 5 e n. 6, del Dpr 633/72, le citate estromissioni sono infatti considerate operazioni assimilate alle cessioni e va da sé che, in tali situazioni, la scelta dei contribuenti sarà quella di applicare il regime naturale (cioè l'esenzione) evitando così un pesante carico di Iva che spesso si è rivelato un ostacolo alla tempestiva chiusura della partita Iva in sede liquidatoria. In molte ipotesi, il risparmio "secco" rispetto alla situazione previgente è del 21% del valore attribuito all'immobile. Tuttavia, diversamente dalle cessioni onerose, non sempre le destinazioni a finalità estranee sono rilevanti ai fini del tributo (si veda la scheda a lato). Infatti, come precisato dalla giurisprudenza comunitaria (sentenza del 17 maggio 2001, cause C-322/99 e C-323/99), non rilevano quelle il cui bene non abbia consentito (nemmeno in parte) la detrazione dell'Iva in ragione del suo acquisto presso un soggetto che non ha la qualità di soggetto passivo. Ricadono in tale ipotesi gli immobili acquistati da privato, gli apporti dell'imprenditore nonché gli acquisti ante 1973, tanto per l'autoconsumo quanto per l'assegnazione (circolare 40/E/2002 § 1.4.11 e risoluzione 194/E/2002). L'esclusione rimane impregiudicata anche nel caso di successivi interventi di trasformazione e ampliamenti, sempreché l'ampliamento non integri la realizzazione di una nuova unità immobiliare. Il pro rata non scatta qualora l'estromissione in esenzione riguardi un bene ammortizzabile oppure rappresenti un'operazione esente occasionale. Non influenzano il pro rata nemmeno le operazioni esenti ex articolo 10, comma 27-quinquies, ma tale ipotesi non trova applicazione nel caso di beni acquistati da privati.
Rettifica della detrazione Per quanto riguarda l'istituto della rettifica della detrazione per mutamento di destinazione (articolo 19-bis 2, commi 1 e 2) che, ricordiamo, opera in capo a soggetti non proratisti (per questi semmai opera la variazione di pro-rata se supera i 10 punti di tolleranza), sicuramente va prestata attenzione all'ipotesi di spese incrementative (ad esempio interventi di recupero edilizio) sostenute sull'immobile da autoconsumare. Sempre alla luce della citata sentenza della Corte di giustizia, per l'autoconsumo di un bene acquistato presso un soggetto privato che è stato oggetto, in un momento successivo all'acquisto, di lavori per i quali l'Iva è stata detratta, è previsto l'assoggettamento ad Iva, ma limitatamente agli elementi (incorporati nel bene perdendo le proprie caratteristiche distintive fisiche ed economiche) che hanno consentito la detrazione e che abbiano prodotto un incremento duraturo, del valore del bene, non completamente consumato al momento del prelievo. Tale assoggettamento va eseguito con la tecnica della rettifica della detrazione come emerge dalla prassi dell'Agenzia. Si ritiene (ma un chiarimento specifico non guasterebbe) che l'obbligo di rettifica scatti ora anche nelle ipotesi di estromissioni esenti, nel limite dei decimi mancanti al compimento del decennio dall'acquisto o ultimazione. tratto dal sole 24 ore.it 29 AGOSTO 2012


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