Quello che è certo è che arriverà prima la riforma dell’IMU e solo poi il Nuovo Catasto, che nei giorni scorsi ha superato il primo scoglio con il via libera da parte del comitato ristretto della Commissione Bilancio della Camera dei Deputati e di cui abbiamo dato notizia ieri nel post Licenziata la Riforma del Nuovo Catasto, ecco cosa cambia per IMU e privati.
“Speriamo sia la volta buona”, ha detto il Ministro Graziano Delrio in un’intervista al quotidiano La Stampa, precisando che la definizione del Nuovo Catasto non arriverà in tempi brevi. “Tutto dipende dai tempi di attuazione della delega fiscale. Ciò che conta è aver deciso di far procedere di pari passo questa riforma e quella dell’IMU“, ha aggiunto il responsabile del Dicastero degli affari regionali.
Ma quali sono i punti fondamentali sui quali si baserà la Riforma del Nuovo Catasto?
Possiamo individuare sinteticamente sei capisaldi di seguito elencati:
1. Rendita catastale (consulta anche la nostra Pagina Speciale Determinazione Rendita Catastale)
2. Valore patrimoniale degli immobili
3. Federalismo catastale
4. Immobili storici
5. Commissioni censuarie
6. Stime dirette per le unità a destinazione speciale
Rendita catastale
La rendita catastale nel Nuovo Catasto algoritmico sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato, forniti dai dati che produce periodicamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
Questo dato, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare e corretto da un coefficiente che tenga conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc. fornirà la nuova rendita catastale.
Valore patrimoniale degli immobili
Un altro elemento di rottura con il passato operato dal Nuovo Catasto sarà l’aggancio del valore patrimoniale al valore di mercato reale dell’immobile.
Anche in questo caso l’algoritmo partirà dal dato base del valore di mercato al metro quadrato modificato per una serie di coefficienti quali, ad esempio, l’affaccio, la presenza di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione, presenza o assenza dell’ascensore, ecc.
Il dato emendato così ottenuto, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, fornirà il nuovo valore patrimoniale.
Federalismo catastale
La riforma del Nuovo Catasto sfrutterà il c.d. “Federalismo Catastale”, ossia un coinvolgimento dei Comuni italiani che forniranno all’Agenzia delle Entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità e rapidità.
Una sperimentazione in tal senso si sta già osservando per alcuni Comuni importanti, come Torino e Genova. In pratica, gli enti locali forniranno informazioni come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.
Immobili storici
L’aumento delle rendite catastali e del valore patrimoniale degli immobili storici (categoria catastale A/9) non provocherà la perdita dei benefici di cui godono a oggi, purché tali immobili non siano sfruttati a livello commerciale. Per tutti quegli edifici di pregio storico e artistico per i quali è ipotizzabile la generazione di un reddito commerciale, invece, deciderà la Commissione finanze della Camera quando la discussione del Nuovo Catasto approderà sui banchi nell’ambito del DDL sulla delega fiscale.
Commissioni censuarie
Le commissioni censuarie che nel Nuovo Catasto dovranno attribuire rendita catastale e valore patrimoniale avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di categoria e degli stakeholders.
Nella riforma del Nuovo Catasto sono previsti anche dei meccanismi di autotutela sulla determinazione della rendita catastale, mentre i ricorsi saranno ad appannaggio delle commissioni tributarie (leggi anche Rendita catastale, la tutela del cittadino negli accertamenti catastali).
Stime dirette per le unità a destinazione speciale
Forse l’elemento che per l’implementazione del Nuovo Catasto richiederà più tempo. Infatti, per tutti i casi in cui l’applicazione degli algoritmi non potrà essere automatica (casi speciali di immobili a destinazione speciale) sarà necessario produrre un ingente numero di stime dirette, per formare un database significativo in grado di agganciare valori patrimoniali e realistiche rendite catastali.