Progettazione edilizia, ecco i criteri per il dimensionamento

La progettazione di un intervento edilizio inizia con l’acquisizione di tutti gli elementi necessari a formulare una corretta proposta progettuale, per stabilire la scelta dei criteri per il dimensionamento degli ambienti.

L’acquisizione di tali elementi può avvenire anche in modalità on-line:

Presso l’Agenzia del Territorio:

- l’estratto di mappa catastale e la relativa visura da cui si rileva la consistenza del bene posseduto, la forma geometrica dell’area di progetto e le dimensioni planimetriche;

- il diritto reale di godimento;

- la rendita agraria;

- la rendita dominicale;

Presso il Comune:

- lo stralcio di piano regolatore generale vigente per l’area di progetto;

- le norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale;

- il regolamento edilizio comunale;

- l’eventuale pianificazione attuativa;

Presso la Provincia:

- la pianificazione territoriale a valenza provinciale;

- eventuali piani intercomunali;

- vincoli imposti dall’amministrazione provinciale;

Presso la Regione:

- carta dell’uso del suolo;

- ortofotocarta;

- carta geologica;

- carta forestale;

- carta dei vincoli regionali;

- piano di assetto idrogeologico;

- piano stralcio difesa alluvioni;

- piano paesistico regionale.

Il progetto deve essere dimensionato sulla base delle potenzialità che esprime l’area di intervento, applicando i parametri e gli indici previsti dagli strumenti urbanistici di riferimento.

Pertanto, la dimensione dell’edificio che potrà essere realizzato in una determinata area (lotto edificabile) dipende:

- dall’estensione dell’area;

- dai parametri urbanistici.

La superficie complessiva realizzabile deve essere posta all’interno dell’area di progetto. Per prima cosa dobbiamo prevedere le distanze di rispetto:

- dai confini del lotto edificabile;

- dai fabbricati limitrofi;

- dalle aree pubbliche (strade, piazze, ecc.).

A questo punto, stabilito l’ingombro a terra dell’edificio realizzabile, considerato il numero di piani realizzabili per la zona di intervento, si possono decidere le unità immobiliari realizzabili, anche sulla base delle esigenze del committente.

Il numero delle unità immobiliari realizzabili è inversamente proporzionale alla dimensione di ogni singola unità.

Maggiore superficie per singola unità corrisponde a un minor numero di unità; minore superficie per singola unità corrisponde a un maggior numero di unità realizzabili.

In sostanza, la superficie realizzabile di 1.200 mq può essere composta:

- da 12 alloggi da 100 mq;

- oppure da 15 alloggi da 80 mq;

- ovvero da 20 alloggi da 60 mq;

- ossia da 24 alloggi da 40 mq.

Nel primo caso potremmo ipotizzare un edificio di 3 piani composto da 4 alloggi per piano (3 x 4 = 12) e così via.