Nuova Imposta sostitutiva del 4% e cessione dei terreni: come risparmiare Irpef

A seguito della cessione di terreni agricoli ed edificabili, ma non tutti, è utile prestare attenzione al regime fiscale ai fini irpef applicabile alle plusvalenze derivanti dalla differenza tra il valore del terreno ed il prezzo di cessione e che possono modificare le scelte di vendita tra proprietario cedente e futuro acquirente dell'area.

Negli articoli passati potete trovare la guida fiscale alla cessione dei terreni edificabili e agricoli, nonchè ad ulteriori fattispecie.

A cosa serve la rivalutazione

A pagare meno imposte e anche un bel pò di meno in quanto in luogo della tassazione ordinaria che si avrebbe sulla plusvalenza derivante dalla vendita di terreni e partecipazioni potrete pagare un'imposta fissa (che a mio avviso lede il principio di progressività dell'imposta avvantaggiando i grandi patrimoni) con le percentuali sotto descritte. In pratica viene preso questo nuovo valore che sarà pari al valore attuale di mercato come da perizia e sarà confrontato con il valore di vendita: nella sostanza non dovrete avere presumibilmente alcuna plusvalenza da tassare per cui il valore della tassazione si limita al pagamnto dell'imposta sostitutiva.

Quando poi andrete a vendere il valore rivalutato rileverà ai fini della determinazione dei redditi diversi ex artt. 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR per i terreni e le aree fabbricabili e ex artt. 67, comma 1, lettere c) e c-bis) per le partecipazioni sociali.

Novità dal DDL 2015 Decreto legge Stabilità

L'imposta sostitutiva sulla rivalutazione di partecipazioni e terreni ritorna rispettivamente al 4 per cento (in luogo dell'attuale 2%) e all'8 per cento (in luogo dell'attuale 4%) per la rivalutazione del costo di acquisto di terreni e partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati.

Nella sostanza avremo che potrete versare l'imposta per la rivalutazione nella seguente misura:

• 2% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni non qualificate;
• 4% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni qualificate ed i terreni.

Da quando Scatta l'aumento

L'aumento della tassazione relativa alla rivalutazione di terreni e partecipazioni scatta sul possesso al primo gennaio 2015 versando entro il 30 giugno 2015.

Chi può accedere all'imposta sistitutiva per la rivalutazione dei terreni e partecipazioni

Potranno accedere al regime agevolato le persone fisiche non esercenti attività d'impresa, le società semplici, società e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell'art. 5 TUIR, gli enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all'attività d'impresa.

A cosa si applica

L'imposta sostitutiva potrà essere applicata ai terreni agricoli e ai terreni edificabili purchè non facenti parte di attività strumentale all'attività dell'impresa. Sarebbe da chiarire quindi se i terreni di proprietà delle società che sono classificati in bilancio come immobili patrimoniali potranno godere delle agevolazioni fiscali in questione.

Come si procede

In tal modo sarà necessario dapprima individuare il trattamento fiscale della plusvalenza in base alla tipologia del terreno (edificabile, agricolo, ecc) ed il periodo di possesso e riderterminare il valore fiscale o il costo sostenuto in precedenza a seconda del titolo con cui si è entrati in possesso.

Per abbattere il costo fiscale dell'operazione di cessione è prevista una imposta sostitutiva di rivalutazione del terreno pari al 4% del valore normale del terreno che emergerà da apposita perizia di stima giurata asseverata e depositata presso la Cancelleria del Tribunale o anche presso un Notaio dove si assevera.

Dovrete pertanto procurare la perizia giurata da predisporre entro la scadenza del 30 giugno 2015 e ricordo che potrete produrla anche dopo l'atto di cessione nel senso che non è necessario produrla prima, anche se sarebbe auspicabile e semprechè sia fatta entro il 30 giugno 2015. Lo stesso vale per il pagamento dell'imposta.

Modalità di pagamento dell'Imposta sostitutiva del 4% sul valore dei terreni

Il pagamento dell'imposta sostitutiva può avvenire in un'unica soluzione o mediante il versamento di 3 rate con una maggiorazione del 3% annuo a partire dalla seconda.

L'effetto dell'imposta sostitutiva sui redditi delle persone fisiche

L'opportunità data a coloro che si avvalgono della legge di rivalutazione dei terreni è quella do abbattere il valore della plsuvalenza in qaunto il nuovo valore fiscale con cui confrontare il prezzo di cessione sarà quello rivalutato piùù elevato pertanto se ante rivalutazione la plusvalenza avrebbe avuto un valore pari 100 e su cui possiamo ipotizzare una tassazione al primo degli scaglioni Irpef del 23% pari a 23, con la legge di rivalutazione a parità di condizioni la tassazione è solo pari a 4 con un risparmio estremamente rilevante ed un risparmio in termini di irpef considerevole.

Fattispecie particolari: Coloro che avevano già rivalutato

Coloro che avevano già goduto dell'agevolazione potranno portare in diminuzione della nuova imposta quella pagata precedentemente purchè riferita agli stessi beni.

Esistono molte fattispecie relative al trattamento fiscale dell'imposta sostitutiva in quanto è molto ampio lo scenario dei titolari del diritto di proprietà o altri diritti sui terreni che si sono succeduti nel tempo a seguito anche di vicende familiari, separazioni, accordi per la spartizioni, successioni e donazioni che rendono a volte complicata la ricostruzione del corretto trattamento fiscale delle cessioni.

Vi ricordo comunque che la rivalutazione in caso di più intestatari del diritto di proprietà sui terreni può essere applicata anche pro quota in virtù della possibilità di cedere la propria quota del terreno anche indipendentemente da quella degli altri intestatari e titolari di diritti sulle restanti quote o particelle catastali del terreno.

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare) Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare) Regime fiscale cessione terreniRiferimenti normativi: Legge 448 del 2001 e successive proroghe, DL 70 del 2011

Locazione Terreni ed aree edificabili
Guida Fiscale Cessione Terreni

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