Uscire dallo stallo delle compravendite immobiliari grazie ad una formula di compravendita innovativa: il “Rent to Buy”.
Se ne è parlato Giovedì 27 Giugno al convegno organizzato a Verona, presso la sede ANCE, da FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) sul tema “Conoscere il Rent to Buy”.
La geniale metodologia di compravendita immobiliare provenite dai paesi anglosassoni ed è stata importata e sviluppata in Italia, sin dal 2009, da un Agente Immobiliare veronese: Andrea Russo, relatore al convegno assieme al Notaio Lorenzo Salvatore ed al Commercialista Andrea Mora.
Andrea Russo NELLA FOTO
ha innanzi tutto spiegato che il “Rent to Buy”, spesso erroneamente confuso con l’affitto con riscatto, non è assolutamente finalizzato a rateizzare il pagamento dell’immobile costringendo il venditore a sostituirsi alla banca, ma è invece un “programma preparatorio all’acquisto” finalizzato a dare all’acquirente il tempo necessario per allinearsi ai nuovi parametri richiesti dal mondo bancario per la concessione del mutuo.
Con il “Rent to Buy” (locazione finalizzata all’acquisto) si entra subito nell’immobile che si è scelto di acquistare, versando un piccolo acconto e bloccando il prezzo per i successivi 3 anni, durante i quali si corrispondono al venditore delle somme mensili di importo equivalente a quella che sarebbe stata la rata del mutuo che in questa fase non è però ancora stato acceso.
Queste somme vengono in parte imputate a canoni di locazione ed in parte ad acconto prezzo che, sommato all’acconto iniziale, genera un “effetto leva” tale da portare l’inquilino-futuro proprietario a raggiungere nel triennio il livello di “equity” (capitale proprio iniziale) previsto dal mondo bancario per la concessione del mutuo ottenibile, al termine del programma “Rent to Buy”, a condizioni decisamente migliori proprio grazie allo “storico documentato” dei puntuali versamenti (di importo simile alla rata del futuro mutuo) corrisposti al venditore nel triennio.
La funzione del “Rent to Buy”, ha precisato Andrea Russo, non è unicamente quella di agevolare l’acquisto della casa alla fascia di potenziali acquirenti che hanno buona capacità di reddito ma scarsa liquidità iniziale; una altrettanto importante funzione è infatti quella di agevolare l’acquisto a chi, prima di acquistare un nuovo immobile, deve vendere un usato: acquistando il nuovo con il “Rent to Buy” lo si può immediatamente abitare, liberando così l’usato per venderlo più agevolmente (magari dopo averlo tinteggiato) entro i successivi 3 anni, durante i quali lo si potrà proporre in vendita sia con metodo tradizionale che con un “Rent to Buy” di durata più breve, in modo tale da rogitare dapprima l’usato e successivamente il nuovo, intestandoselo come prima casa ed usufruendo degli sgravi fiscali.
Il vantaggio, nel vendere con il “Rent to Buy”, è duplice: oltre ad allargare il bacino dei potenziali acquirenti del proprio immobile, il “Rent to Buy”, se adeguatamente pubblicizzato, è anche un potente “catalizzatore” di potenziali acquirenti.
Durante il convegno Andrea Russo ha anche spiegato come, a differenza dell’obsoleto affitto con riscatto, il “Rent to Buy”, grazie all’utilizzo di una contrattualistica molto più evoluta e trascritta dal Notaio, garantisce pienamente l’acquirente, anche nel caso estremo del fallimento del venditore o nel caso in cui il bene venga aggredito da una ipoteca giudiziale o da un pignoramento.
Diversamente dall’affitto con riscatto, che espone l’acquirente al rischio di perdere tutte le somme accantonate nel caso in cui non sia più in grado di completare l’operazione di acquisto, il “Rent to Buy” prevede invece una contrattualistica aperta e facilmente cedibile a terzi, al fine di garantire un adeguato “paracadute” all’acquirente che, per qualsiasi motivo, non potesse o non volesse concludere l’operazione di acquisto.
Per approfondire la materia segnaliamo il sito www.renttobuyconsulting.it.
DIRETTAMENTE DA ANDREA RUSSO A [email protected] OGGI 2 luglio 2013
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