La volta scorsa un caro amico mi ha posto la seguente domanda "Cosa devo fare per avviare una attività di affittacamere o un Bed & Breakfast? Ho una casa situata in un palazzo che vorrei destinare a questa attività aprendo la patita Iva ma non conosco i successivi adempimenti, cosa devo fare?"
Ci sono licenze da chiedere? E quali? E le imposte Irpef o altre tasse?
Ho provato a fare una ricerca normativa per lui... non vedo perché non posso metterla a disposizione di tutti! :-)
Nel corso dei precedenti articoli avevamo affrontato l'argomento di affittare camere a studenti universitari fuori sede indicando più che altro le agevolazioni che potevano avere da un lato gli studenti e dall'altro i locatori che affittavano loro l'appartamento o la singola stanza.
Cosa si intende per "affittacamere"
Quando si intende affittare una camera o parte di un appartamento per alcuni giorni o anche per periodi più lunghi ma non meno di 7 giorni salvo casi particolari che vediamo dopo, è necessario porre in essere una serie di adempimenti onde evitare di incorrere in sanzioni. Qui cerco di darvi qualche spunto o chiarimento per evitare questi errori che possono vanificare il margine di guadagno che c'è su questa modalità di locazione. Prima di tutto esistono due tipi di affittacamere identificati dal legislatore che sono coloro che affittano al massimo 4 stanze per un massimo di 6 letti (intesi come 6 persone).
L'attività può essere sia sporadica/occasionale sia continuativa a ciò rilevando più che altro non il fatto di essere qualificato come una pensione o come un albergo ma perché se parliamo di attività continuativa e non occasionale parliamo di apertura della partita Iva.
Il codice ATECOFIN per affittare camere che dovrete indicare nel modulo di apertura della partita Iva è il 55.23.4 "Affittacamere per brevi soggiorni, case per vacanze". Laddove si superino questi limiti descritti dalla legge numero 1111 del 1939 allora potrebbe configurarsi una vera e propria attività di locazione a fronte della quale scattano altri adempimenti. Prima tra tutti la comunicazione da effettuare presso la questura di polizia.
Poi abbiamo un'altra definizione di affittacamere definita dalla più recente legge quadro sul turismo che spinge il limite delle quattro camere visto sopra a sei camere suddivise in non più di due unità locali situate nello stesso stabile. I l periodo minimo di affitto di camere è di 7 giorni anche se devo dire che nella pratica l'affitto di camere durante il week end è una fattispecie che avviene normalmente. Unica eccezione è prevista per i lavoratori dello spettacolo.
La prima distinzione che avuto modo di riscontrare tra le norme è che esistono norme per gli affittacamere che per intenderci possiamo definire semplicisticamente come coloro che oltre all'affitto delle singole stanze di case dove non abitano, danno anche dei servizi di ospitalità, come biancheria, colazione e simili.
Altri invece, che sembrano anche più numerosi, con cui ho avuto modo di parlare sono coloro che affittano solo le stanze senza concedere altri servizi accessori alla prestazione principale dell'affitto e che sottostanno alla Legge n.191 del 1978 e che vi consiglio di leggere insieme alle leggi ad essa collegate.
Altra fattispecie inoltre, e che vedremo dopo, è il caso in cui siamo in possesso di una camera nella casa dove abitiamo e decidiamo di darla in affitto a terzi, caso questo che rappresenta una tipologia di esonero dall'apertura della partita Iva seppur tali proventi dovranno essere inseriti nella dichiarazione dei redditi.
Ulteriore norma che disciplina l'attività di affittacamere è la Legge n. 111 del 1939 che ci da la definizione di affitta-camere ossia definisce appunto l'ambito soggettivo di applicazione di coloro che svolgono abitualmente una attività fornendo alloggio per massimo 6 persone in non più di 4 camere e a patto che l'appartamento non faccia parte di un albergo o di una struttura ricettiva similare. Tuttavia vi sarà indispensabile anche coordinare questa norma insieme alla Legge 217 del 1983 ossia la Legge quadro sul turismo o la Legge n.773 del 1931, la Legge 135 del 2001 (quella principale da leggere) e le altre norme di collegamento.
Del resto se avete intenzione di avviare un'attività di questo genere non potete prescindere da conoscere quelle norme che ne regolamentano l'esercizio e sconsiglio di affidarvi ad informazioni spot che leggete qui e là. A titolo di esempio leggo che gli affittacamere non possono dare in locazione stanze, case o appartamenti per meno di sette giorni tranne il caso che siano lavoratore del settore del cinema e spettacolo e questo è per fare un esempio delle particolarità che potete leggere tra le leggi. Quindi se il B&B che avete in mente, come tutti del resto, darà in affitto anche stanze per singole notti... Meglio risalire alla legge, fare uno sforzo in più ma avere bene chiaro i diritti, i doveri, gli adempimenti ed anche le eventuali agevolazioni. ;-)
Trattamento fiscale
La prima domanda che mi sono fatto è se fosse necessario aprire la partita Iva in quanto talvolta si destina la propria casa, abitazione appartamento o villa a piccoli periodi di locazione non continuativi e quindi mi sono chiesto se tali ipotesi fossero ricomprese nell'ambito di applicazione dell'Iva e se si con quale codice attività atecofin 55.23.4.
Inutile dire che l'attività è finalizzata a scopo di lucro e a tal fine è previsto un compenso o canone di locazione o affitto su cui si dovranno versare imposte Irpef. Inutile dire che non esiste una normativa specifica di natura tributaria relativa ma bisogna fare riferimento ai principi che ritroviamo nel Testo unico delle imposte sui redditi e nel tsto unico delle imposte sui redditi oltre alle eventuali ulteriori normedi natura tributaria (imposta regionale sulle attività produttive o nomrative inps, inail ecc a seconda delle fattispecie che possono caratterizzare l'attività). Il principio cardine dell'apertura della prtita Iva è sempre quello dell'abitualità o dell'occasionalità dell'iniziativa che impone nel primo caso l'apertura, va da sé che se affittate una volta una camera non succede nulla e non siete soggetti ad alcun adempimento, m se questo diviene un comportamento abituale allora le cose cambiano. Inoltre è necessario verificare, come scritto nel prosieguo, cosa ha stabilito la singola regione italiana.
Leggendo per esempio la Legge regionale n. 29 del 2001 si trova che il carattere di abitualità risulterebbe ancora valido per per locazioni per periodi inferiori ai 270 giorni annui, anche se devo ritenere che ai fini tributari 269 giorni sembrano proprio eccessivi per non ritenere un'attività abituale.
La distinzione non solo è fondamentale per capire se aprire la partita Iva ma anche ai fini del pagamento delle imposte ai fini del testo unico delle imposte sui redditi inq aunto laddove l'attività non sia soggetta ad Iva non potrebbe nemmeno essere qualificata come un'attività di impresa pertanto gli eventuali redditi percepiti sotto forma di canoni di locazione dovrebbero rientrare tra i redditi diversi mentre in caso contrario, ossia di attività di impresa la disciplina sarebbe quella del reddito di impresa sensibilmente differente, anche se in entrambi i casi i proventi sarebbero tassati secondo gli scalgioni di reddito, a meno che non si decida di aprire una società per condurre l'attività. Potete leggere a tal proposito l'articolo dedicato a come aprire la partita Iva.
Affitto Occasionale della casa al mare tramite agenzia
Nel frattempo vi posso dire che se invece non rientrate nell'ambito di applicazione e di apertura della partita Iva il reddito prodotto dalla semplice locazione della casa al mare che avete dato ad un'agenzia sarà tassato come un reddito fondiario ex articolo 37 comma 4-bis del Tuir e sarà decurtato di un 5% forfettario che anadrà ad aumentare il monte reddito prodotto e sarà soggetto alla classica tassazione per scaglioni.
I servizi aggiuntivi di chi affitta le stanze
Le camere possono essere sia ammobiliate che non e il locatore può concedere anche ulteriori servizi come il classico servizo di pulizia, lavanderia, prima colazione ecc..
La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l'obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situato lo stabile.
I servizi aggiuntivi rappresentano possiamo dire la discrimante tra un'attività di affitacamere e quella di una vera a propria struttura ricettiva soggetta ad altri adempimenti, primo tra tutti quello della comunicazione alla questura di Polizia o al Comune. L'autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni previa verifica dei presupposti all'esercizio dell'attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti.
Seppur nel caso di affitto di camera con concessione di servizi aggiuntivi non pone l'obbligo di registrazione del clinete, anche se è buona norma richiedere copia del documento e gli estremi di un documento valido di identità, la tipologia di locazione senza servizi aggiuntivi è la fattispecie che presenta l'obbligo della registrazione formale del cliente in base alla Legge n. 191 del 1978 e dell'autorizzazione igienico sanitaria dei locali utilizzati oltre che dell'autorizzazione sanitaria qualora venga effettuata anche la somministrazione di alimenti e bevande.
Inoltre non dovrete iscrivervi al RIT e non dovrete nemmeno pubblicizzare i vostri prezzi come spesso avrete visto in qualche piccola pensione. Gli altri adempimenti sono costituiti dall'iscrizione Inail contro gli infortuni sul lavoro.
Aiutanti e/o dipendenti
Nel caso in cui vi servirete di altre persone che vi aiutano in questa attività si pongono una serie di problematiche aggiuntive e anche di maggiore tassazione fiscale dell'attività.
Vediamo quali sono. In primis si dovranno iscrivere i dipendenti all'INPS e successivamente procedere al versamento dei loro contributi previdenziali e assistenziali. Inoltre la presenza di questi farà scattare anche l'assoggettamento dell'attività all'Irap o imposta regionale sulle attività produttive (che stimate per semplicità nel 5% del vostro valore della produzione netta).
Da sapere
Se state affittando la camera o la stanza dove abitate ossia dove è la vostra residenza p domicilio fiscale siete esonerati e non affittate abitualmente questa attività (che ragionevolmente potremmo far coincidere questo con un esercizio anche non conintuativo dell'attività per un periodo annuale inferiore ai 30 giorni), non dovrete aprire la partita Iva, non dovrete iscrivervi al registro delle imprese e alla camera di commercio.
Consigli Utili
La Legge quadro sul Turismo cnferisce alle singole regioni alcuni poteri in materia di autorizzazioni e adempimenti per cui è sempre meglio prendere informazioni anche sul sito della regione di competenza.
Eventuali Licenze, autorizzazioni e adempimenti indispensabili
Una volta compresi quale è il quadro normativo bisogna procedere agli adempimenti preliminari necessari ad avviare l'attività e che possono essere riassunti senza pretesa di esaustività nei seguenti passi ossia l'aertura di partita Iva, la dichiarazione di inizio attività al comando dei vigili urbani vicini, la richiesta di autorizzazione igienico sanitaria alla ASL e al Comune compresa anche l'eventuale autorizzazione di alimenti e bevande. Nel caso invece di della sola locaizone senza concessione di servizi "di ospitalità" invece gli adempimenti saranno limitati all'autorizzazione igienico sanitaria, del resto non potrebbe essere altrimenti. Vi sarà capitato di andare a dormire da un affittacamere o andare in un bed&breakfast, la differenz almeno nella mia esprienza è notevole in qaunto nei primi non si aveva proprio la percezione di una struttura organizzata come invece nel caso dei B & B.
Vi consiglio comunque di recarvi sempre presso il comune dove è situato l'immobile oggetto di locaizone per verificare se le regioni non abbiano legiferato ed introdotto norme ad hoc a livello di singola regione che per esempio potrebbero aver introdotto adempimenti diversi o madalità di adesione diversi da regione a regione.
Cosa fare per iniziare
La premessa è che per l'esercizio dell'attività non è previsto alcun requisito professionale pur se tuttavia nel caso di affittacamere sarà necessario risiedere nell'abitazione in cui si intende operare. Poi vi sono una serie di caratteristiche che deve possedere l'abitazione che può variare da regione a regione con un numero massimo di stanze, sul fatto che devono essere arredate con dotazioni minime richieste per l'esercizio (letto, armadio, comodini, lampade, sedie e gettacarte).
Saranno definiti anche dei posti letto massimi da destinare all'affitto che varia da regione a regione (su un articolo del sole24 ho letto che nel Lazio il numero massimo di posti letto è sei, nel Veneto il numero non è determinato mentre in Sicilia si possono avere fino a venti posti letto).
Quali caratteristiche e requisiti devono avere le stanze o camere da affittare
Come anticipato sopra devono avere dei requisiti minimi che partono dall'ampiezza minima della stanza che non può essere inferiore a 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la camera singola, 6 mq di incremento per l'aggiunta di un letto di tipo tradizionale (80 x 190 cm).
Devono avere un vano adibito alla sala per la colazione e deve essere almeno pari ad 1 mq per ogni persona alloggiata.
Inoltre devono essere fornite le dotazioni minime essenziali per ogni stanza che sono le reti, i materassi, lenzuola, coperte, tende, mobili, complementi d'arredo, biancheria da letto e da bagno, tovaglie e tovaglioli o set da utilizzare per la prima colazione, stoviglie e vasellame, tavoli e sedie, computer collegato ad internet, fax-fotocopiatrice, stampante, segreteria telefonica e telefono cellulare sul quale trasferire le chiamate in caso di assenza
Inutile dire che gli impianti devono essere a norma ossia ripsettare tutte le conformità agli standard vigenti per gli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. .
Adempimenti iniziali per l'esercizio dell'attività
Per aprire e diventare un affittacamere o bed & breakfast è necessario comunque aprire l'attività presentando la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) presso uno degli sportelli del comune dove è situato l'immobile, telematicamente o anche tramite posta elettronica certificata dipende sempre da quanto il Comune è evoluto).
I documenti da produrre per aprire Fermo restando che non tutte le regioni applicano gli stessi trattamenti e richiedono la stessa documentazione vi segnalo quelli che probabilmente vi potrebbero essere ragionevolmente richiesti come per esempio l'atto di acquisto dell'immobile a voi intestato, la visura catastale, la planimetria dell'abitazione, la polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore degli inquilini che vi alloggeranno.
Ulteriori adempimenti
A questi se ne aggiungono altri in vigore dal primo gennaio 2013 che consistono nell'obbligo di comunicazione alla Polizia delle schede alloggiatie della comunicazione on-line delle stesse. Le schede inoltre dovranno essere conservate per 5 anni (o i file su supporto magnetico) eccetto per gli appartamenti privati locati anche per brevi periodi ma non dichiarati all Provincia e Comune come turistici. Vi indico il portale alloggiati dove poterle inserire. Alcuni rifeirmenti normativi sono i seguenti: Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza: Norma fondamentale nell'ordinamento giuridico italiano per le materie relative alla pubblica sicurezza, Decreto Ministeriale 07/01/2013: Disposizioni concernenti la comunicazione alla Questura dell'arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive, Regio Decreto 635 del 06/05/1940: Approvazione del regolamento per l'esecuzione del T.U.L.P.S.
La registrazione del contratto di locazione classico
Essendo locazioni della durata motlo probabilmente inferiori ai 30 giorni l'anno non si è obbligati alla registrazione del contratto. Qui si deve fare una distinzione in quanto nel caso di affitto di alcuni giorni a turisti per intenderci non ci sono problemi in quanto sicuramente soggiorneranno meno di 30 giorni ma se si analizza il caso per esempio di affitto di casa a studenti universitari il discorso cambia in quanto qui l'obbligo della registrazione ci sarà con tutti gli altri adempimenti del caso. Se invece superate la soglia allora dovrete procedere alla registrazione del contratto di locazione con il nuovo modello RLI.
Si parla di b&b e affittacamere (per il primo non è richiesta partita iva ma la residenza principale nell'immobile; mentre per la seconda è richiesta partita iva) e si omette del tutto un'altra forma di attività che sta dilagando ed è regolamentata da normative comunali: l'attività di "casa vacanze" Quest'ultima si differenzia dalle altre due tipologie come ben definito dalle normative vigenti (faccio riferimento al comune di Roma) e, nel caso di licenza per un massimo di due immobili, l'attività viene considerata in forma NON imprenditoriale e pertanto senza apertura della partita Iva. Da quello che emerge dalle linee guida, l'appartamento in possesso di licenza per "casa vacanze non imprenditoriale" può essere affittato tutto l'anno mantenendo la sua natura di non imprenditorialità nel rispetto dei vincoli di affitto per un minimo di 3gg ed un massimo di 90gg consecutvi.
Domanda: se affitto per brevi soggiorni da un minimo di tre gg ad un massimo di 30gg consecutivi, sempre a soggetti diversi, il reddito percepito va considerato come reddito diverso e soggetto alla tassazione irpef per scaglioni ?
I b&b sono una forma che sta per essere superata e sul mercato si affacciano sempre più queste nuove tipologie di attività. Che informazioni potete fornire in merito? Grazie Inoltre fate un passaggio anche all'INPS se avete dei dipendenti che lavorano per voi e conseguentemente anche all'INAIL per l'accensione delle assicurazioni contro gli infortuni sul lavoro.
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