Lo scorso 26 marzo il Presidente della Roma, James Pallotta, ha presentato ufficialmente il progetto per il nuovo stadio della AS Roma (per chi fosse interessato è possiible seguire tutti gli aggiornamenti su Twitter attraverso l'account @stadiodellaroma).
Come era prevedibile, l'iniziativa ha avuto un grande rilancio da parte della stampa, anche perché la presentazione non ha lesinato (come invece spesso accade) particolari anche importanti sul progetto, sui suoi finanziatori, sulle aspettative.
Il progetto prevede un investimento complessivo di 1 miliardo di euro, ma lo stadio assorbirà solo una parte di questo costo, fermandosi a 300 milioni di Euro, che saranno interamente a carico di privati (l'advisor Goldman Sachs ha precisato che sono coinvolte banche per la parte di finanziamento a medio termine e fondi di equity che interverranno sulla quota di capitale di rischio). Il primo soggetto presentato ufficialmente è la società di investimento Starwood Capital che attraverso una sua controllata acquisirà una quota di minoranza della AS Roma partecipando allo sviluppo del progetto dello stadio. Starwood è un fondo che gestisce beni immobiliari (alberghi, centri residenziali, centri commerciali) del valore di circa circa 33 miliardi di dollari.
Pallotta, forse conoscendo bene la realtà italiana, ha calcato la mano sull'assenza di fondi statali per la realizzazione dell'opera. Certo, è ragionevole pensare che la AS Roma possa ricorrere alle agevolazioni sugli interessi dell'Istituto per il Credito Sportivo, ma il riferimento implicito del Presidente della Roma era probabilmente da intendersi relativamente alla classica questione che rimane "appesa" in questi ragionamenti: le opere di urbanizzazione necessarie a corredo del progetto.
Un altro aspetto interessante precisato da Pallotta è che la proprietà dello stadio sarà della AS Roma. Forse a molti lettori questo sembrerà scontato, ma in realtà molti dei progetti che sono in corso di analisi non precisano questo aspetto e lasciano piuttosto intendere la creazione di una società ad hoc per effettuare l'investimento (stadio + corollari commerciali e residenziali) dove sicuramente confluiscono gli azionisti di riferimento della squadra, ma non necessariamente la società sportiva stessa.
Le valutazioni sul possibile impatto dello stadio sui conti della Roma sono ovviamente delle mere speculazioni, in quanto le variabili in gioco sono notevoli. Però esistono studi internazionali (li trovate anche su Tifoso Bilanciato) che ci consentono di intuire quelli che potrebbero essere i benefici effettivi di un impianto da 52.000 posti sul conto economico della AS Roma.
Intanto il dimensionamento a 52.000 posti non deve stupire: se è vero che può apparire un passo indietro rispetto ai quasi 72.000 dell'Olimpico, occorre anche considerare che negli ultimi 5 anni la Roma ha avuto una media di circa 38.000 spettatori a partita.
Il fattore di riempimento (load factor) di uno stadio è uno degli elementi critici del suo successo: un load factor inferiore al 85% rischia infatti di mettere a rischio la tenuta finanziaria dell'investimento.
Come verrano spesi i 300 milioni di euro annunciati?
Ovviamente non lo sappiamo con certezza, perché non abbiamo potuto visionare il business plan dell'impianto. Però, applicando al progetto i criteri standard degli stadi internazionali, possiamo ipotizzare che la suddivisione sia simile a quella proposta nel grafico.
La parte preponderante, circa 115 milioni andrà sulle strutture dell'impianto, che unitamente ai 70 delle rifiniture interne (muri, arredi, rifiniture), rappresentano circa il 62% del totale. Vengono poi, con circa 85 milioni gli impianti generali. Una decina di milioni serviranno per attrezzare le aree per gli spettatori ed i sistemi di filtraggio esterno. Il campo da gioco è la parte più "economica".
Gli stadi multifunzionali producono ricchezza attraverso un incremento dei costi di biglietti ed abbonamenti (la Juve li ha fatti crescere del 40%) ma, soprattutto, mediante la diversificazione dell'offerta a favore di fasce più alte di redditto: sky box, business seat, vip seat … sono tutti termini che diventeranno usuali anche a Roma, così come è successo per lo Juventus Stadium.
L'offerta standard prevede solitamente un'adeguato settore "popolare", fasce diversificate e progressive di offerte premium, la presenza di aree di ristoro ed intrattenimento che aumentino la spesa pro capite del matchday (giorno di gara), il museo della squadra, i negozi per sviluppare il merchandising. Accando a questo, lo stadio vince se può "convertirsi" negli altri giorni in uno spazio capace di continuare a vivere e produrre ricavi: aree per convegni e riunioni, visite guidate, bar e ristoranti a tema. Miscelando secondo le esperienze internazionali tutti questi elementi e ribadendo che i numeri che andremo a snocciolare sono una simulazione assolutamente astratta rispetto al caso specifico, possiamo però provare a capire quanto possa rendere uno stadio da 50.000 posti, come quello previsto dalla Roma.
Ma andiamo al sodo, ipotizzando una situazione in cui la squadra giochi le 19 partite del campionato, almeno due partite delle fasi finali della Coppa Italia (ottavi e quarti) ed un girone europeo (EL o CL). Se vi sembra troppo, chiedetevi se ha senso spendere 300 milioni per un impianto e non porsi come obiettivo minimo questi risultati.
Sul versante dei ricavi è possibile immaginare che i ricavi direttamente provenienti dallo stadio (biglietti, pubblicità, hospitality, merchandingi, museo, ecc.) possano essere comprese fra i 64 ed i 90 milioni di euro all'anno: il che vorrebbe dire più che raddoppiare i valori che la Roma esprime oggi, stimabili in circa 25/26 milioni annui (circa 20/22 mln di ricavi da gare e ipoteticamente altri 3/4 di pubblicità varie allo stadio).
Dal lato dei costi, oltre a quelli diretti di gestione dell'impianto (spese generali, personale, manutenzione dell'impianto e del campo da gioco), occorrerà considerare gli ammortamenti (circa 7/8 milioni) oltre ad oneri finanziari per circa una cifra simile.
Il saldo è quindi molto positivo, perché parliamo di un impatto netto complessivo che potrebbe aggirarsi fra i 34 ed i 46 milioni euro, contro i 20 attuali (al netto dei costi di affitto dell'impianto).
L'altro dato interessante è l'indicatore della tabella denominato RevPE (ricavi per gara), ovviamente basato sul load factor del 90%, che porta ogni gara addizionale oltre a quelle a budget (19 di campionato, 2 di Coppa Italia, 5 di Coppa Europea) a generare un ricavo addizionale compreso fra i 2,5 e i 3,5 milioni di euro.
Molto dipenderà anche dalla struttura finanziaria del progetto: i soci dovranno immettere liquidità per una cifra vicina agli 80/90 milioni di euro, perchè diversamente – oltre alla difficoltà di trovare una banca finanziatrice (lo standard è che venga richiesto un apporto pari al 30%), il peso delle rate del finanziamento e degli interessi potrebbe affossare l'iniziativa.
Accanto a questo c'è il tema dei naming rights dello stadio: per un impianto di queste dimensioni, soprattutto perché localizzato a Roma, si può pensare ad un valore intorno agli 80/100 milioni di euro. Il precedente dello Juventus Stadium non aiuta (a distanza di 2 anni dall'inaugurazione non è stato ancora possibile trovare uno sponsor interessato ad acquistare i diritti di titolazione dell'impianto), ma la senzazione è che i soci americani abbiano già risolto il problema all'origine, visto l'approccio tenuto in questi due anni sul fronte delle sponsorizzazioni e dell'incremento della visibilità della squadra,
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