La realizzazione di interventi edilizi negli edifici condominiali necessitano di specifico atto di assenso da parte degli altri condòmini, ma esistono delle opere che il singolo condomino può realizzare in assenza di tale regola?
In virtù del combinato disposto degli articoli 1102, 1105 e 1122 del codice civile, il singolo condomino può realizzare un’opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell’edificio, senza dover richiedere il previo assenso degli altri condòmini.
In tale ipotesi, infatti, egli può ottenere a proprio nome anche una concessione edilizia, sempre che ricorrano le seguenti due condizioni:
- deve trattarsi di opere strettamente pertinenziali all’unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa;
- tali opere non devono essere tali da comportare limitazione all’uso comune dei beni condominiali.
In questi casi, il condòmino può apportare alle cose comuni, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dalle medesime una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condòmini, ivi compreso l’inserimento di opere o di elementi ad esse estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condòmini l’uso dei beni comuni e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.
In tal senso si è espressa anche la II Sezione del Tribunale Amministrativo della Regione Piemonte, con la Sentenza n. 1193 del 15 novembre 2013.
Vale la pena ricordare che le richiamate disposizioni del codice civile prevedono:
- art. 1102, sulla facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni;
- art. 1105, sul concorso di tutti i condomini alla cosa comune;
- art. 1122, sul divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni.
La giurisprudenza consolidata ritiene che deve trattarsi di opere strettamente pertinenziali all’unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa; in secondo luogo, tali opere non devono essere tali da comportare limitazione all’uso comune dei beni condominiali (T.A.R. Abruzzo, L’Aquila, sez. I, sentenza n. 221 del 24 marzo 2009).
In tali casi, come ulteriormente precisato dal Consiglio di Stato, il condòmino può apportare alle cose comuni, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dalle medesime una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condòmini, ivi compreso l’inserimento di opere o di elementi ad esse estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condòmini l’uso dei beni comuni e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza n. 11 del 3 gennaio 2006).