Vola il cemento

Creato il 17 dicembre 2013 da Carteinregola @carteinregola

Nelle settimane  scorse si sono moltiplicate notizie piuttosto confuse su una presunta cementificazione del Parco di Tor Marancia (> vedi nostri articoli). Ma sulla Capitale incombono ben altri rischi di sversamento di cubature edilizie, relativi a procedimenti che stanno proseguendo il loro iter nel silenzio generale. Carteinregola ha presentato al Comune le proprie osservazioni per la Delibera 20/2013 (“Casal Giudeo”) e sta preparando un dossier sul caso “APSA- Acquafredda”, dopo la risposta dell’Assessorato alla Trasformazione Urbana alla lettera dell’11 novembre 2013 (Vai all’articolo)

Nelle tormentate vicende edilizie della Capitale dal dopoguerra a oggi, prima con la cosiddetta “Variante delle Certezze”del 1997, poi con l’ultimo Piano Regolatore Generale, adottato nel 2003 e definitivamente approvato nel 2008, pochi giorni prima della conquista del governo della città da parte del centrodestra, è stato introdotto lo strumento della “compensazione”. In pratica, una serie di cubature edilizie attribuite a terreni inizialmente “edificabili” e  in seguito ridotte o cancellate dal Comune per motivi di pianificazione e/o di tutela, potevano essere “spostate” su altre aree, garantendo ai proprietari privati la possibilità di costruire  quantità edilizie  di pari valore.

Nel gergo urbanistico romano si parla di cubature “in aria” che aspettano di “atterrare” su qualche suolo – ancora da stabilire – per dare luogo alle edificazioni eliminate dall’amministrazione[i].

Tuttavia, anche se il NPRG è molto chiaro sul  fatto che l’istituto della compensazione sia uno strumento eccezionale, e nonostante l’art. 19 delle NTA riconosca  tale  diritto solo ai proprietari delle aree divenute non edificabili in seguito al “Piano delle Certezze” allegato al PRG[ii], alcuni proprietari esclusi hanno fatto ricorso, spesso appellandosi a una presunta disparità di trattamento, per rivendicare il diritto alla “compensazione”  anche delle cubature previste nel vecchio Piano Regolatore del 1965, o presenti nel Piano delle Certezze del 1997 e non in quello allegato al PRG nella versione adottata nel 2003 o approvata nel 2008.

Una situazione su cui è difficile fare chiarezza, oltretutto  complicata da una serie di sentenze dei tribunali amministrativi da cui non è automatico ricavare principi generali, anche perché molte apparenti  analogie tra vari ricorsi, a una disanima più attenta, si rivelano tutte da dimostrare, tanto  che  molte  pronunce del TAR e del Consiglio di Stato vanno in direzioni opposte.

In particolare sarebbe necessario approfondire:

  • I tempi di validità per la presentazione dei ricorsi amministrativi
  • In  quale eventuale fase procedurale il soggetto privato acquisisca dei titoli che non possono essere modificati  se non attraverso la  compensazione delle cubature cancellate
  • Se l’istituto della “compensazione” sia uno strumento eccezionale, previsto solo in alcuni specifici casi o  se è da intendere come una soluzione  da applicare ogni qualvolta  l’amministrazione modifichi destinazione d’uso di aree edificabili.

A queste domande sarebbe urgente dare risposte qualificate, soprattutto  per i due casi di cui vogliamo parlare.

Il primo riguarda Casal Giudeo,  un’area fuori dal raccordo a sud di Roma, diventata con il PRG del 2008 (adozione 2003)  Agro romano non edificabile.  Una parte dell’area è stata ceduta dal relativo proprietario al Comune, in cambio di una compensazione. Altri proprietari, tra cui l’Ater,  hanno rivendicato lo stesso trattamento, riuscendo  a convincere ad abbracciare la teoria delle compensazioni dovute, prima  (2007)  le commissioni Urbanistica  e Lavori Pubblici, poi i consiglieri “bipartisan” del Consiglio Comunale  che hanno votato una mozione (febbraio 2008) poi ancora quelli dell’Assemblea Capitolina, sempre bipartisan, che hanno approvato  la Delibera 69/2012 (ultima notte di consiliatura Alemanno)  e infine le Commissioni congiunte Urbanistica e  Patrimonio e Politiche Abitative, riunitesi nel settembre 2013 dell’era Marino, che si sono pronunciate per la pubblicazione della Delibera dopo che il Direttore del Dipartimento Urbanistica  l’aveva fermata in autotutela.

Il buon senso del cittadino comune porterebbe a immaginare che tali decisioni, così gravide di conseguenze, siano state prese dai nostri politici dopo aver esaminato i pareri giuridici dell’avvocatura comunale o quantomeno sentito le ragioni degli uffici tecnici. Invece nelle mozioni e delibere citate non c’è  alcuna traccia di documenti del genere, per cui si potrebbe concludere che la scelta di attribuire le compensazioni sia stata presa piuttosto “a cuor leggero”. Anche perché, già dal settembre 2012, esiste un parere del TAR del Lazio[iii] proprio  a proposito di un ricorso presentato da uno dei proprietari  di Casal Giudeo, che – pur ammettendo che la circostanza più dirimente è che  la società ricorrente “…ha lasciato decorrere il termine annuale previsto” – si esprime sulla pretesa compensazione avanzata dalla società  con vari argomenti, appoggiando la tesi  portata dal  Comune “… con propria memoria, che le ragioni della riduzione sono coerenti con la filosofia del piano e le caratteristiche dell’area, né la controparte aveva maturato aspettative qualificate alla realizzazione delle cubature previste nel 1965” sottolineando che   “ciò neppure ha portato ai dedotti casi di disparità di trattamento”, dato che la posizione della società che ha ottenuto la compensazione “… non appare raffrontabile con la posizione dell’attuale ricorrente”.

Ricordando che la   Delibera[iv] prevede  di riversare sulla città o sull’Agro Romano   quasi 1400.000 mc, facciamo presente che potrebbe diventare il volano di ulteriori moltiplicazioni edilizie: infatti  oggi si riconoscono i diritti alla compensazione all’Ater a ai soggetti privati, ma  domani, sull’onda di questo precedente,   si potrebbero dover riconoscere  tout court, senza i dovuti distinguo, gli stessi diritti a qualunque proprietario (pubblico o   privato) di terreni la cui potenzialità edificatoria fosse  stata decurtata o azzerata dal NPRG.

Sul secondo caso, che stiamo approfondendo, diciamo solo che la “frittata” è già stata fatta dalla precedente amministrazione:  con una Delibera di Consiglio (62/2011) e poi con una successiva Delibera di Giunta n. 257 del 5.9.2012  si è deciso di acquisire  la Tenuta dell’Acquafredda (60 Ha circa, zona nord ovest) dando in compensazione a favore dell’Amministrazione del Patrimonio della Sede Apostolica (A.P.S.A.) e al Capitolo di S. Pietro, un  diritto edificatorio per una S.U.L. residenziale di  65.625 mq. (mc. 210.000). Ma qui il punto non è la cessione di diritti edificatori – dato che si tratta di una sorta di permuta – ma come si è arrivati a chiamarla “compensazione” e soprattutto a calcolare una enormità di cubature edilizie per un terreno su cui non sono  mai state previste cubature residenziali o commerciali, ma solo – e in parte – per servizi[v]. Altro cemento che piomberà non si sa dove grazie a  una ipervalutazione dei diritti edificatori di una vicenda già arrivata a conclusione, dato che tra la fine del 2012 e l’inizio del 2013 la tenuta  di Acquafredda è passata in proprietà al Comune di Roma.  Un prezzo salato per restituire giustamente a quel quadrante un Parco pubblico, ma un passo ormai fatto, che l’ attuale amministrazione ha solo potuto passare  all’esame degli uffici legali del Comune, e da cui, temiamo, difficilmente si potrà tornare indietro. E a quel punto non ci resterebbe che appellarci a  Papa Francesco, che ha creato  una nuova “Pontificia Commissione referente di studio e di indirizzo sull’organizzazione  della struttura economico-amministrativa della Santa Sede” che tra le finalità ha anche quella di “…favorire la trasparenza nei processi di acquisizione di beni e servizi, a perfezionare l’amministrazione del patrimonio mobiliare e immobiliare”…

[i] (dalla Relazione Tecnica del Piano delle Certezze)

…La compensazione edificatoria, già nota in passato come istituto della permuta, consiste nel garantire il diritto edificatorio trasferendo una volumetria di valore immobiliare corrispondente qualora insorgano motivazioni di natura urbanistica. La concessione in proprietà della nuova area ai soggetti aventi diritto, comporta la contestuale cessione all’Amministrazione Comunale dell’area originale. La corrispondenza dei valori immobiliari sarà determinata dall’Amministrazione Comunale. Si tratta di una rielaborazione ed estensione in altri termini della filosofia del comparto edificatorio. Il principio della compensazione deve essere applicato all’interno dell’ambito della città da completare e trasformare ed è escluso negli altri due ambiti in cui la città è stata articolata (la città consolidata e le aree extraurbane)…

[ii] Piano Regolatore Generale – Norme Tecniche di Attuazione:
Art.19. Compensazioni urbanistiche
Il presente PRG assume il principio e l’obiettivo di attuare esclusivamente le compensazioni urbanistiche individuate in allegato A, come integrato con deliberazione di Giunta regionale n. 856/2004 di approvazione del “Piano delle certezze”, nonché le seguenti ulteriori compensazioni derivanti da successivi provvedimenti: comprensorio “Tor Marancia”, di cui alla deliberazione di Consiglio comunale n. 53/2003, con SUL da compensare pari a 608.250 mq; comprensorio “Casal Giudeo”, di cui alla deliberazione di  Giunta comunale n. 125/2001, con SUL da compensare stabilita nella stessa deliberazione. [NB: il comprensorio Casal Giudeo a cui si riferisce il comma è un’area diversa da quella in questione,  cioè quella di proprietà della Nuova Florim,  già inserita nella Variante di P.R.G. “Piano delle Certezze”, per la quale  viene sì riconosciuto il diritto alla compensazione, ma a fronte della cessione gratuita dell’area per realizzare verde pubblico, anche se – vista la zona rurale in cui è inserita -  appare assai discutibile la scelta dell’acquisizione per trasformarla in verde pubblico]

[iii] TAR Sez. 2B  del 29 novembre 2012, n. 09907

[iv] Dopo l’approvazione del 10 aprile diventata 20/2013

[v] Come sempre, la situazione è alquanto complessa e di difficile comprensione per i “non addetti ai lavori”. Il terreno di proprietà APSA, grande il doppio di quello ceduto al Comune  – originariamente – era in parte edificabile per servizi (zona M1).  Con la Variante delle Certezze viene reso agricolo senza compensazione (non tutte le cancellazioni di edificabilità operate dal Piano delle Certezze prevedono compensazioni). APSA ricorre e si apre una trattativa: rinuncia al ricorso e cessione di parte dell’area al Comune, a fronte del riconoscimento di una cubatura, realizzabile in una porzione del terreno. Ma la proposta in realtà è impraticabile, perché la proprietà APSA ricade nella riserva dell’Acquafredda, istituita per legge. Allora si formula una seconda proposta, traslando la previsione su un altro terreno di proprietà APSA (La Mandriola) e riducendo l’area di cessione, ma anche questa seconda proposta non viene formalizzata perché sull’area della Mandriola cala un altro vincolo paesaggistico. E tutto ciò confluisce nella Delibera 62/2011, che riconosce una sostanziosa cubatura “in aria”, nonostante, come abbiamo visto, le cubature previste inizialmente fossero solo “zona M1”, cioè: M1 (Servizio Pubblico Generale) strutture sanitarie, scuola pubblica, caserme etc



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